КДО

Компания «Новое Качество» подвела итоги II квартала 2010 года на рынке элитного жилья г. Москвы и дала сценарии его дальнейшего развития.

Одной из главных тенденций на рынке элитного жилья по итогам II квартала 2010 года можно считать восстановление доверия покупателей к рынку. Причем со стороны не только конечных потребителей, но и со стороны частных инвесторов, что является прямым признаком перехода рынка в стадию «роста». Подтверждением этому является улучшение основных индикаторов рынка:
• Среднее количество проданных квартир на первичном рынке по нашим подсчетам составляет 30-40 в месяц. Это довольно высокий показатель, соответствующий докризисным значениям.
• Постепенное увеличение бюджета по приобретенным квартирам. За 1-е полугодие 2010 года доля сделок в бюджете $1-2 млн. выросла на 8 процентных пункта (п.п.), в бюджете $2-4 млн. - на 4 п.п.
• Увеличение количества сделок с квартирами в домах класса De-luxe. Доля проданных квартир стоимостью $4-6 млн выросла на 2 п.п., квартир по цене свыше $6 млн - на 1 п.п.
• Увеличение эффективности реализации зарезервированных квартир. На конец июня 2010 года процент реализованных квартир, находившихся под бронью в I квартале текущего года, увеличился с 50-60% (по результатам предыдущих 2-х кварталов) до 80%, что подтверждает как рост платежеспособного спроса, так и заинтересованность покупателей в совершении сделки.
• Возвращение на рынок частных инвесторов. Во II квартале зафиксировано двукратное увеличение объема заявок по покупке с целью инвестирования. При этом на рынке формируется отдельный пул клиентов, подыскивающих по две квартиры в новостройках: одну для проживания и одну с целью вложения инвестиций. Также резко увеличилось количество сделок с наиболее ликвидными и интересными для инвестирования квартирами площадью до 150 кв.м. Их доля в общем объеме проданных квартир по итогам отчетного периода составила 71%.

Несмотря на летний сезон во II квартале 2010 г. средние цены на рынке элитных новостроек продолжили уверенный рост, прибавив 5% относительно I квартала. В пересчете на рубли средняя цена выросла на 12%, что связано с ростом курса доллара США относительно прошлого периода. (с 29,36 руб. до 31,092 руб.).
Среди основных ценообразующих факторов, которые стимулировали девелоперов к повышению цен во II квартале 2010 года, можно выделить следующие в порядке понижения их влияния:
- завершение очередной стадии строительства (повышение готовности здания) - 5-10%;
- рост реального спроса на объект - 3-10%;
- общий рост рынка - 2-3%.
Кроме того, можно отметить почти полный отказ застройщиков от дисконтов. Сегодня застройщики жестко отстаивают свою позицию по ценообразованию, предоставляя покупателям возможность рассрочки платежей с привязкой к этапам строительства. Скидка от заявленных цен предоставляется только в тех случаях, когда покупатель предлагает встречные обоюдовыгодные условия. Например, намерен выплатить полную стоимость квартиры сразу. В других случаях получить дисконт, просто заявив о желании приобрести квартиру, очень проблематично, и он не превысит 2%.

С приходом на рынок элитного жилья крупных финансовых структур, можно отметить появление все более интересных ипотечных схем. Например, в I квартале застройщики ЖК «Трилогия» предложили своим покупателям выгодные ипотечные условия кредитования (от 9% как в рублях, так и в долларах на срок 36 месяцев). Во II квартале эстафету продолжили застройщики «Итальянского квартала», предложив своим клиентам ипотечные программы Сбербанка России с годовой процентной ставкой от 12,15% в рублях или от 9,1% в долларах США. Причем первоначальный взнос снижен до 20% от стоимости квартиры. Из вышесказанного видно, что рынок восстанавливается все большими шагами, предоставляя игрокам, в первую очередь, покупателям и инвесторам, возможность использования все более широкого спектра финансовых инструментов при покупке недвижимости.

Таким образом, подводя итоги 1-го полугодия 2010 года, мы констатируем выход рынка из кризиса и переход в фазу «роста» согласно «базовому» сценарию его развития, предложенному нашей компанией до конца 2010 года (см. Обзор за I кв. 2010г. http://www.elitehome.ru/analitics/review).

Предлагая свое видение развития рынка на очередной краткосрочный период (до года), мы исходим из следующих рыночных предпосылок:

Спрос

- стабильное количество сделок на рынке (30-40 квартир в месяц)
- высокая доля реализованных квартир по брони (80% от количества забронированных в предыдущем периоде)
- рост инвестиционного интереса к первичному рынку элитного жилья

Предложение

- рассрочки платежей, скидки при 100% оплате квартиры, выгодные ипотечные программы;
- гарантии финансовой стабильности застройщиков (привлечение надежных финансовых партнеров в проекты);
- выдерживание заявленных сроков строительства

Тенденции

- восстановление позитивных настроений и доверия покупателей к рынку
- рост цен на рынке
- восстановление инвестиционной привлекательности рынка