КДО

КДО daily: Лента.ру пишет, что аренда офисов премиум-класса в Москве подешевела на 63%, Арендатор.ру пишет, что рост арендных ставок на офисную недвижимость начнется уже в I квартале и в 2010 году составит 7-10%. Формального противоречия здесь нет, но тональность прогнозов слишком разная для одного и того же «больного».

Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое Качество»: Если позволите, уточню по пункту «во-первых». Среди важнейших тенденций IV квартала можно выделить появление крупных сделок на рынке как в сегменте аренды, так и в сегменте купли-продажи офисной недвижимости, сокращение доли вакантных площадей и, как результат, стабилизацию ставок аренды и цен продаж. Мы видим, что рынок «нащупал» баланс спроса и предложения, что позволяет надеяться на его восстановление в новом году.

КДО daily: Да, банки, скажем, «Альфа Банк» — несомненно, «банк года» — получили огромные офисные активы. Можно предположить, что в этом году мы присутствовали при рождении будущего крупнейшего офисного оператора страны, скажем так, «почти монополиста». Но что говорит о том, что падение ставок и дальнейшее перераспределение офисной недвижимости в будущем году не продолжится?

Антон Любин: На текущем этапе имеются различные варианты дальнейшего развития событий. На наш взгляд в качестве базового сценария можно рассматривать умеренный рост рынка, при котором ставки аренды и цены на качественную офисную недвижимость увеличатся. Средние темпы роста стоимостных показателей в секторе вторичной офисной недвижимости будут сопоставимы с общим уровнем инфляции и не превысят 6-8% в год. Ввиду более высоких рисков в сегменте первичной недвижимости, рост ставок аренды здесь может оказаться ниже — в диапазоне 4-5%. Ситуация прояснится уже в начале 2010 года, когда будет пересмотрено большинство договоров долгосрочной аренды, заключенных год назад, зимой 2009 года в самый разгар кризиса.

Павел Здрадовский, генеральный директор Paul's Yard: Да, бесспорно, из всех секторов недвижимости наиболее глубоко и серьезно переживает кризис рынок офисной недвижимости. Рост вакантных площадей за последний год составил около 30%, а снижение ставок аренды — от 30 до 60%. Даже замедление темпов снижения стоимостных показателей к концу III квартала текущего года и первые признаки стабилизации рынка не могут опровергнуть тот факт, что сегодня в Москве существует реальное перенасыщение офисов. В отличие от других секторов — жилая городская, загородная — где уже наблюдается рост цен и первые признаки дефицита площадей, офисная недвижимость стоит особняком. Тем не менее, есть вариант постепенного выравнивания ситуации в будущем году и выход на положительные показатели уже во втором полугодии.

КДО daily: Вот как. Во втором...

Антон Любин: Секторы пострадали в разной степени и, соответственно, выходить из кризиса будут не синхронно. В этом году более всего пострадал сектор аренды первичной недвижимости класса А, где за год заявляемые среднерыночные ставки упали на 41% и составили $595/кв. метр в год. На втором месте вторичный рынок аренды офисов класса А — здесь ставки сократились за год на 30% и составили $680/кв. метр в год. Наименьшее падение было зафиксировано в секторе продаж вторичного рынка офисов класса А, где средняя цена предложения скорректировалась всего на 14% и приблизилась к отметке в $9 690/ кв. метр.

КДО daily: А пониже?

Антон Любин: Снижение заявляемых ставок аренды в классе В было менее глубоким: ставки на первичном и на вторичном рынке снизились за год на 23% и 28% соответственно, достигнув по итогам года средних значений $ 505/кв. метр в год и $475/кв. метр в год. Сегмент купли-продажи офисов класса В пострадал, как и в классе А, меньше сегмента аренды, снизившись на 22% на первичном рынке и 18% на вторичном рынке.

Павел Здрадовский: Сегодня перспективы развития офисной недвижимости оцениваются не с точки зрения строительства новых грандиозных объектов, наполняющих Москву разноклассовыми офисами, а со стороны роста спроса потенциальных арендаторов и сокращения уровня вакантных площадей. Спрос напрямую зависит от экономической ситуации в стране и мире, поэтому давать четкие прогнозы даже в краткосрочной перспективе сложно. Тем не менее, потенциальные арендаторы в первую очередь будут заинтересованы в качественных, готовых объектах с удачным местоположением.

КДО daily: Хорошо. Поскольку экономическую ситуацию в стране и в мире мы исправить не можем, будем «искать пуговицу». Точнее, ответим на вопрос, если ситуация по меньшей мере неопределенная, то оправданны ли действия, которые могут с большой долей вероятности ее усугубить? Иначе говоря, понадобятся ли, не усугубят ли ситуацию офисные площади Москва-Сити и других крупных офисных проектов?

Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty: Конечно, понадобятся, но не в ближайшие два года. Имеющийся сегодня объем офисных площадей вполне может обеспечить потребности арендаторов в ближайшие пару лет. А вот в дальнейшем может возникнуть дефицит.

Павел Здрадовский: Наличие свободных площадей будет зависеть от колебаний спроса и от ввода новых объектов в эксплуатацию. Так на 2010 год еще до кризиса было заявлено более 4 млн. кв. м офисных площадей, сегодня эта цифра сократилась в разы. Пока нет полной уверенности, что те проекты, которые анонсируются на следующий год, действительно будут сданы в срок. Однако количество существующих и прогнозируемых площадей явно превышает существующий спрос на рынке. Новые объекты, которые выйдут на рынок в 2010 будут востребованы только при условии отличных характеристик: местоположение, инфраструктура, отделка, ставка и условия аренды. Так, минимальный показатель по уровню вакантных площадей на сегодняшний день в центральном и юго-западном деловых районах, что вполне оправдано местоположением объектов. При этом офисы в «Сити» пустуют примерно на 30%.

КДО daily: То есть, все хорошо, не считая того, что строят не то и не там?

Алексей Могила: То, что сейчас предлагается на рынке, так или иначе будет заполнено. Конечно же, больше шансов у качественных офисных центров, имеющих исключительные характеристики по месторасположению, парковке, наличию современных инженерных систем, а также хорошей управляющей компании. У таких офисов, безусловно, лучшие перспективы, даже если сейчас они предлагаются без отделки. А вот непродуманные проекты, которые появлялись на рынке на волне ажиотажа, с явными ошибками в концепции, будут менее востребованы, даже по низким ставкам.

КДО daily: Как насчет «Москва-Сити»?

Алексей Могила: Строить в «Москва-Сити» новые башни я считаю совершенно нецелесообразным и даже губительным для рынка и города, потому что того наличия площадей, которые есть сейчас, вполне хватит, чтобы создать в районе транспортный коллапс, когда все эти площади будут все-таки сданы. Увеличится количество башен, значит, увеличится плотность застройки района, туда не подъедут ни клиенты, ни гости, ни сами арендаторы. Даже сейчас «Москва-Сити» заполнен наполовину. И перспективы у каждой башни разные. Например, у «Башни на Набережной», которую строит компания Enka, хорошие перспективы и есть все шансы, что площади простаивать не будут. У этого девелопера очень хорошая репутация, там уже сидят крупные и серьезные арендаторы, такие как IBM, Ренессанс-Капитал и др. У «Северной башни» тоже неплохие перспективы. А вот площади в «Федерации», я думаю, могут «зависнуть» из-за больших проблем с парковкой.

Павел Здрадовский: Однако решение правительства Москвы о возведении временного паркинга на участке 17-18 может изменить ситуацию в будущем в положительную сторону.

Алексей Могила: Но в перспективе офисные площади необходимы. Если их начнут строить сейчас, то новые площади появятся только в 2013 году и тогда они будут востребованы. Сейчас все девелоперы озабочены спасением собственного бизнеса и думают над тем, как сохранить и достроить то, что уже начато. Соответственно, может так случиться, что имеющееся предложение, в том числе и строящиеся площади, разойдется, а нового ничего построено не будет, и в 2011-2012 годах возникнет дефицит. К этому нужно готовиться уже сейчас.

КДО daily: Побыстрее приступить ко второй очереди «Москва-Сити» — к «Большому Сити»? Аж до Хорошевского шоссе?

Алексей Могила: Нет. Такие проекты, как «Большое Сити» совершенно не нужны рынку, даже в отдаленной перспективе. У «Большого Сити» не самое лучшее расположение, плюс транспортная составляющая этого района удручающая.

КДО daily: А столичные власти недавно, уже в кризис, анонсировали проект, аналогичный Москва-Сити, но на севере столицы. А Генплан предусматривает еще два: на юге — на территории ЗИЛа и востоке — в Лефортово.

Алексей Могила: Нет, я считаю, что в ближайших 5-7 лет крупные бизнес-парки городу не нужны.

Павел Здрадовский: Тем не менее, необходимость строительства крупных деловых зон в Москве оправдано логикой развития города, как международного делового центра. В связи с этим, новые, международного уровня, деловые районы в перспективе будут востребованы. С учетом того, что подготовительные этапы реализации таких проектов занимают значительное время, можно, однозначно на этом этапе говорить, что проработка таких проектов должна происходить именно в кризисное время. На первый взгляд, в настоящий момент крупным российским девелоперам такие проекты могут показаться неинтересными. Прежде всего, с учетом того, что многие из них должны завершить текущие проекты, расчетная доходность которых находится под серьезной угрозой. В то же время нельзя исключать, что довольно большая группа не институциональных инвесторов рынка недвижимости и крупных корпорации такие проекты могут заинтересовать.

Алексей Могила: Я не вижу смысла вообще что-то строить на севере столицы — это один из самых невостребованных районов. Правительство не может реализовать даже один свой проект — «Нагатино Айланд» на 1 млн.кв.м., который был введен в этом году и у которого проблемы с арендаторами. В Москве исторически определились основные направления, интересные для арендаторов. Это центр и три направления: юго-западное, северо-западное (Ленинградский проспект) и западное (Кутузовский проспект). По этим направлениям имеет смысл что-то развивать, потому что туда арендаторы идут охотно. А если говорить о направлениях от Ленинградки до Юго-Западной по часовой стрелке, где сплошные промзоны и тяжелая транспортная ситуация, то там строить офисы нет смысла.

КДО daily: Какими методами власти могут заинтересовать арендаторов в переезде в Москву-Сити и другие офисные кварталы?

Павел Здрадовский: Арендаторы на подобные проекты найдутся при наличии грамотной и продуманной концепции, в которой проработаны вопросы по обустройству функциональных составляющих и инфраструктуры. Транспортная доступность, пути сообщения с аэропортами, парковка с максимальным количеством машиномест, как для арендаторов, так и для гостей, коммерческие площади торгового, гостиничного назначения, культурно-досуговые и спортивные объекты. Подготовка каждого нового масштабного делового проекта, должна учитывать ошибки, допущенные в ММДЦ «Москва Сити». При этом важно сам «Сити» довести до логического завершения.

Алексей Могила: Если говорить про «Москва-Сити», то заинтересовать арендаторов можно, остановив строительство новых башен, сделав грандиозную парковку и создав комфортную социальную инфраструктуру, чтобы люди могли полноценно проводить там весь день. Я за то, чтобы не начинать новые проекты в «Москва-Сити» и засыпать все котлованы. Да, это удар по имиджу властей, но надо уметь признавать свои ошибки. Иначе они приведут к еще большим ошибкам. Такая же ситуация и по другим офисным кварталам — сначала нужно строить дороги, и только потом сами офисы. При этом не нужно строить небоскребы, а делать максимум 5-7 этажей, чтобы плотность застройки была невысокой. Нужно научиться делать именно комфортные бизнес-парки, куда можно будет спокойно доехать, припарковать большое количество машин (условно на 25 метров одно машиноместо), и где будет вся необходимая развитая инфраструктура.

КДО daily: Столичные власти озвучивали идею превращения офисной недвижимости в гостиничную или торговую.

Павел Здрадовский: Многие объекты лишенные единой и правильной концепции сегодня пустуют, и единственный выход для собственника это предоставить потенциальным арендаторам максимальные скидки. В идеале, таким зданиям необходима реконцепция, средств на которую в кризис попросту нет. Идея переделывать офисные здания под другие виды коммерческой недвижимости может получить развитие при условии, что затраты на полное перепрофилирование в дальнейшем будут оправданы и есть поддержка властей. При этом, к примеру, привлечь девелопера на гостиницу достаточно сложно, а переделать высотный бизнес центр в торговый комплекс представляется крайне затруднительным вариантом. Единственным разумным выходом является «довести до ума» существующее здание и предложить арендатору ставки ниже рыночных.

Алексей Могила: Прежде чем что-то построить, у нас надо пройти адскую процедуру согласования документов. И если на какой-то площадке уже согласован офисный проект, то чтобы его пересогласовать под другое использование, нужно будет убить кучу денег, времени и все нервные клетки. Поэтому вопрос целесообразности в данном случае каждый девелопер решает сам.

КДО daily: Идее «Москва-Сити» уже почти 20 лет. На мой взгляд, власти допустили страшную и уже неисправимую ошибку, затянув строительство. Если бы оно реально началось в середине или второй половине 1990-х, исторический центр города не понес бы такого урона от стеклянных кубов и цилиндров. Есть ли надежда, что кризис коммерческой недвижимости будет иметь хоть какое-то позитивное значение в контексте защиты архитектурного облика Москвы?

Алексей Могила: У Москвы нет архитектурного облика. У нас за взятки можно построить все, что угодно — от избушки на курьих ножках до мега-дворца. Поэтому большинство новых зданий только уродуют столицу своими стилистическими решениями. Есть редкие застройщики, которые строят действительно красивые здания, меняющие облик Москвы к лучшему. Например, гостиница «Ритц-Карлтон-Москва» на Тверской, которая была построена вместо Интуриста – «просто айс»! Если убрать всю коррупционную составляющую при согласовании проекта и эти деньги направить на более качественную проработку архитектурной концепции, то мы увидим совсем другой результат. Например, все знают, что экономически нецелесообразно строить низкие здания, поэтому и строят высотки. А себестоимость проекта, среди прочего, зависит от взяток. Не было бы их, было бы легче строить низкие объекты.

Беседу вел обозреватель КДО daily Альберт Акопян