КДО

«Если подумать о том, какой спад преодолела мировая отрасль недвижимости, эти итоги вполне можно назвать отличным результатом», - заявил член правления Messe München Ойген Эгетенмайр.

По мнению экспертов, прошедшая выставка отличилась насыщенным диалогом и дискуссией о дальнейшем развитии рынка недвижимости. Глава немецкого представительства RREEF Георг Аллендорф отметил, что «в этом году в рамках выставки Expo Real существенно больше говорили об операциях с недвижимостью, при этом с большим участием институциональных инвесторов, чем в прошлом году. Все были нацелены на результат». Это подтвердил и Кристиан Зауттер, вице-мэр Парижа и президент Парижского девелоперского агентства. По его словам, Expo Real организована на высоком уровне. «Здесь инвесторы и деньги», - кратко охарактеризовал выставку вице-мэр Парижа.

В этом году наряду с Германией следующие страны вошли в ТОП-10 по числу посетителей: Великобритания, Австрия, Нидерланды, Швейцария, Польша, Франция, Чехия, США, Россия и Люксембург. Крис Белл, управляющий директор по Европе компании Knight Frank, заявил: «Expo Real превзошла наши ожидания по числу и составу посетителей». Участники выставки также отметили возросший по сравнению с прошлым годом уровень посетителей. Лутц Энгевельт, руководитель компании Aengevelt Immobilien подчеркнул: «Стало больше первых лиц, больше топ-менеджеров».

Темы в рамках выставки были посвящены в основном тому, как преодолеть кризис и какие существуют перспективы. Широко обсуждаемой темой была долгосрочность и стабильность, прежде всего, с точки зрения, экономичности. Как отметил Райнер Конс глобальный куратор по эко-объектам компании Siemens Real Estate, «стабильность является в кризис значимым компасом».

Что касается конкретных данных и цифр, они, по мнению большинства экспертов, внушают значительный оптимизм. Так, по данным Jones Lang LaSalle, которые были озвучены на Expo Real, прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе в 3-м квартале 2009 года выросли до 18 млрд. евро, т.е. на 40% по сравнению с 12,9 млрд. евро в предыдущем квартале.

«Вот уже второй квартал подряд мы наблюдаем рост объема транзакций, и мы полагаем, что самый низкий уровень (в 1-м квартале 2009 года) уже позади. Мы ожидаем, что в 4-м квартале 2009 года объем инвестиций будет самым высоким в этом году, и что объем сделок за весь год превысят 60 млрд. евро. Несмотря на недавний рост, мы ожидаем, что годовые показатели будут на 45% меньше, чем в 2008 году, когда они, в свою очередь, были на 55% меньше, чем в 2007 году», - комментирует Тони Хоррелл, руководитель подразделения European Capital Markets Jones Lang LaSalle.
 
Хоррелл добавил: «За лето настроения на рынке заметно улучшились, и сегодня наблюдаются явные признаки уверенности на некоторых европейских рынках. Очевидно, что настроения способны влиять на рынки (и часто сильнее, чем фундаментальные показатели), и сейчас настроения являются одним из ключевых факторов, способствующих росту активности и увеличению числа сделок, что заметно во всех секторах на большинстве рынков».

По словам экспертов, как и прежде, инвесторы проявляют интерес, в основном, к первоклассным продуктам, с гарантированным доходом, и рынок по-прежнему разделен на два сегмента: эти первоклассные активы и остальное предложение. Кроме того, активные инвесторы предпочитают более развитые и прозрачные рынки Западной Европы, а также те рынки, где цены упали сильнее всего: в некоторых случаях до 50%. Как следствие, отдельные европейские рынки вызывают больший интерес инвесторов и соответственно имеют разные перспективы развития. По этой причине европейский рынок инвестиций становится более сегментированным, заключают аналитики.

На некоторых рынках, таких как Лондон, сейчас наблюдается большой приток капитала, зачастую от частных лиц, располагающих значительными средствами. Инвестиционные фонды снова ощущают приток вложений, поскольку инвесторы стали чувствовать себя более уверенно. Немецкие открытые фонды тоже испытывают приток средств и сохраняют активность во всем регионе. Европейские инвестиционные трасты недвижимости (REITs) провели рекапитализацию путем новой эмиссии и продажи активов; теперь они занимают более сильное положение и стремятся снова выйти на рынок в качестве покупателей. Считается, что лучшие сделки обычно заключаются до того, как рынки начнут восстанавливаться, так как после появления первых признаков восстановления продавцы пытаются придержать активы. Однако привлечение капитала для фондов прямых инвестиций продвигается медленно, и консервативные прямые инвестиции не пользуются популярностью. Некоторые энергичные инвесторы нацелились на активы компаний, испытывающих финансовые затруднения, комментируют ситуацию в Jones Lang LaSalle.

По данным компании, международные инвестиции продолжают набирать обороты: их объемы растут быстрее, чем объемы внутренних инвестиций. На некоторых рынках, таких как Германия, Швеция и Россия, преобладают, внутренние инвестиции, тогда как в Великобритании, Испании и Франции в 3-м квартале зафиксирован рекордный интерес иностранных инвесторов по сравнению с 1-м кварталом этого года.

Кредиты стали чуть более доступными, особенно для приобретения высококлассных зданий. Однако критерии их выдачи и процессы оценки остаются жесткими. В результате некоторого улучшения ситуации растет количество более крупных сделок, и наблюдается тенденция к росту средней стоимости активов. Из-за нехватки качественных предложений на рынке большая часть инвесторов находится в замешательстве. Немногие собственники смогут получить прибыль, продав объекты по сегодняшним ценам; банки будут медленно и тщательно анализировать выданные кредиты и не будут наводнять рынок активами. Немногочисленные фонды, которые раньше инвестировали на нижнем пределе рынка, могут попытаться получить прибыль. Некоторые инвесторы попытаются провести стратегические продажи, чтобы выровнять баланс своих портфелей. Ограниченное предложение качественных активов скажется на снижении доходности на тех рынках, где наблюдается рост инвестиционной активности. Экономическая ситуация продолжит оказывать давление на спрос со стороны арендаторов, который останется низким. Недвижимость всегда была сектором, который отстает от экономики в целом, и поэтому вполне возможно, что на рынке арендаторов проблемы будут сохраняться даже после того, как экономика начнет восстанавливаться. В 2010 г. арендные ставки продолжат снижаться на большинстве рынков, объемы сделок по аренде будут близки к рекордно низкому уровню, и на многих рынках чистое поглощение будет отрицательным еще как минимум год. Хотя в 2011 г. арендные ставки продолжат падать лишь на немногих рынках, их рост, когда он начнется, будет, слабым. Но на некоторых рынках с ограниченным предложением может произойти более быстрый рост арендных ставок, прогнозируют эксперты.

Что касается России, то в нашей стране, по словам Владимира Пантюшина, директора по России и СНГ отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, 3-й квартал был также довольно активным для инвестиционного рынка. Объем сделок составил 630 млн евро. Внимание инвесторов привлекли в основном офисные центры, пояснил эксперт.

Следующая выставка Expo Real пройдет с 4 по 6 октября 2010 года в Мюнхене.