КДО

КДО daily: Премьер-министр России Владимир Путин призвал стремиться к ставке по ипотечным кредитам не выше 10-11%. По словам главы правительства, это сделает ипотеку доступной для россиян. Задача поставлена, чиновники сделают. Но когда? И каким образом?

Олег Самойлов, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»: Во-первых, странно было не согласиться со словами премьер-министра: действительно, инициатива снижения ставок по ипотечным кредитам более чем своевременна и направлена на решение ключевой проблемы заемщиков — тяжести бремени кредитных выплат. Я не нахожу поводов для сомнений в реалистичности указанных процентных ставок: в докризисный период средняя «цена» ипотеки составляла порядка 12%, что было лишь немногим выше ныне объявленного ориентира. И это обеспечивало активный рост объемов ипотечного кредитования в стране. Кстати, даже сейчас существуют более низкие ставки. ВТБ предлагает ипотеку по ставке от 9% годовых. Правда, указанная ставка распространяется лишь на программу «Витрина залогового имущества», но важно не это, а то, что такие ставки в принципе существуют. Да и кто сказал, что из квартир, реализуемых в рамках названной программы, невозможно подобрать ничего подходящего?

КДО daily: Никто не сказал. Есть и другие примеры привлекательных ставок?

Олег Самойлов: Да, есть, и не только у кредитных организаций, в которых государство имеет контрольный пакет. В частности, ипотечную программу со ставкой от 10% годовых предлагает сегодня Московский кредитный банк. Конечно, эта программа подойдет не всем, так как по ее условиям кредит может быть выдан лишь на срок до 5 лет заемщикам, имеющим возможность подтвердить «белый» доход, и при наличии у заемщика не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья. Однако учитывая, что не менее 80% сделок, совершаемых на рынке жилья, являются обменами одного жилья на другое, данная программа, как мне видится, может приобрести высокую популярность у заемщиков, которым как раз необходима сумма не на покупку, а на доплату при обмене.

Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест»: Многие при альтернативных сделках брали сравнительно небольшой кредит и оформляли его как потребительский. Ставки потребительских кредитов сейчас выше 20%. Согласитесь, что в период финансовой нестабильности не каждый сможет взять кредит на 4-5 миллиона под ставку 14% годовых, или хотя бы 500 тысяч, но по ставке 22%. Даже официальные источники сообщают, что по итогам 2009 году объемы ипотечных кредитов российских банков сократятся более чем в 5 раз. 125 млрд. рублей в текущем году и 630 млрд. рублей в 2008 году. А по словам министра регионального развития Виктора Басаргина ипотека с точки зрения доступности жилья упала в шесть с лишним раз.

Илья Шкоп, председатель Совета Гильдии риэлторов Москвы, директор АН «Собственник»: Я согласен, что сейчас ставка 10-11% были бы благом для покупателей и в то же время достижимым ориентиром к концу 2010-го года. При этом надо понимать, что ставка по кредиту — это один из 30 показателей, по которым выбирается ипотечный кредит. Не меньшее значение имеют и размер первоначального взноса, и срок кредита, и наличие поручителей, и момент выдачи кредита относительно сделки, и т.д. Нередки случаи, когда выгоднее взять кредит под 13% с удобными прочими условиями, чем оформить его под 11% и не смочь им воспользоваться из-за «косности» банка. При росте цен это особенно заметно. Кроме того, часто продавцы просто отказываются идти на сделку по ипотечным программам некоторых банков. Так что не надо упрощать процесс. Сами 10% по кредиту ничего не решают. Хотя выглядят приятно.

КДО daily: Если можно поподробнее. Какие условия помимо ставки гадят заемщику?

Татьяна Буянова, директор АН «Кредит Макс»: Согласитесь, что кредит на квартиру, условием получения которого является размер первоначального взноса 50-60%, а комиссия за выдачу кредитных средств может составлять 4% от суммы кредита, малопривлекателен для потребителя. Таким образом, важна не декларируемая ставка по кредиту, а эффективная. Также важны другие критерии — из области оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика, которые влияют на принятие решения банком о предоставлении кредита заемщику. Можно предлагать сколько угодно низкие процентные ставки, но если при расчете суммы кредита будет приниматься 30% вашей заработной платы, как размер максимально возможного ежемесячного платежа по кредиту, или будут рассматриваться только доходы по справке 2-НДФЛ, то подавляющее большинство населения даже Москвы не сможет воспользоваться такой ипотекой. Кроме того, огромное количество желающих купить новостройки в кредит на сегодняшний день такой возможности не имеют, и положительных тенденций в этой сфере мы пока не наблюдаем, и вряд ли что-либо изменится до тех пор, пока банкам не станет очевидна тенденция не только к стабилизации, но и к росту рынка недвижимости.

