КДО

Вчера первый заместитель мэра в правительстве столицы, глава стройкомплекса Владимир Ресин сообщил, что с начала 2000 года в Москве построено 44 млн кв. м жилья. Цифра впечатляющая. По такому поводу можно не обращать внимания на мелочи.

Скажем, на то, что во второй половине славного десятилетия в Москве уже почти не строилось домов с жилыми первыми этажами, но привычка оперировать общей площадью жилых («в целом») домов сохранилась. Ну что это? Какие-нибудь 5%? 2 млн кв.м?

Или на склонность Владимира Иосифовича засчитывать в актив квадратные метры, построенные московскими компаниями в Подмосковье (и которые Росстат, естественно, засчитывает, как областные). Отсюда такой, например, умопомрачительный рапорт вице-мэра, как: «В 2007 году в Москве построено более 5,4 млн кв.м жилья, среди которых свыше 4,8 млн — на территории Москвы». Это уже все 11%.

Можно не задаваться риторическим вопросом, правильно ли выбрано время для праздника души. Потому что были только 3,9 млн кв.м в 2008-м, намечены 3,3 млн по итогам 2009-го и прогнозируется 3 млн кв.м в 2010-м. Неважно, с первыми этажами и московскими заказами в Подмосковье или без.

Важно то, что столичные власти не желают признать очевидного. Если в 2007 году на выполнение городских социальных программ московское правительство построило за счет бюджета или выкупило около половины из 4,8-5,4 млн. кв.м жилья, введенного в столице и вокруг, то в этом году построит или выкупит только 1 млн. с небольшим . То есть, по сравнению с позапрошлым годом частный девелопмент сократил ввод на 20%, а город — в два с половиной раза. Московское правительство, как «ведущий девелопер столицы», оказалось несостоятельным.

Можно ли было строить Москву иначе? Да. Не все, конечно, зависело от столичных властей. Но многое. Эта команда «разменяла» третьего президента, эта команда умеет столичными законами, указами и распоряжениями приспособить к своим реалиям любой федеральный закон.

Например, еще в начале 1990-х покончить с «социальным жильем по-советски». Остро нуждающимся давать крышу над головой, но без права приватизации этой крыши, то есть так, как это делается в гораздо более богатых странах, чем Россия. Где существует действительно договор социального найма. И если жилец этот договор не выполняет, ему очень легко, без всякого суда предлагают жилье похуже.

Что касается существовавшего жилищного фонда, то приватизировать его можно было в течение одного месяца. Просто по умолчанию, если гражданин не обратится в местные органы самоуправления с просьбой включить его квартиру в социальный фонд. Более 15 лет тысячи и тысячи чиновников переписывали бумажки, переводя бессрочное право пользования, то есть фактическую собственность — в оформленную собственность. А граждане оплачивали их рабочее время и конкретные труды триллионами и триллионами рублей.

Можно было в течение нескольких месяцев провести межевание участков, относящихся к кондоминиумам, оставив на усмотрение административных органов и судов только те случаи, когда соседям не удалось договориться полюбовно.

Не менее 10 млн из названных В.Ресиным 44 млн кв.м, были построены на месте 5 млн снесенных пятиэтажек. Это в основном хрущевки сносимых серий из общего пятиэтажного фонда в 36 млн кв.м. Тонкопанельные, самые плохие и самые первые пятиэтажки. А значит, самые близкие к центру города.

Горожане могли построить эти 10 млн, и больше, сами. Так, как это делается в других странах. Район становится престижным, у жителей малокомфортных и малоэтажных домов появляется уникальный шанс. Они заключают договор с девелопером, тот строит более комфортный и более высокий дом. Прежние жильцы получают хорошие квартиры, а добавившиеся девелопер продает, окупает затраты и получает прибыль.

Понятно, у нас не все жители пятиэтажек могут годик пожить в мотеле, да и вряд ли все жильцы-владельцы согласятся довериться даже самому надежному девелоперу. Значит, было бы примерно так, как сегодня, но без руководящей и направляющей роли администрации. Девелопер выкупал бы участок, строил на нем дом и предлагал бы его жильцам тех домов, участки под которыми его больше интересуют.

Сегодня в это трудно поверить, но 10 лет назад в столице строили или рвались строить сотни реальных компаний. Реальных. Не тех «надежных партнеров правительства Москвы», название которых можно найти только в списке инвестиционных контрактов на официальном портале столичного стройкомплекса.

Может быть, сегодня наметились какие-то иные пути развития города? Вряд ли. Заместитель мэра Юрий Росляк как-то посетовал на то, что собственность города на коммерческие площади первых нежилых этажей дает в бюджет не более 3% поступлений. И практически столько же забирает на свое административное и прочее обслуживание. Почему чиновники предпочитают мучаться с этими первыми этажами, чиновник не объяснил.

Сегодня в городе осуществляется программа капитального ремонта. После этого будет поставлена галочка и на следующий ремонт гражданам придется копить самостоятельно. В бывших трущобах американских городов жители не копят: им принадлежат первые этажи, арендная плата с которых и предназначена на эксплуатацию дома.

При комплексном капремонте (он требует 8–9 тыс. руб. на 1 кв. м) происходит полная замена электрики, водопроводных, канализационных и прочих систем, лифтов, проектных перегородок, окон, полов и т. п., поэтому смета в домах одного типа различается лишь на доли процента. При выборочном ремонте (2–2,3 тыс. руб. на 1 кв. м) сети меняются частично, в каждом доме индивидуально, поэтому расходы проконтролировать гораздо сложнее.

Свыше 12 тыс. домов из 13,8 тыс. будут отремонтированы выборочно. При этом, по словам мэра, на «хрущевки», а также на «сталинки» с деревянными перекрытиями и другие ветхие здания деньги тратиться не будут: они подлежат сносу. В списках на капремонт преимущественно значатся 9-12-этажные «брежневки».

Получается, что город готов выделять в среднем по 4 тыс. руб. на ремонт 1 кв. м на каждом из 9-12 этажей. А это значит, что тех же денег хватило бы на строительство квартир для жителей одного этажа этого дома. Первого этажа. Наверняка в доме есть те, кто готов доплатить за новую квартиру по строительной себестоимости и даже больше. То есть жители первого этажа переехали бы выше в том же доме, но с тем же освобождением первого этажа. Таким образом, ТСЖ получили бы в собственность первый этаж — «вечный двигатель», источник арендных платежей, который позволил бы им самостоятельно проводить ремонт по мере необходимости и с весьма прозрачными сметами. Вместо этого они получают дурно побеленный подъезд и свежевыкрашенные почтовые ящики. Такова политика и практика «крепких хозяйственников».

Автор: обозреватель КДО daily Альберт Акопян