КДО

Удобство для анализа заключается в том, что закон 268-ФЗ «поработал» именно в 2008 году. Напомним, что по этому закону расширен перечень документов, которые наследники могут предъявлять регистрационной службе в качестве правоустанавливающих. Теперь это может быть не только свидетельство о праве на наследство, но и другие документы прежнего собственника (наследодателя) на земельный участок или расположенное на нем строение.

В соответствии с Докладом, в 2008 г. перешло по наследству право собственности на 218,2 тыс. земельных участков против 162,2 тыс. в 2007 г. Всего в 2008 г. в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на 1,483 млн. объектов, из которых около 830 тыс. – земельные участки, остальное – строения. Аналогичные данные 2007 г.: зарегистрировано 680,6 тыс. объектов, в том числе около 370 тыс. земельных участков.

Как видно из приведенных цифр, абсолютный прирост регистраций наследниками (56 тыс. участков) сопровождается относительным снижением наследований в общем количестве зарегистрированных участков (ок. 44 % – 2007 г., ок. 26 % – 2008 г.). Важно отметить, что рост темпов регистрации недвижимости в 2008 г. в основном увязывается с отменой обязательного межевания. Так как кадастровый паспорт на земельный участок является необходимым документом для регистрации права собственности во всех случаях, отмена обязательного межевания увеличивает темпы «дачной амнистии» в том числе и для наследников. То есть, без межевания проще вступить в наследство, как в общем порядке правопреемства, так и по «дачной амнистии». По нашей оценке, до 50% и более роста темпов регистрации земельных участков наследниками может быть связано с отменой обязательного межевания.

Главное, однако, не в том, что специальный закон «дачной амнистии» для наследников практически не повлиял на темпы регистрации. А в том, что принятый закон не решает проблем наследования, накопившихся с прошлых лет, не меняет негативную тенденцию. Поясним подробнее.

Последние 10 лет ежегодно в РФ умирало в среднем 2,224 млн. человек (Росстат). Населению принадлежат более 40 млн. земельных участков, подпадающих под «дачную амнистию». К концу 1990-х годов процесс перераспределения земель (от государства к гражданам) в основном был завершен. Например, уже к 1995 г. у граждан в собственности было столько же садовых участков, сколько сегодня (ок. 14 млн.). Участки предоставлялись в качестве поощрения: лучшим работникам, ветеранам труда, войны, инвалидам и т.п. Например, в городе Москве 90% участков, выделенных для садоводства с 1993 г. по 2002 г., было предоставлено льготным категориям граждан (см. Постановление Правительства Москвы №433 от 10.06.2003 г.).

Полагаем, что в целом и по другим участкам (для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)) схожая картина: кто участки 15 и более лет назад получил, у того они сегодня в собственности. В основном это люди среднего и пожилого возраста. Не изменил общую картину собственности по возрастному срезу переход прав на участки последних лет. Например, в 2005-2007 г.г. продавалось за год гражданам из государственных и муниципальных земель для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества от 116 до 203 тыс. участков (стр. 174 Доклада), т.е. очень незначительное количество. Постоянно растущее количество сделок купли-продажи участков между гражданами и юридическими лицами в последние 5 лет находится на уровне 400-450 тыс. в год.

Естественно, покупатели – люди всех возрастов. Сделок дарения, по которым, упреждая наследование, права собственности от старшего поколения родственников переходят к младшему, гораздо меньше: 30-70 тыс. в год. Таким образом, среди наследодателей, без особой натяжки, можно не принимать во внимание граждан моложе 30 лет. В 2007 году из 142,2 млн. населения РФ таких было 55,8 млн. человек. За вычетом молодежи до 30 лет средняя обеспеченность составляет сегодня 0,46 участка на человека. На 2,2 млн. умерших ежегодно должно было открываться по земельным участкам не менее 1 млн. наследственных дел.

Кроме того, законодательство не предусматривает автоматического перехода совместной собственности супругов в общую долевую или индивидуальную собственность. Среди супругов преобладает режим общей совместной собственности. Если титульный собственник (его фамилия – в свидетельстве) переживает своего супруга, для «чистоты» наследования все равно требуется вступать в наследство на долю умершего супруга. По-видимому, цифру необходимых к открытию наследственных дел по земельным участкам из-за совместной собственности супругов нужно увеличить еще на 20-30%, т.е. до 1,2-1,3 млн. в год.

Сравнивая фактические регистрации участков наследниками в последние годы (ок. 160 тыс. в год) и расчетные значения по самой нижней возможной оценке можно сделать такой вывод. Сегодня мы имеем несколько миллионов неоформленных наследниками земельных участков. 56 тысяч дополнительных регистраций за год после принятия специального закона 268-ФЗ, даже отбрасывая присутствующий в этом числе эффект от отмены межевания, - это капля в море «дачной амнистии». Можно, конечно, все списать на юридически неподготовленное, ленивое, не понимающее своего счастья от обновления законодательства население. Но других людей у нас нет, надо как-то этим помогать. Иначе через 10 лет нужно будет проводить «Дачную амнистию-2», с еще более худшими начальными условиями.

Повторим в очередной раз: законодательство о «дачной амнистии» должно быть гораздо более смелым и продуманным. Финансово-экономические и другие обоснования принимаемого законодательства не должны ограничиваться одним предложением: «Средств из бюджета не требуется». А где же ориентиры и прогнозы социально-экономических последствий? Несколько робких шагов законодателей навстречу гражданам в значительной степени нивелированы оккупировавшими территорию страны чиновниками.

В заключение, об одной проблеме, которая может возникнуть. Как нам кажется, самой важной новацией закона 268-ФЗ является неограниченный срок регистрации по дачной амнистии прав на земельные участки наследниками, в отличие от общего порядка наследования, при котором свои права на имущество нужно заявить в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Если мы правильно понимаем закон, наследник может прийти в регистрационную службу хоть через 10 лет с момента смерти наследодателя, минуя суды полностью и нотариусов - преимущественно. Перегруженным судам только лучше, они вздохнут чуть свободнее, а вот нотариусам, как нам кажется,- нет.

В связи с принятием упомянутого 268-ФЗ в закон о регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним (122-ФЗ) внесены соответствующие поправки о допустимом составе правоустанавливающих документов. Свидетельство о праве на наследство – один из достаточных, но не необходимых документов. Из этого можно предположить, что по задумке законодателя, право наследника на земельный участок может быть зарегистрировано без участия нотариусов. Однако, как это может быть на практике?

Представим себе государственного регистратора, к которому пришел некий гражданин, называющий себя наследником. Приятные заявителю слова из 122-ФЗ о том, что истребование иных документов, кроме упомянутых в законе, не допускается, не могут быть исполнены ответственным государственным регистратором. Первое в чем должен убедиться регистратор, что прошло полгода с момента смерти наследодателя – установленный законом срок для подачи заявлений о наследстве. Нужно свидетельство о смерти. – Не сложно. Следующий этап – устанавливаем родственные отношения наследодателя и наследника. Например, по свидетельствам о рождении, браке и т.п. – Тоже все понятно.

Теперь последний момент: регистратор должен убедиться, что, условно завтра, не заявят свои права другие наследники, которые могут придти от нотариуса. Значит, регистратор потребует от наследника соответствующую справку от нотариуса, находящегося по месту открытия наследственного дела. Законодательство о нотариате не содержит такого обязательного нотариального действия. Сколько рублей может стоить упомянутая справка, и сколько тысяч рублей теряет нотариус от того, что наследник в установленный законом срок не открыл у него наследственное дело? Налицо конфликт интересов. Будут ли нотариусы безусловно идти навстречу наследникам? Нам кажется, это не очевидно.

С учетом сказанного, в закон о регистрации прав и в законодательство о нотариате необходимо внести конкретизирующие положения по «дачной амнистии» о составе требуемых от наследников документов и обязанностям нотариусов.

Самое последнее. Совершенствуя законодательство «дачной амнистии» для наследников, правильнее было бы исходить из того, что у них нет никаких документов от прежних собственников ни на строения, ни на земельные участки.

Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город»