КДО daily: Итого, вывод негативный?

Татьяна Буянова: Почему же? Тенденция к понижению ставки по ипотечным кредитам уже наметилась, сегодня существуют ипотечные программы с 12% кредитной ставкой в рублях. С дальнейшим понижением ставки рефинансирования и при условии дальнейшей стабилизации цен на рынке жилья понижение процентной ставки по кредитам до 10-11% вполне возможно уже в ближайшие месяцы. Однако, повторю, не размер ставки является определяющим фактором при грамотном выборе кредитной программы.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: Специфика ипотечного кредитования состоит в том, что изменение ставки даже на полпроцента очень сильно влияет на общий объем выплат по кредиту, ведь кредит выдается на много лет. Ставка по ипотечным кредитам включает три основные составляющие: непосредственно стоимость денег, прибыль и компенсация расходов банка, а также риск. Сегодня ставка рефинансирования составляет 9%, таким образом, задача банков заключается в том, чтобы уложить рисковую и расходную части, а также прибыль в оставшиеся 1-2 процентных пункта.

КДО daily: Это реально?

Сергей Лушкин: Думаю, да. Кроме того, можно ожидать и дальнейшего снижения ставки рефинансирования. В то же время следует понимать, что препятствием снижения ипотечных ставок является нестабильность нашей экономики. Ведь ипотечный кредит выдается на 10-30 лет, а, как показывает опыт, за такой период могут произойти очень серьезные изменения и в экономике, и в уровне жизни граждан, и в законодательстве. Также увеличивают риски по ипотечным кредитам существующее положение по оформлению квартир в собственность: не секрет что срок оформления новостроек сегодня доходит до двух лет с даты ввода дома в эксплуатацию — все это время предмет залога по кредиту является эфемерным.

КДО daily: Известны случаи и в три, и в четыре года. Кстати, пока квартира не оформлена в собственность, заемщик еще и платит по более высокой ставке.

Сергей Лушкин: Ну и конечно ставка по ипотечным кредитам должна «не спускаться сверху», а устанавливаться рынком. Если государство хочет добиться того или иного уровня ставки, необходимо создавать соответствующие условия для банков, девелоперов и заемщиков.

Андрей Владыкин, руководитель департамента ипотечного кредитования ООО «НДВ-Недвижимость»: Доступная ипотека, без сомнения, мечта многих россиян. Вопрос ценообразования при ипотечном кредитовании и зависимость процентной ставки от ставки рефинансирования оставим на откуп банковским специалистам. На сегодня в большинстве коммерческих банков ипотечный кредит можно получить не только в рублях, но и в иностранной валюте. Ставка по ипотечному кредиту на приобретение готового жилья колеблется в рамках 15,5-16,5% годовых в рублях и от 6,1% (LIBOR + 5%) годовых в долларах. Рассматривая ситуацию в целом, мы получаем интересную картину: валютные риски сейчас хотя и очень высоки, но платить по рублевому кредиту — значит заплатить в два раза больше. Если государство, своей твердой рукой, заставит банки снизить процент по рублевым кредитам, то что будет с долларовыми кредитами?

КДО daily: Что будет?

Андрей Владыкин: Вопрос открыт. Ждать дотаций от государства можно очень долго, поэтому совет профессионалов кредитного рынка и расчет экономической целесообразности ипотечного кредита будет полезен каждому. Выбор всегда остается только за покупателем недвижимости. Строчки известной песни, как нельзя лучше отражают смысл вышесказанного: «Думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь».

Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood: Ипотечная ставка в 10-11% при инфляции на уровне 8-9% вполне реальна, но временные рамки выхода на нее сегодня определить довольно сложно. Уровень процентных ставок, вообще говоря, может быть установлен на любом уровне, если речь идет о субсидировании ставки для конечного потребителя. Это скорее вопрос политический. Снижение же рыночных ставок зависит от развития ситуации в финансовой сфере.

Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Прогнозировать подобное снижение ставок сложно, но определенные основания для этого в среднесрочной перспективе есть. Процентные ставки по кредитам зависят, прежде всего, от стоимости и достаточности привлеченных денежных средств. Правительство совместно с Центральным Банком прилагает серьезные усилия, чтобы обеспечить банки недорогими ресурсами в необходимом объеме. Одним из примеров предпринимаемых в стране антикризисных мер может служить постоянное снижение ЦБ РФ ставки рефинансирования. Если в конце 2008 года ставка рефинансирования была на уровне 13%, то на сегодняшний день она находится на историческом минимуме — 9%. Другой мерой, реализуемой в рамках Федеральной целевой программы «Жилище», является планируемое увеличение Уставного капитала Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на 60 млрд. рублей, что поддержит ипотечные программы.

КДО daily: Когда? И каким образом?

Анжелла Дубровская: В 2010 году. В следующем году одной из важных задач по уменьшению процентных ставок до уровня 10-11% станет разработка и запуск механизма инвестирования временно свободных денежных средств Пенсионного фонда РФ, резервов страховых компаний, средств Агентства по страхованию вкладов, институтов развития в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. По общему мнению, эти ресурсы смогут оживить рынок ипотечного кредитования и значительно снизить ставки.

КДО daily: А по вашему мнению?

Анжелла Дубровская: Я бы сказала, что большая часть предпринимаемых антикризисных мер являются пока «пилотными», применимость и эффективность которых мы сможем оценить только в будущем. Безусловно, риски при этом могут быть существенными, но они оправданы, если мы действительно хотим создать полноценную систему ипотечного кредитования, работающую в разных экономических условиях. При последовательной и системной реализации политики в этом направлении «выход» на уровень ипотечных ставок в 10%-11% вполне реален. При улучшении общеэкономической ситуации вероятны еще более низкие ставки - 5-6 %.

Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate: Я тоже начну со ставки ЦБ, за этот год правительство понижало ставку ЦБ 9 раз — с 13% в начале года до 9% сейчас. Можно сказать, что до этого момента все призывы правительства к возрождению ипотеки и понижению ипотечной ставки были голословными, а сейчас они подкреплены реальными мерами поддержки. У банков появилась, наконец, возможность существенно откорректировать ставки по размещаемым денежным средствам в сторону уменьшения. И я считаю, что государственные банки должны первыми пойти на такое снижение. Вопрос — насколько существенным будет это снижение?

КДО daily: А действительно, насколько?

Ольга Рыкова: Не факт, что все банки пойдут на существенное снижение, ведь они живут за счет этого маржинального дохода. И вот тут, я считаю, правительство могло бы вмешаться. Если мы хотим не на словах, а на деле сделать ипотеку доступной, то государство может принять жесткие меры в этом вопросе, установив размер максимальной маржи по ипотеке, скажем, не более 2%. Ничто не мешает это сделать. У банков не будет выпадающих доходов, зато эта мера не позволит им спекулировать на государственных займах.

КДО daily: Ага. Пряник, но и кнут для банков...

Ольга Рыкова: Не только для банков. Ипотека — это довольно рискованное мероприятие. Несмотря на то, что кредит обеспечен квартирой, ее реализация возможна только в судебном порядке. А это означает, что если заемщик не сможет погасить кредит, то банк надолго «зависнет» с этим проблемным активом. Поэтому, беря повышенный процент с клиента, банк тем самым страхует свои повышенные риски. Но эти риски тоже можно при желании нивелировать. Я считаю, что надо использовать по максимуму возможности страховых компаний по страхованию рисков невозврата кредита, и не ограничиваться только смертью или несчастным случаем с полной потерей трудоспособности. Я бы предложила в том числе сделать обязательным страхование риска невозврата денежных средств по ипотечным кредитам. В этом случае у банков будет больше заинтересованности в выдаче таких кредитов. Страховку придется оплачивать, конечно, покупателю, и она выльется ему в копеечку. Но я считаю, что такая схема выгодна заемщику. Да, это дополнительные деньги, но за них ты приобретаешь спокойствие. Ведь почему сейчас многие люди не решаются брать ипотеку? Потому что выплатив половину денег, люди боятся оказаться на улице - остаться без жилья, не вернув даже свои собственные деньги. А страховка дает гарантию, что ты не останешься без жилья.

КДО daily: «Золотая формула» найдена?

