КДО

КДО daily: Почти за полтора года кризиса цены на столичную жилую недвижимость существенно просели. Очевидно, неравномерно. А значит, мы имеем уникальную возможность оценить, какие районы накануне кризиса были переоценены.

Евгения Свириденко, зам. руководителя отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»: Действительно, ситуация на рынке недвижимости в 2008-2009 годах продемонстрировала реальную привлекательность каждого района столицы и города в Подмосковье. Мониторинг показывает, что номинальные цены за год уменьшились в среднем на 23-25%. Реальные цены продаж «просели» больше – на 35-40%. При этом, по нашим данным, больше всего были переоценены квартиры в Северо-Восточном округе и Зеленограде.
В самом СВАО наиболее «пострадал» район Северное Медведково. Номинальные цены на жилье в нем снизились на 28-30%, а реальные – на 40-45%.

КДО daily: Практически вполовину?

Евгения Свириденко: Да, непрестижность северо-восточного направления, примыкание к МКАД, автомобильные заторы на пути в область и обратно при движении в центр Москвы, создаваемые жителями подмосковных Мытищ. Все это «вернуло» завышенным ценам Северного Медведкова реальные позиции относительно более удачно расположенных районов, таких как Отрадное и Свиблово.

КДО daily: А Зеленоград?

Евгения Свириденко: Еще хуже. Даже московская «прописка» не помогла городу-округу удержать стоимость квадратного метра жилья на столичном уровне. Ее номинальное значение за год снизилось на 28-30%, реальное — на 50%.

КДО daily: Тоже пробки подкачали?

Евгения Свириденко: Не только. Очевидно, в период общего осложнения экономической ситуации покупатели проявили большую рациональность в выборе недвижимости и предпочли подмосковные Химки, Сходню, Красногорск, примыкающие к МКАД и имеющие железнодорожное сообщение со столицей.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood: В период кризиса цены на квартиры снизились практически в каждом районе Москвы, не исключением стал и центр города. Однако, по нашим данным, наибольшей коррекции подверглись наименее востребованные округа и районы. Например, за весь период кризиса больше всех в цене потеряли такие округа как: ЮВАО (-21%), ВАО (-14%).

КДО daily: Противоположная сторона города и вдвое меньшие показатели...

Константин Ковалев: Скажем так, различие аналитических методик разных компаний не создает потенциальным инвесторам сложностей, а наоборот, открывает дополнительные возможности. Что касается Центрального округа, то меньше всего за период кризиса подешевели такие престижные районы как Хамовники (-4%) и Арбат (-1%), которые и в кризисный период пользовались наибольшей популярностью. Однако если говорить о рынке новостроек, то в наибольшей степени на уровень снижения цен влияло не местоположение, а состояние объекта: качество, стадия строительной готовности, темпы строительства. В целом кризис не сказался на соотношении цен в разных районах и кардинальным образом не поменял ситуацию. По-прежнему наиболее дорогими округами остаются ЦАО, ЗАО и ЮЗАО, а в центре города районы Арбат и Хамовники.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: Соглашусь с коллегой. Рейтинг районов по своей сути не изменился, и общее соотношение цен по округам осталось прежним. Кризис не отражается на престижности и восприятии людьми позиционирования тех или иных районов. Если снижение цен происходит, то везде. Кроме того, районирование и понимание того, что более или менее престижно было сформировано не вчера, а сложилось исторически. А исторически всегда было так: центр — самый дорогой, юго-запад, запад, северо-запад — на втором месте, север, юг — на третьем месте, юго-восток, восток и северо-восток — самые дешевые районы с точки зрения ценообразования на недвижимость. Если и сравнивать снижение цен, то не по районам, а по классам жилья. И тут я могу сказать, что больше всего в процентном соотношении к докризисному уровню «просел» бизнес-класс. Это связано с тем, что рост цен на жилье бизнес-класса за последние годы был, пожалуй, самым стремительным, цены уже доходили до нижних границ, а где-то и до средних, класса А.

КДО daily: А есть ли здесь противоречие? Я имею ввиду сомнительную экспансию бизнес-класса в последние годы перед кризисом. Из традиционно престижных районов он выплеснулся почти к МКАД и когда разразился кризис...

Александр Зиминский: Когда разразился кризис, «подрубил показатели» менее престижных районов? Объясняет, но не всё. Например, в домах бизнес-класса «Миракса» и «ДОН-строя» верхние ценники доходили до $20 тыс. за кв.м. И в этом плане кризис сыграл, на мой взгляд, очень положительную роль: он привел в порядок существующую классификацию и ценообразование. Люди стали задумываться, за что они платят.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО «Альянс строителей»: Я бы вообще поставил под сомнение существенное снижение цен. С осени прошлого года спрос на жилье в столице действительно упал, а цены на него — нет. Последние данные говорят о том, что годовое снижение в долларах США составило всего 7,7%, в рублях же произошел рост на 6,12%. В течение последних месяцев средние цены в различных сегментах жилья колебались незначительно как в сторону понижения, так и в сторону повышения. По данным аналитиков ИРН, в первой неделе месяца долларовый индекс стоимости жилья в Москве установился на позиции $4000/ кв.м., рублевый эквивалент, показал незначительный рост и составил 115 тыс.руб./кв.м. О чем это говорит? – О стабильности цен на столичную недвижимость. Говорить об их значительном движении в ту или иную сторону пока рано. Очевидно, до конца года подобная ситуация сохранится.

КДО daily: Во как... Не было падения... Значит, и динамика падения — которой не было — нам ничего не скажет.

Сергей Сидоров: Априори во все времена самое дорогое жилье — в Центральном округе, независимо от его класса. И хотя всем остальным округам его не догнать, в кризис оно подешевело сильнее всего из-за резкого падения спроса на элитную недвижимость.

КДО daily: Подешевело больше других, т.е. около 10%. Вот радость-то потенциальным инвесторам от сравнения методик...

Сергей Сидоров: Послушайте, кризис не мог существенно изменить наиболее важные параметры выбора квартиры. К ним относятся тип и состояние дома, экология, инфраструктура, наличие транспортных магистралей. Оказывают влияние и такие дополнительные факторы, как наличие или отсутствие консьержа в доме, вид из окон, соотношение в подъезде квартир муниципальных и приобретенных в собственность, и многое другое. Зеленые массивы, хотя бы даже небольшой парк существенно повышают стоимость объекта.

КДО daily: А престижность округа, района где-то в аутсайдерах?

Сергей Сидоров: Да нет же, не заставляйте объяснять банальности. Престижность — это обобщенная, консолидированная оценка суммы параметров. В связи с этим последние несколько лет ЗАО и ЮЗАО лидируют по темпам застройки. Экологическая ситуация в них гораздо лучше, чем на востоке столицы. Инфраструктура шаговой доступности, состояние транспортных артерий, не секрет, что добраться до центра города по Ленинскому проспекту можно значительно быстрее, чем по Рязанке. Снижают стоимость квартиры такие факторы, как близость дома к промышленным заводам, отсутствие в районе учебных заведений для детей. В ЮЗАО всего 2 крупных промышленных предприятия, сколько их в ВАО или ЮВАО лучше не вспоминать. Распределение внутригородских цен на недвижимость остается прежним и справедливым. Относительно друг друга, по крайней мере.

КДО daily: Хорошо, оставим динамику. Какова статика? С чем пришли к концу года?

Константин Ковалев: Стоимость жилья на первичном рынке Москвы в центре города составляет порядка $17000 за кв. м, при этом жилье в новостройках на периферии, в таких районах как Выхино, Митино, Куркино стоит порядка $3200-$3700 за кв. м.

Евгения Свириденко: Я остаюсь при своем мнении. Диспропорции были. Сегодня они выправляются. Это видно на примере не только переоцененных, но и не переоцененных районов.

КДО daily: Например?

Евгения Свириденко: Северо-Западный округ. В 2008 году рынок недвижимости снизился здесь по цене на 10-15%, но в 2009 году отыграли столько же. Фактически можно признать, что у районов Северо-Западного округа есть большой потенциал роста цен в будущем. При этом «выбивается» из этой тенденции только Северное Тушино, где цены за год снизились существенно — на 25-30%. Этому есть объяснение: за аналогичную сумму можно было присмотреть жильё в Щукине.

КДО daily: Вы упомянули, что спрос перемещается в Подмосковье. Насколько устойчиво?

Евгения Свириденко: Скорее, все же в качестве исключения. Города ближнего Подмосковья уступают даже районам столицы, располагающимся за МКАДом. Прежде всего, это объясняется  различием качества социальной инфраструктуры, особенно в отношении льготных категорий граждан. Поэтому цены на жилье в районах Москвы за МКАДом традиционно выше, чем в городах Подмосковья, находящихся в сопоставимой удаленности от этой дороги.

КДО daily: На сколько?

Евгения Свириденко: Разница между ценами на квартиры в Москве и области составляет в среднем 20-30%. Например, 125 тыс. руб. за кв.м в Северном Бутово, 115 тыс. в Южном и только 87 тыс. руб. в Видном. Другие примеры: 106,5 тыс. руб. в Новокосино и 74 тыс. в Люберцах. Ново-Переделкино — 105 тыс., Солнцево — 102 тыс., а в Мосрентгене — 88,5 тыс. Наконец, 113 тыс. в Митино против 87,5 тыс. в Красногорске. Именно поэтому, в условиях, когда цена является приоритетным фактором при покупке жилья, наблюдается перемещение платежеспособного спроса в подмосковные города: Видное, Красногорск, Люберцы.

КДО daily: А можно ли вообще говорить о динамике и тенденциях цен на недвижимость Москвы, как единого города?

Александр Зиминский: Традиционно — да. Но как любой мегаполис, Москва совмещает разные функции.

КДО daily: Как, например, Лондон?

Александр Зиминский: А почему нет? Лондон — это всего лишь столица Великобритании. Москва — столица большого и сильного государства. Богатых людей, которые зарабатывают большие деньги и могут потратить их на дорогое качественное жилье, у нас немало. Почему в Москве это должно стоить дешевле? Например, к нам на этой неделе поступила на продажу квартира на «Золотой Миле» по цене за квадрат $100 тыс. Еще чуть-чуть и дотянем до Монако. Раз на рынке есть такие предложения, то, не исключаю, что на них возникнет и спрос. Это не к теме: «Москва — город контрастов». Скорее, наоборот, высокие цены премиум-класса соответствуют или даже вносят свой вклад в привлекательность столичной недвижимости вообще, нивелируют различия.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян