КДО

За короткое время земельные наделы, которые еще пару лет назад преимущественно продавались оптом, стали самым ходовым розничным товаром и сегодня составляют уже более половины рынка. Продажа участков без подряда началась в отдельных местах с 2007 года, приобретая массовый характер во 2-й половине 2008 года. В этом году каждая вторая покупка на рынке — это покупка участка без подряда.

«Появление этого продукта связано с постепенным затовариванием отдельных направлений и развитием спроса на сегмент эконом, - считает директор по продажам поселка «Окская слобода» Дмитрий Герасимов. — Однако активное развитие формата участков без подряда, вне сомнения — плод финансового и экономического кризисов, заставившего обе стороны - и продавцов, и покупателей осторожнее относиться к затратам и пересмотреть свои модели рыночного поведения».

Одна из причин появления участков без подряда на рынке розничной торговли — полный провал на оптовом рынке. С начала 2009 года не произошло почти ни одной крупной сделки. Компании, которые к этому времени уже обладали большими земельными наделами, принялись продавать их в розницу, чтобы окупить вложения. Крупные участки земли стали межевать на куски от 8-20 соток — в основном это предложения в сегменте эконом, где цена за сотку начинается от 20 тысяч рублей без коммуникаций, в радиусе 50 км от Москвы и дальше.

Несмотря на то, что в 50% таких проектов прокладка коммуникаций и общая инфраструктура поселка либо вообще не предусмотрены, либо просто обещаны без какого-либо продолжения, рынок это предложение воспринял достаточно активно. Благодаря участкам без подряда, весной и летом появилось явное оживление. Спрос на такой товар достиг более 60% от общего количества покупателей.

Вслед за крупными компаниями участки без подряда начали продавать и девелоперы — как в составе организованных коттеджных поселков, так и отдельными проектами. 80% игроков рынка, вышедших со своими проектами в 2008 году, подвергли концепции своих поселков модернизации и упрощению, отвечая реалиям спроса. В результате вторые и третьи очереди, вместо запланированных концепцией коттеджей, стали продаваться в формате «без подряда».

Сегодня в эконом-классе около 90% новых проектов — участки подобного вида. Землю в этом сегменте можно купить за 50-60 тыс. рублей за сотку, да еще и в рассрочку — очевидно, что пока покупатель заинтересован в таких предложениях.

В бизнес-классе такие проекты тоже есть, однако этот сегмент сегодня с трудом выживает в условиях обеднения и уже начал продавать свои сотки по цене вчерашнего эконома — по 150-200 тыс. руб. В элитном сегменте продавец пытается держать цену, но при появлении реального покупателя падает до цены вчерашнего бизнеса — от 300 тыс. руб. за сотку. Даже эксклюзивные участки на раскрученных направлениях сегодня готовы продавать с 50% дисконтом.

Наиболее быстро продаются участки, где стоимость сотки минимальна — объем предложения в ценовом диапазоне 75-100 тыс. руб. за сотку с коммуникациями очень ограничен. Рынок объектов подороже — 100-150 тыс. руб. за сотку с коммуникациями уже перегружен, однако такие объекты все равно довольно хорошо продаются.

Несмотря на снижение цен на рынке почти на 30% (многие проекты понизились до себестоимости), покупатель все же разборчив и ждет еще более дешевых предложений. Возможно, в 2010 году их ожидания оправдаются — старые проекты, даже по цене строительства, не смогут конкурировать с новыми в цене, если она достигнет 30-50 тыс. руб за дачную сотку.

В то же время не исключено, что демпинговые цены новых проектов будут связаны, скорее, с полным отсутствием подведенных коммуникаций, нисколько не подешевевших за время разорительного кризиса. Покупателю останется выбирать — покупать участки в серьезном проекте за 100 тыс. руб. за сотку или в чистом поле, но в 2-3 раза дешевле.

Диаграмма 1. 

 Диаграмма 2. 

Диаграмма 3. 

Диаграмма 4. 

Справка:
«Маршал Эстейт» – девелоперская компания, специализирующаяся на проектах на рынке загородной недвижимости. Основными направлениями деятельности Маршал Эстейт являются девелопмент, гостиничный бизнес и сдача в аренду земельных участков. Среди проектов компании – коттеджный поселок «Окская слобода», курортный комплекс «Царьград Спас-Тешилово». Основным акционером Маршал Эстейт являются фонды прямых инвестиций под управлением Marshall Capital Partners