Ольга Рыкова: Не совсем. Сейчас закон об ипотеке предусматривает страхование риска невозврата кредита. Но данная норма фактически мертвая по двум причинам. Во-первых, страховая сумма не может превышать 20% от стоимости кредита и получается, что заемщик все равно будет лишен возможности остаться в купленной им квартире. На мой взгляд, стоит поднять эту планку до 50%. При этом все 100% страховать тоже нельзя, потому что у заемщика вообще не будет стимула гасить кредит. А во-вторых, по закону страховым случаем является ситуация, когда у заемщика не хватает денег на погашение кредита после продажи квартиры. То есть банк может обратиться к страховой компании, только когда квартира уже будет реализована и вырученных денег будет не достаточно для покрытия всей суммы долга. Таким образом, заемщик не гарантирован от того, что у него не отберут квартиру. Ему такая страховка не выгодна.

КДО daily: Понятно... То есть, ничего не понятно. Претензия не к вам, конечно, а к понятию: «не хватает денег». Страхование от потери работы? Это в наших условиях просто смешно. Независимых боевых профсоюзов, которые настучат по голове предпринимателю или чиновнику, пытающемуся необоснованно уволить работника, у нас нет. Если только юристы страховых компаний не возьмут на себя эту функцию. Плюс поиски новой высокооплачиваемой работы для клиента. Страхование на случай рождения незапланированного ребенка? Не бьется с задачей повышения рождаемости. Если только, не будут ведены субсидии, которые покроют новые расходы... Продолжим.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО НП «Альянс строителей»: Объемы ипотечного кредитования растут и стимулируют рост спроса на недвижимость. Если в начале года всего 1% сделок на рынке совершался с привлечением кредита, то в последнее время доля таких покупок вернулась на уровень 14-15%. Однако говорить о докризисных оборотах рынка не приходится хотя бы уже потому, что банки предъявляют гораздо более жесткие требования к заемщикам. В то же время интерес к приобретению жилья, в том числе с использованием банковского кредита, возрождается. Сейчас главное — не упустить момент и поддержать покупателя. На этом фоне призыв премьер-министра снизить ставку с 14,5% до 10-11% очень актуален. Но как воплотить его в жизнь?

КДО daily: Вот именно.

Сергей Сидоров: Использование пенсионных денег – один из вариантов решения поставленной премьером задачи. К тому же он заявил, что 163 миллиарда рублей пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка (ВЭБ), будут вложены в надежные ипотечные облигации российских банков. Тем более что в мировой практике такая схема успешно работает довольно-таки давно. Сам ВЭБ «поможет» дополнительными 50 млрд. рублей собственных средств. Можно надеяться и на 40 млрд. руб., которые поступят от АИЖК. Активизацию системы рефинансирования со стороны Агентства можно рассматривать как еще один вариант снижения стоимости ипотеки. Для этого инвесторы должны проявить повышенный интерес к покупке его облигаций. В дополнение к этим мерам у самих банков должны появиться дешевые «длинные» деньги. Однако найти такие ресурсы сейчас очень сложно: зарубежные коллеги неохотно вкладываются в развитие нашей банковской системы. Вся надежда на бюджетные деньги.

КДО daily: Ну, допустим, найдутся. Проблема будет решена?

Сергей Сидоров: Нет, конечно. Решить проблему доступности жилья одним лишь снижением ставок не получится. Нужно увеличивать темпы строительства и избавляться от бюрократических барьеров. Только тогда квадратный метр подешевеет. Вслед за ним и ипотека обретет второе дыхание.

КДО daily: В общем, первопричина все в тех же объемах строительства и в бюрократических барьерах... Похоже на старый анекдот: «На повестке дня колхозного собрания два вопроса. Поскольку досок для строительства коровника нет, перейдем ко второму вопросу — строительству коммунизма». Хорошо, останемся в рамках «коровника». В смысле, ипотеки.

Ирина Кирсанова: Если осенью 2008 - зимой 2009 года с трудом можно было взять кредит под 19%, а сейчас Сбербанк предлагает кредиты по процентным ставкам 13,5-14,75%, первоначальный взнос 20%, срок до 30 лет. Исходя из этого, очевидно, чтобы достичь 10-11%, о которых говорил Путин, ставка рефинансирования должна снизится еще больше. Также должны быть подключены другие механизмы оживления ипотеки, о которых говорилось выше. Есть ради чего. До кризиса на долю ипотечных покупок (полная и частичная оплата) приходилось до половины сделок. То есть сейчас рынок лишился 50% покупателей.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян