КДО

КДО daily: На днях спикер Госдумы Борис Грызлов предложил возродить в России доходные дома. Чтобы решить жилищную проблему, а также повысить мобильность населения. Месяца три назад со сходным предложением выступал представитель Москвы в Совете Федерации Олег Толкачев. Можно вспомнить инициативы мэра Москвы Юрия Лужкова о строительстве как доходных, так и «доходных бездоходных», по его же определению, домов. В последних квартиры будут получать молодые семьи, по договорам на несколько лет, на условиях оплаты эксплуатационных и коммунальных платежей. Цель — дать возможность накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Говорили и о молодых специалистах и каких-то других категориях граждан. Речь, по сути, шла о создании социального жилья в европейском смысле слова. Даже комплекс целей складывается слишком разнообразный. А вообще, что вы думаете о перспективах доходных домов как бизнеса, как социального направления?

Кирилл Шалин, президент НП «ЦентрРегион»: Во-первых, владелец доходного дома это всегда добросовестный плательщик различного рода налогов. Но помимо НДС сдача жилья в наем облагается налогом на прибыль и т.д. В первую очередь по этой причине доходные дома не смогут конкурировать с жильем физических лиц, сдаваемым в аренду. Кроме того, бизнес доходных домов напоминает гостиничный: это очень сложное хозяйство, и нужно хорошо подумать, прежде чем браться за такой проект, а государству — реализовывать такую программу. В случае неудачи широкомасштабная программа может стать обузой для бюджета, который у нас и без того «дырявый». Я считаю, что целесообразнее оказывать прямую помощь нуждающимся в жилье малообеспеченным гражданам, нежели посредством создания каких-то институтов доходных домов. Подобные институты с госучастием обладают большой коррупционной составляющей.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Организация доходных или «доходных бездоходных» домов для молодых семей и каких-то ценных специалистов вещь стоящая. Но сейчас у страны нет денег на эти эксперименты. И вообще, выходить государству на рынок аренды в качестве полноценного коммерческого игрока это маразм, т.к. участие государства нужно только там, где рынок не способен сам предложить социально значимую вещь.

КДО daily: Т.е. едва акционировали ДЕЗы, тут же создаем клон этих «черных дыр»? Впрочем, многие ДЕЗы пока только сменили вывески, но не стали настоящими коммерческими предприятиями. Хорошо бы, чтобы доходными домами изначально занялся частный бизнес, но как?

Сергей Лядов, Руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: При существующей архитектуре рынка жилья доходные дома коммерчески не интересны даже в сегменте «бизнес» или «премиум», не говоря уже об «экономе». Подтверждение тому — лишь один доходный дом, построенный в столице в 2003 году. В сегменте эконом-класса рассчитывать на окупаемость доходных домов вообще не приходится. Слишком велики затраты, связанные со стоимостью участков, их освоением, инженерной инфраструктурой. Окупиться они могут лишь в весьма отдаленной перспективе. Нелегко продвигается строительство трехзвездных гостиниц. Что уж говорить о доходных домах? В нынешних условиях в Москве, надо прямо сказать, перспективы массового строительства доходных домов призрачны. В регионах они чуть лучше, поскольку земля дешевле. Но и там необходима целенаправленная политика властей. Однако до сих пор она концентрировалась лишь на формировании доступного жилья через механизм ипотеки.

КДО daily: А вот за микрорайон «Камушки» в конце года все-таки возьмутся. Это уже начало второй очереди Москва Сити — «Большого Сити». А в этом проекте предусматривается строительство вдоль Хорошевское шоссе — далековато, конечно, от «Камушек», но, тем не менее — целой серии неких «административных зданий», по типовым проектам, этажей в 22-24. Это сколько же там «администраций» можно разместить? Не напоминает ли что-то такое, что в зависимости от ситуации можно превратить и в «трехзвездное», и в «доходное», и в «доходное бездоходное»?

