КДО

Федеральные власти заняты важнейшими вопросами: они запрещают игорный бизнес, лишая только московский бюджет 15 млрд. рублей ежегодных поступлений, и закрывают Черкизовский рынок. Региональные власти обещают горожанам метровагоны-кабриолеты и монорельс вокруг ВВЦ. Это при том, что на субсидии действующему монорельсу из столичного бюджета-2008 было выделено 908 млн. рублей. Как подсчитал один дотошный москвич, это 228 рублей субсидий на одну поездку. В общем, денег на поддержание строительной отрасли у властей нет.

Между тем, деньги никуда не делись. Да, доходы упали у всех, или почти всех, ипотека представилась, инвесторам интереснее зарубежные рынки, где цены хорошо упали, но уже подают признаки роста. Однако все это не объясняет многократного падения спроса на недвижимость в России. Объяснение — в «опасениях». Вывод очевиден — создание схем, которые снимут опасения.

Абсолютно законная схема, альтернативная закону №214-ФЗ о долевом строительстве прописана... в самом законе, в статье 1 части 1: «привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах».

Т.е. в соответствии с законом о ЖНК. Который так и не заработал: девелоперам глянулись другие схемы, покупателей накопительная схема также не вдохновляла, т.к. давала не больше гарантий, чем векселя, но грозила превратиться в изнурительную погоню за дорожающим жильем. Сегодня условия изменились.

Наверное, проще всего было бы изъять из приведенной статьи №214-ФЗ слово «накопительных»: «... допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных кооперативах». Привычен и другой способ: изменить содержание закона, на который ссылается другой закон, т.е. изменить закон о ЖНК.

Поскольку для властей всех уровней главное — не отступать (причем именно в своих спорных достижениях), за дело берутся специалисты. Развитие некоммерческих форм жилищного строительства в России, таких как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и товарищества индивидуальных застройщиков (ТИЗ), обсуждалось на заседании дискуссионного клуба «Подходы к организации жилищного строительства для семей с невысоким уровнем доходов. Некоммерческие формы жилищного строительства», организованного Институтом экономики города.

По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, приводимым РИА Новости, в настоящий момент разрабатывается необходимое законодательство, которое будет регулировать деятельность некоммерческих объединений граждан — федеральный закон «О некоммерческих жилищных организациях — в зависимости от которого пойдет дальнейшее развитие этих институтов.

«Некоммерческий» характер объединения означает, что организация граждан не будет заинтересована в получении прибыли, а прибыль застройщика будет заменена фиксированным вознаграждением. По мнению участников дискуссионного клуба только благодаря этим мерам доступность жилья повысится, а стоимость для потребителей может снизиться на 15-20%. И этот прогноз кажется обоснованным. Уже потому, что предлагаемые меры должны способствовать разрушению монополизма в строительной области.

Одно удручает. Год. Скоро исполнится год со дня первого удара кризиса. Спасительные идеи в России рождаются быстро. Иногда даже раньше самой опасности. А затем долго улучшаются, пока не превратятся в свою противоположность. Полгода назад «Коммерсантъ» писал о том, что обновленные тем же Институтом экономики города с учетом реалий рынка «Предложения по организации жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан» рассматривались в феврале на заседаниях с участием вице-премьеров Игоря Шувалова и Дмитрия Козака. О том, что предложение о создании в России жилищных некоммерческих объединений граждан (ЖНОГов), аналогичных советским жилищным кооперативам, может войти в список антикризисных мер правительства по поддержке строительной отрасли в стране.

Идея возращения кооперативов возникла еще в 2004 году и подразумевала передачу им функций девелопера: привлечение финансирования, заключение договоров с подрядчиками-строителями и т.д., оставляя застройщику функции генподрядчика. В марте этого года акценты несколько изменились. «Задача простая — дать возможность государству учреждать кооперативы для решения жилищного вопроса льготных категорий жителей», — сообщила президент Института экономики города Надежда Косарева.

Согласно документу, ЖНОГам будут выделять земельные участки без аукционов, по цене, равной 50% кадастровой стоимости земли, а если объединения созданы льготниками, например, очередниками, — то и вовсе даром. Также ЖНОГам бесплатно предоставят проект многоквартирного или малоэтажного дома, за бюджетные средства разработают документацию и помогут договориться с подрядчиком о возведении жилья.

«Смущает, — писал Ъ, — как бы со ЖНОГами XXI века не повторилась история советских кооперативов, когда в списки на строительство кооперативного дома или гаража загадочным способом попадали «свои». «Как Гуськов? Опять Гуськов?» — сразу приходит на память фраза из фильма Эльдара Рязанова «Гараж». «Я уже предвижу, как при таких сказочно льготных условиях, особенно в случаях бесплатной земли, в ЖНОГи наравне со льготниками проберутся коммерческие компании-соинвесторы, связанные с местными чиновниками», — прокомментировал опасения участников первый вице-президент компании «Бест-Недвижимость» Михаил Гороховский.

Через полгода идея ЖНОГов «улучшилась» до очередного забвения. А ведь в фильме «Гараж» члены кооператива с проблемой «блатных» справились. Что ждет ЖСК и ТИЗы? Если их будет учреждать государство. Читай: чиновники.

Автор: обозреватель КДО daily Альберт Акопян