КДО

— Поселок сдан, 70% таунхаусов продано, въезжают первые жители, можно подводить итоги?

Андрей Пучков: Можно сказать, что результатом мы довольны. Общая сумма инвестиций компании на проект составила около 60 млн.долларов, как мы и предполагали изначально. Сейчас возведение такого объекта обошлось бы на 20% дешевле – за счет снижения себестоимости строительства. Когда начался кризис, большая часть инвестиций уже была сделана, в нашем случае не было большой экономии на строительстве. Конечно, мы и тогда, в сентябре 2007 года, могли сократить свои затраты, урезав расходы на эстетику, комфортные средовые решения и инфраструктуру.

— А стоило тратиться на эстетику? В 2007-м особых проблем с продажами вроде бы не наблюдалось.

Андрей Пучков: Экономия составила бы 15% от общей суммы инвестиций, что очень немало. Тем более что на разогретом рынке 2007 года вложения в красоту в эконом-классе воспринимались ненужным излишеством. Однако мы сознательно пошли на эти расходы, первыми предложили рынку продукт, сочетающий доступные цены и комфортную, эстетичную среду. И именно в кризис это конкурентное преимущество нам очень пригодилось: в самые трудные для рынка недвижимости месяцы продажи шли очень близко к темпам, установленным нашим бизнес-планом – в среднем по 10 домов в месяц.

— В какую сумму жителям обходятся эксплуатационные расходы?

Андрей Пучков: Мы не скрываем, из чего складываются наши эксплуатационные платежи, вся информация в деталях вывешена на сайте. Платежи рассчитываются по формуле 34 рубля за квадратный метр. Рентабельность нашей службы эксплуатации — всего 5%, мы ее сознательно ограничили. Достигается это за счет жесткого контроля сметы: жильцы поселка платят взносы, а потом мы отчитываемся, как потрачены эти средства.

— Можете привести конкретные примеры?

Андрей Пучков: Одна из самых серьезных статей эксплуатационного бюджета малоэтажных поселков, занимающих большие площади по горизонтали — вывоз снега. В многоэтажном жилье 300 квартир стоят на 30 сотках, а в нашем поселке таунхаусов 300 квартир занимают 9 га. В прошлые зимы снега было мало, часто он таял быстрее, чем его успевали вывезти. А в этом году мы уже вывезли из поселка 2300 кубометров снега. И хотя мы перевозим своими машинами, это все равно нам обошлось больше чем в миллион рублей. Ведь надо убирать, вывозить в строго определенные места. Высыпать машину снега в кювет нельзя – административно-техническая или экологическая инспекция сразу выпишут штраф. Если следующая зима будет малоснежной, а расценка на вывоз снега включена в платежи, исходя из объемов этого года, потом ТСЖ сделает перерасчет и использует эти средства на другие нужды поселка.

— Вопросы безопасности?

Андрей Пучков: Содержание службы охраны — вторая главная статья расходов: закрыть 9 га по периметру и обеспечивать безопасность такой территории тоже затратно. В каждой смене должно быть не меньше 14 человек, плюс стоимость технических средств безопасности. Следующая статья расходов — содержание инженерных коммуникаций. Их обслуживает управляющая компания. Пока мы ей помогаем. Что касается тарифов на коммунальные услуги, застройщик поставляет жителям комплекса электричество и воду по тарифам, установленным для населения правительством Московской области. При этом он постоянно кредитует жителей, поскольку за потребленные услуги соответствующие коммунальные службы авансом списывают деньги с его счетов. В свою очередь, жители рассчитываются в течение месяца после выставления счетов. С газом жители заключают прямые договора с филиалом «Мособлгаза».

— Как строилось ваше взаимодействие с архитектором? Руководство Urban Group вмешивалось в творческую работу, что-то поправляло?

Андрей Пучков: Сначала мы вместе с Максимом Борисовичем Атаянцем разработали так называемую архитектурную концепцию, в которой изложили, чего хотим. В ней мы сформулировали свои требования: количество и площадь таунхаусов, их этажность и планировки, плюс неоднородная и разнообразная по самым разным параметрам городская среда. Дальше мы работали с архитектором с полным взаимопониманием, пожелания были весьма незначительными.

— Сколько всего цветов используется?

Андрей Пучков: Шесть цветов. Причем мы заметили, что покупатели четко делятся на две категории по выбору цвета. Есть те, кто ультимативно требует розовый и те, кто сразу говорит: «Только не розовый!»

— А вы будете эти таунхаусы как-то нумеровать? Адрес будет?

Андрей Пучков: Адрес уже есть: квартал Ивакино, улица Покровская, номер дома, номер квартиры.

— Стоимость квадратного метра?

Андрей Пучков: Стоимость квадратного метра в Ивакино-Покровском приблизительно в два раза дешевле, чем в Москве. То есть люди, которые продавали свои квартиры в столице, здесь имели возможность купить вдвое большую площадь.

— Была какая-то динамика повышения цен за период строительства и есть ли сейчас уже вторичные продажи?

Андрей Пучков: Вторичных продаж всего несколько, поскольку инвестиционных покупок здесь практически не было. Причиной вторичных продаж является скорее изменение обстоятельств у покупателей в связи с кризисом. Как правило, вторичные продажи идут через нас, поскольку к нам идет и покупатель.

— То есть вы не работаете с риэлторскими компаниями?

Андрей Пучков: Мы начинали работать с риэлторами, причем, с крупнейшими, но собственный офис продаж оказался гораздо эффективнее. Сторонние риэлторы продали всего 5% таунхаусов. К тому же сейчас у нас есть собственная риэлторская компания — Urban Realty.

— А цены у вас в поселке уже повышались?

Андей Пучков: Когда год назад резко снизился курс рубля, мы закрепили рублевую цену того времени, что позволило нам сохранить темпы продаж. Плановое повышение цен у нас состоится в апреле.

— Это действительно удержало объемы продаж?

Андрей Пучков: Да, это удержало продажи на нужном нам уровне. Мы опять же своими вложениями в эстетику и комфорт среды создали себе дополнительное конкурентное преимущество, которое в кризис позволило нам достроить поселок. Все удивлялись: все стройки стоят, а у нас прошлой зимой на площадке работало человек 400, куча техники, и еще за воротами стояла очередь из подрядчиков. Мы всегда работали с десятками и более субподрядчиков, и всегда выстраивали между ними конкурентные отношения: заставляли конкурировать за объемы. Во-первых, это позволило лучше управлять экономикой строительства. Во-вторых, удалось снять риски, при которых весь проект оказывается под угрозой, если подводит один подрядчик. Если что-то нас не устраивало, мы неукоснительно заставляли субподрядчиков переделывать: разбирать стены, колонны... Приходил наш технадзор и говорил: «СНИП нарушен, ломайте». Наша позиция была жесткой, и подрядчики знали, что если сделают плохо, будут переделывать. В итоге нам за качество поселка не стыдно.

— Сколько вам стоил квадратный метр строительства?

Андрей Пучков: Приблизительно 1200 долларов за квадратный метр.

— А ваши следующие проекты?

Андрей Пучков: Следующий проект будет реализован в Сходне. Мы теперь не генподрядчики, мы теперь будем строить сами. В наших руках будет вся технологическая цепочка — от производства материалов до продаж.

— А как ваша долговая нагрузка?

Андрей Пучков: Мы вернули все кредиты, размер которых составлял совсем незначительную часть инвестиций в проект.
Мы брали чуть больше 8 миллионов долларов. Все остальное – это наши собственные средства.

— То есть 40-45 миллионов – это были ваши средства?

Андрей Пучков: Меньше, поскольку на определенном этапе проекта мы начали использовать средства участников долевого строительства. Но, конечно, доля собственных средств была существенной.

— А вы уже посчитали доходность этого проекта?

Андрей Пучков: Мы сможем ее посчитать, когда будет 95% продаж, только на этой стадии можно будет сказать: проект имеет такую-то доходность. Надеюсь, это произойдет к концу года, ведь мы держим темп продаж — 10 домов в месяц.

— Не было желания завлекать покупателей какой-то инфраструктурой? Свою пекарню cделать, еще что-то?

Андрей Пучков: У нас в торговом центре предполагается центр бытового обслуживания, ресторан. Там будет много всего, в том числе своя кулинария и доставка блюд на дом. Я не исключаю, что и пекарня тоже. Плюс еще четыре таунхауса в «Ивакино-Покровском» сделаны с коммерческими площадями на первых этажах. Купившие их люди могут открыть свой малый бизнес: пекарню, стоматологический кабинет, тревел-агентство.
 
— Дисциплинировал ли вас 214-й закон по срокам сдачи в эксплуатацию?

Андрей Пучков: Честно скажу, хотя мы и сами по себе стараемся выдерживать все свои обязательства, 214-й закон был для нас дополнительным резоном все сдать вовремя. Поскольку закон очень жесткий. Мы хотели успеть и успели.