Сергей Лядов: Скажем так, московское правительство учитывает в перспективном планировании различные векторы развития жилищной политики. Как реализуемые, так и потенциальные. Доходные дома могут быть реализованы в России лишь при системной поддержке государства и придании им статуса национального проекта или хотя бы специальной программы в его рамках. Но прежде вопрос следует тщательно проработать на уровне экспертов. Они должны сказать, есть ли экономическая целесообразность в этой идее. Может быть, изучив проект всех аспектах, эксперты посоветуют сосредоточиться на других решениях жилищной проблемы. Если идея строительства доходных домов все же будет реализована, то для них потребуются серьезные субсидии, иначе конкурентную борьбу за потребителя выиграет частный сектор. Услуги доходных домов будут всегда дороже хотя бы по причине дополнительных издержек, связанных с комплексом вопросов по найму-аренде.

Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: Однако существуют аксиомы. Доходные дома — это единственный цивилизованный способ существования рынка арендного жилья. С учетом спроса на жилье в Москве, доходные дома очень востребованы. Но пока мы радостно гонялись за собственностью, пока наше правительство занималось пропагандой того, как хорошо покупать и приватизировать квартиры, мы упустили из виду саму жизнь. А жизнь значительно шире. И во всем мире бизнес подстраивается под жизнь, а у нас бизнес идет туда, куда его призывает государство. Команды не дали — бизнес не пошел.

КДО daily: А если завтра команду дадут?

Омар Гаджиев: С другой стороны, и сам частный бизнес не горит желанием заниматься развитием этого направления по одной постой причине — проще продать жилье, чем заморачиваться содержанием доходных домов. Все девелоперы занимаются продажей квартир, несмотря на то, что эти продажи могут длиться годами. А я считаю, что если квартиры не подаются, то лучше сдать их в аренду. Кстати, традиционные доходные дома на Западе это как раз квартиры, которые застройщики не могут продать в том или ином доме, а сам дом при этом уже сдан. Так почему бы и нам не пойти по такому пути? Этими квартирами могут управлять, например, кондоминимумы или ТСЖ.

КДО daily: Что, еще одна категория? «Временное доходное»?

Омар Гаджиев: Конечно, простые схемы всегда выглядят привлекательно, но успешный бизнес во многом держится именно на таких временных решениях.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Схема строительства доходных домов, предложенная Борисом Грызловым, на первый взгляд выглядит очень эффективной. Сегодня этот, казалось бы, прибыльный рынок пущен на самотек, государство в этом процессе практически не участвует. Студенты, молодые семьи, длительные командировочные арендуют квартиры в жилых домах. Нередко им приходится жить в не лучших условиях, в страхе обустраивать свой быт, так как в любой момент по желанию хозяев, они вынуждены будут покинуть жилье. В целом договоренности зиждутся на доверительных отношениях, а не на гражданско-правовых. Это ставит под удар и нанимателей, и собственников, и государственный бюджет, ежегодно недополучающий налог от этих сделок. Доходные дома — идеальный вариант для тех, кто приехал в мегаполис работать или учиться.

КДО daily: Но можно ли назвать эти дома доходными в истинном смысле этого слова?

Сергей Сидоров: А вот здесь давайте, наконец, определимся. Строительство «доходных домов» за счет государства слишком дорого обойдется налогоплательщику. Инвестору в самом крайнем случае выгоднее построить гостиницу, стоимость проживания в которой по определению в разы выше, чем в доходных домах и которая при этом окупится через 10-15 лет. Меры, которые могли бы заинтересовать инвесторов в строительстве доходных домов, пока не названы, вопрос открыт. Единственное, реально осуществляемое направление это строительство «доходных бездоходных», с легкой руки мэра Москвы Ю.Лужкова, домов. Сегодня их планируется поставить на поток. Пилотный проект уже реализован, квартиры здесь могут снимать пока только участники программы «Молодой семье — доступное жилье».

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: Если позволите резюмировать первый вопрос. В России частные доходные дома неперспективны поскольку, существует очень большая конкуренция со стороны граждан, получивших недвижимость в пользование бесплатно. Т.е. в данном случае во всем виновата приватизация. В результате окупаемость частных доходных домов составляет десятилетия, что для нашего бизнеса — нонсенс.

КДО daily: Как расплести задачи бизнеса и социальные задачи? Или сплести, теперь уже и сам не знаю, как правильнее.

Александр Пыпин: Что касается сравнения «социальной аренды», то здесь у государства гораздо больше сложностей: доходными домами нужно управлять, взаимодействовать с эксплуатирующими компаниями, ремонтировать и т.д. и т.п. Непонятно, на каком уровне власти будет все это происходить: городском, региональном, федеральном. За чей счет будет осуществляться содержание таких домов, а в какой бюджет будут идти арендные платежи. Конечно, при социализме когда весь жилфонд был государственный и ведомственный, в крайнем случае, кооперативный и была квартплата именно по схеме «социальной аренды», фонд управлялся по относительно единым правилам. Но, в 1990-х был выбран противоположный курс и прежняя система уже разрушена.

КДО daily: Что в сухом остатке?

Александр Пыпин: В 1990-х был выбран курс на массовую приватизацию, чтобы граждане сами разбирались потом со своей собственностью. Под это было разработано и все законодательство. Но добровольную! Процесс приватизации затянулся и в результате у нас много «полудоходных» домов. С одной стороны, часть квартир приватизирована, причем, часть владельцев их сдает. А с другой стороны, сохранились квартиры по «договорам социального найма», государственные, формально — в аренде у жителей, только весьма странной.

КДО daily: Фактически, тоже в собственности, главное, чтобы у бабушки были прописаны дети и внуки, тогда не пропадет. И это жилье, хоть плачь, хоть смейся, тоже сдается... Наверное, по уму, нужно было сразу объявить все жилье приватизированным. И государство, и граждане сэкономили бы миллиарды рублей. Хорошо, здесь создана путаница, которая отравляет жизнь ТСЖ и управляющим компаниям. Но мы говорим о новом направлении жилищной политики...

Александр Пыпин: Которое может как расчистить ситуацию, так и еще более запутать.

Омар Гаджиев: Давайте, по крайней мере, попытаемся разделить решение социальной и бизнес задач. Доходные дома, которые напрямую связаны с бизнесом — это одно. Но строить социальные дома государство может. И строит. Сегодня оно просто передается очередникам и другим льготным категориям. Давайте рассмотрим возможность перехода от этой схемы к схеме «доходных бездоходных» домов. Фактически, это будет муниципальное жилье, куда поселится определенная категория граждан. Это не поселение пьяниц и бомжей, это жилье для уважаемых людей, которые по определенным причинам не могут снять или купить жилье по рыночным ценам, например, учителя, медики, очередники, которые не хотят стоять годами в очереди. В таких домах могут поселиться и граждане, не имеющие права на получение субсидий.

КДО daily: Каким образом они появятся?

Омар Гаджиев: Организовать такой «доходный бездоходный» дом можно посредством социального партнерства между частным бизнесом и государством, вариантов масса. В чем проблема сейчас? К примеру, московскому правительству всегда было проще и выгоднее продать свою долю города в размере 40-50%, полученную от застройщиков при строительстве коммерческого жилья. Вместо реальных квартир мэрия Москвы берет от застройщиков деньги по рыночной стоимости жилья и потом выдает эти деньги льготникам в виде субсидий. По сути, чиновники занимаются тем же бизнесом купли-продажи недвижимости и откладывают на потом решение проблемы организации доходных домов. А если бы оно вместо денег брало реальную долю и организовало арендный бизнес для социально-незащищенной категории граждан, то мы бы вообще сейчас не говорили об этой проблеме.

КДО daily: Почему в России «социальное жилье» — «жилье по договору социального найма» — это, по сути, подарки государства небольшой части нуждающихся в улучшении жилищных условий? Ведь даже самые богатые страны себе этого не позволяют! Парадокс: очередники получают субсидию, если соглашаются оплатить часть стоимости квартиры. Но ведь в очередь сегодня ставят только малоимущих, живущих чуть ли не на прожиточном минимуме. Получается какая-то игра: человек приносит справку, что получает 10 тыс. рублей в месяц и тут же соглашается оплатить, скажем, половину трехкомнатной квартиры. Власти облегченно вздыхают и выдают субсидию, вместо того, чтобы исключить его из очереди.

Илья Шкоп: Вся эта игра, в которой квартиры по льготной цене продаются людям, у которых денег и на льготную цену не должно быть, нам досталась в наследство от СССР. Только поэтому мы не можем от нее враз отказаться. Очереди слишком велики. Но со временем эта система сойдет на нет.

Омар Гаджиев: У очередников, которые встали на очередь после 2005 года, есть только одна возможность улучшить свое жилищное положение — получить квартиру по договору социального найма. Никакого права приватизации льготного жилья и никакой субсидии (ведь если человек платит хотя бы часть, то это не может быть соцжильем) государство не предоставляет. В какой-то момент государство поняло, что делать такие подарки населению очень накладно и признало предыдущую практику порочной. Ведь государство выполняет в данном случае только социальную задачу — предоставление жилого помещения для проживания. Так почему оно при этом должно еще дарить право собственности на это жилье? Решая социальную задачу, государство не должно никому делать подарки. Такими подарками сейчас могут воспользоваться только те, кто встал на очередь до 2005 года.

Илья Шкоп: Но пока и еще долго будут получать субсидии и квартиры те, кто встал в очередь в середине 1990-х. А квартиры по договору социального найма негласно, но без особых трудностей продавались и покупались даже в советское время.

КДО daily: Вопрос: почему региональные власти сохранили советскую модель решения жилпроблемы, т.е. раздают жилье насовсем, хотя могли бы держать его в своей собственности, по договорам, продлеваемым, скажем, каждые 5 лет. Ведь если материальное положение семьи улучшится и она, наконец, купит себе жилье и съедет, у города образуется лишняя квартира. Не только же здесь боязнь социальных последствий: во многих регионах 20 лет не «дают» квартир, и ничего, привыкли. В чем секрет?

Омар Гаджиев: Указ Ельцина о субсидиях на покупку жилья очередниками никто не отменял. Поэтому решение остается за региональными властями — предоставлять квартиры в собственность с помощью субсидий или же по договорам социального найма. Если региональные власти считают, что им проще дать очередникам квартиру в собственность, то это может означать, что у них просто нет возможности дать квартиру по договорам социального найма. Это возможно, если власти ничего не строят на бюджетные деньги, и у них просто нет социального жилья. Поэтому очередники покупают у застройщиков жилье на рынке за государственные деньги. Значит, у региона нет других альтернатив. И в данном случае рассуждать о том, что это несправедливо — не совсем корректно. Вопрос опять-таки упирается в то, что государство должно само строить социальное жилье и предоставлять его по договорам социального найма.

Кирилл Шалин: На мой взгляд, в институте предоставления бесплатного жилья есть большая коррупционная составляющая, и она связана не с прямой торговлей, что называется «социальным жильем», а с возможностью богатых регионов приобретать это жилье для кадров из других регионов. Не секрет, что Москва сильно укрепила свой чиновничий аппарат, привлекая лучших представителей из других субъектов федерации, которые отличились где-либо на московских мероприятиях, принимая участие в ярмарках, каких-то выставках и т.д.

КДО daily: Есть альтернатива?

Кирилл Шалин: Альтернативное решение вопроса — представление жилищного сертификата. Сегодня они предназначены для шести категорий граждан: военнослужащие, уволенные из рядов Вооруженных сил; увольняемые военнослужащие; вынужденные переселенцы; чернобыльцы; граждане, переселяемые из районов Крайнего Севера; жители города Байконур. Распространить сертификаты на остальные категории населения, пока сложно по причине отсутствия контроля и необходимого количество жилья, реализуемого по жилищным сертификатам. А что касается предыдущего вопроса, то, думаю, что региональные власти сохранили советскую модель решения этой проблемы потому, что никто не предложил им законодательно иной институт реализации жилья, которое, так или иначе, оказывается в собственности регионов.

Сергей Сидоров: Исходя из того, что обязанность государства — это не раздавать жилье тем, кто не может самостоятельно на него заработать, а скорее, поддержать их в сложной ситуации, до тех пор, когда они смогут купить, подталкивать их к этому, решение очевидно. Речь не только о предоставлении субсидий на аренду молодым семьям, например, на период обучения супругов, накопления на первоначальный взнос по ипотеке и т.п. Мы достаточно говорили об этом. А также о том, что доходные дома не выдержат конкуренции с частным сектором. Но если систему субсидий распространить на так называемые социальные слои населения, у доходных домов появится мощное преимущество перед владельцами частных квартир. Госконтракт — мечта любой частной компании. Это гарантированный сбыт, занятость, в данном случае — площадей. Госконтракты на предоставление жилья самым разным социальным и льготным категориям граждан позволят компаниям — владельцами доходных домов — «обкатать», оптимизировать бизнес, сделать его конкурентоспособным.

КДО daily: При одном маленьком условии — прозрачных конкурсах на госконтракты.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян