КДО

1. Предложение

За декабрь 2009 года общий объем предложения квартир в Москве снизился на 1,8% до 48,5 тыс. объектов. Объем предложения в Подмосковье снизился на 11,8% до показателя 34,7 тыс. квартир.

Рис. 1. Изменение объемов предложения квартир в течение 2009 года

Объем предложения в столице снизился во всех административных округах. Минимальное снижение объема предложения было зафиксировано в ЦАО (0,5%), максимальное в ЗАО (11,5%). В разрезе видов домостроений в Москве максимальное снижение объема предложения было отмечено в сегменте качественных объектов эконом-класса (5,5%). Предложение квартир бизнес-класса уменьшилось на 4,0%, самых дорогих квартир на 3,9%. Менее всего сократился объем предложения самых дешевых квартир – на 3,8%. В Московской области больше всего сократился объем предложения самых дорогих квартир и объектов бизнес-класса – на 14,4% и 14,3% соответственно. Объем предложения качественных объектов эконом-класса снизился на 13,8%, самых дешевых квартир – на 11,0%.

2. Цены 

К концу года средняя рублевая цена предложения в столице зафиксировалась на уровне 173,8 тыс. рублей за квадратный метр. За декабрь средняя рублевая цена предложения не изменилась, средние цены, выраженные в долларах, снизились за месяц на 3,6% до $5,8 тыс. за квадратный метр. В Московской области средняя цена предложения снизилась в рублях на 4,8% до 68,7 тыс. рублей за квадратный метр, в долларах – на 8,1% до $2,3 тыс. за квадратный метр. Средневзвешенный курс доллара за месяц повысился на 3,7% до 29,96 руб./$.

Рис. 2. Изменение средних цен предложения в течение 2009 года (тыс. руб./долл.)

В декабре в административных округах Москвы было отмечено в основном незначительное снижение рублевых цен. Диапазон изменений составил от роста на 2,2% (ЮЗАО) до снижения на 1,9% (ЮВАО). По итогам месяца средние рублевые цены на квартиры бизнес-класса остались неизменными. Максимальное снижение цен произошло в сегменте самых дорогих квартир (2,1%). Рублевые цены на самые дешевые квартиры и качественные квартиры эконом-класса снизились за месяц на 0,2% и 1% соответственно.

Вторичный рынок купли-продажи жилой городской недвижимости в Москве и Московской области

3. Выводы и прогнозы

«Рынок выстоял» - так, в двух словах можно охарактеризовать итоги 2009 года на рынке вторичной жилой недвижимости столичного региона. К концу прошлой весны цены стабилизировались в районе $5,9-6,0 тыс. за кв. м в Москве и $2,5-2,4 тыс. за кв. м в области, и далее большинство изменений происходило внутри этого диапазона. Показательно изменение темпов снижения цен: долларовые цены в столице за последние полгода изменились всего на 3%, притом, что суммарное снижение за год составило 21%. Аналогично в Подмосковье – на вторую половину года приходится только 6% из общегодового снижения цен на 24%.

Как отмечает руководитель Аналитического центра Корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов: «Основной психологический шок у продавцов и покупателей прошел к концу I квартала 2009 года, с этого момента количество сделок стало медленно, но неуклонно расти. В конце прошлого года на сотню выставленных на продажу квартир, в среднем приходилось порядка 40 авансов – почти вдвое больше показателя зимы 2008/2009 годов».

К концу года средняя рублевая цена предложения в столице сохранилась на уровне 173,8 тыс. рублей за кв. м. За декабрь средняя рублевая цена предложения не изменилась, цены, выраженные в долларах, снизились за месяц на 3,6% до $5,8 тыс. за кв. м. В Московской области средняя цена предложения уменьшилась за декабрь в рублях на 4,8% до 68,7 тыс. рублей за кв. м, в долларах – на 8,1% до $2,3 тыс. за кв. м. Объем предложения квартир снизился за последний месяц 2009 года в Москве на 1,8% (до 48,5 тыс. объектов), в Подмосковье на 11,8% (до 34,7 тыс. квартир), вернувшись к уровню апреля 2009 года.

Стабилизация рынка хорошо прослеживается и по ценам на однокомнатные квартиры класса «эконом -»: если в первой половине года подобные объекты можно было встретить по цене в 3 млн. рублей и менее, то к осени минимальные цены на них выросли до 3,8-4 млн. руб. Самая низкая цена столичной квартиры, зафиксированная с начала кризиса, составила 2,8 млн. руб. – по такой цене летом прошлого года предлагалась 1-комнатная квартира гостиничного типа с крайне низкими жилыми характеристиками (общая площадь 15 кв. м, площадь объединенной с коридором кухни 3 кв. м). Стоимость самой дорогой квартиры, выставленной на продажу в 2009 году составила 594 млн. руб. (элитная 11-комнатная квартира общей площадью 693 кв.м в ЦАО).

«Стабильность последних нескольких месяцев подготовила хорошую почву для дальнейшего восстановления рынка, – продолжает Дмитрий Таганов, – начало этого года уже отмечено высоким уровнем потенциального спроса. Если в ближайшее время в макроэкономике не будет потрясений, то в горизонте середина-осень 2010 года активность на рынке вторичной жилой недвижимости Московского региона может вернуться на средний докризисный уровень и составить порядка 8-9 тысяч сделок в месяц. На наш взгляд, средние цены останутся стабильными, не превысив в столице планку порядка $6,5-6,6 тыс. за кв. м».

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЯСНЕНИЯ В настоящем отчете анализируются только объекты-квартиры и не рассматриваются комнаты и доли. Расчет средних цен за 1 кв.м общей площади ведется без учета элитных объектов. За основу для расчета объемов предложения и цен предложения взята база WinNER, а также анализ внутренней статистики компании «ИНКОМ-Недвижимость». Относительные показатели приводятся по сравнению с предыдущей неделей. «Типовое ядро» вторичного рынка представлено наиболее типовыми и распространенными квартирами на вторичном рынке региона. При разделении квартир на классы (уровни комфортности и, соответственно, цены) используется классификация, полученная на основе глубинного статистического анализа баз данных мониторингов вторичного жилья за ряд лет. Общий класс квартиры вычислялся как взвешенная (исходя из степени влияния на цену квартиры) сумма классов по каждому из трех основных параметров (материал, средняя площадь 1 комнаты, площадь кухни):