КДО

КДО: Что такое доверительное управление?

Владимир Ефимов: Это услуга, при которой управляющий должен превратить низколиквидный участок земли в привлекательный товар, полностью отвечающий потребностям целевой аудитории. Вариантов развития земельного массива много, но можно выделить основные. Это, в частности, организация дачного или коттеджного поселка, перевод в категорию земель промышленного назначения и продажа под эти задачи, переоформление земли в категорию «для индивидуального жилищного строительства» и продажа, например, под последующее строительство городского микрорайона. Главное при этом – добиться того, чтоб земля принесла максимальную выручку при вложении минимума времени и денег.

КДО: Что мешает землевладельцам самостоятельно заняться девелопментом своих участков?

Владимир Ефимов: В Подмосковье немало бизнесменов, у которых в собственности от десятка до тысячи гектар земли. Но для многих из них эта земля является пассивом, а не активом, то есть никак не используется и не приносит доход. Не каждый владелец в силу нехватки времени или недостатка специальных навыков и знаний может брать на себя решение задач по управлению земельными активами и, в том числе, по формированию востребованных на рынке продуктов. Этот комплекс работ можно поручить специалистам, что, в конечном счете, всегда оказывается менее затратно, чем попытки решить те же задачи своими силами. Поэтому они обращаются в управляющие компании, которые уже имеют опыт оформления документов на землю, изменения ее категории и назначения, работы с подрядчиками и энергосетевыми компаниями, знают особенности маркетинга и продаж на земельном рынке.

КДО: Как выбирается конкретная стратегия управления?

Владимир Ефимов: Существуют разные концепции развития. Например, если участок расположен вдоль федеральной трассы с большим потоком автомобилей, то наиболее логичная стратегия - строительство промышленных объектов, складских и логистических центров. Если массив находится вдали от магистральных трасс, но к нему есть хорошие подъездные пути, при этом земля расположена в живописных местах, а по границе проходят коммуникации, то, скорее всего, подойдет создание на этой территории дачного или коттеджного поселка.

КДО: Что именно вы берете на себя помимо оформления документов?

Владимир Ефимов: В зависимости от степени престижности места, транспортной доступности и рекреационных возможностей выбирается формат и разрабатывается концепция дачного поселка, определяется набор объектов инфраструктуры и коммуникаций. Дачные поселки более чем в 60 км от МКАД, как правило, позиционируются как поселки эконом-класса. Соответственно в них предлагается минимальный набор коммуникаций и инфраструктурных объектов - подводится электричество, строится забор по периметру, охранный пост и внутрипоселковые дороги.
В поселках, расположенных ближе и по более престижным направлениям, перечень объектов инфраструктуры будет шире. Здесь могут быть также скверы, спортивные площадки, магазины. Среди коммуникаций зачастую предлагается водоснабжение, газификация и иногда – канализация.

КДО: То есть инфраструктура обеспечивается еще до строительства жилых объектов? А собственно коттеджами вы не занимаетесь?

Владимир Ефимов: Нет, строительством коттеджей мы на данном этапе не занимаемся. Пока с точки зрения соотношения потраченного времени и полученного дохода наиболее выгодно заниматься организацией поселков именно без подряда. Именно в этом сегменте сейчас наибольший спрос.

КДО: Риски? Сроки окупаемости?

Владимир Ефимов: При правильно выбранной концепции развития степень риска минимальна. Окупаемость наступает в большинстве случаев через год-полтора после старта проекта.

КДО: Какие участки - по категориям, площадям, удаленности от Москвы, направлениям приносят наибольший доход?

Владимир Ефимов: Наиболее высоколиквидны земельные массивы, расположенные в пределах 30 км от МКАД по престижным направлениям - Новорижское, Симферопольское, Калужское, Минское, рядом с лесами и озерами. Также начинает развиваться восточное направление, это выражается в постоянно растущем спросе. Максимальная прибыльность достигается при правильно выбранной стратегии развития земельного массива, подведении коммуникаций и создании инфраструктуры.

КДО: Бывают ли случаи, когда выгоднее просто продать участок на ранней стадии девелопмента? Например, участок с назначением КФХ [крестьянское (фермерское) хозяйство] превратить в большой участок сельхозназначения и не заниматься на нем организацией поселков для розничной продажи?

Владимир Ефимов: Да, конечно, таких участков немало. Это участки, до которых приходится добираться по разбитым дорогам, где коммуникации по границе отсутствуют или расположены более чем в 10 километрах от участка, где подведение электричества к границе участка будет стоить очень дорого и займет существенную долю в структуре затрат. Как результат это все будет заложено в стоимость сотки и ляжет на плечи покупателя. В результате стоимость сотки будет выше, чем в соседних проектах. Из-за возросшей конкуренции и количества представленных продуктов на рынке покупатель становиться все более капризным, поэтому земельный массив должен соответствовать всем его требованиям.

КДО: Например?

Владимир Ефимов: Условно, участок площадью 15 га расположен в центре земельного массива площадью 200 га и не примыкает ни к лесу ни к реке.  Участок имеет плохую подъездную дорогу.  Такая земля не привлекает потенциального покупателя. Подобные участки не имеет никакого смысла развивать под дачное и коттеджное строительство.

КДО: Сегодня на загородном рынке получил распространение такой формат как поселки без подряда. Говорят, что под них можно приспособить почти любой участок. Это так? Или не совсем?

Владимир Ефимов: Все поселки можно разделить на три категории: 30% представленных поселков продаются быстро, динамика продаж очень высокая. Еще 30% продаются хорошо, темпы продаж невысокие, но стабильные. Оставшиеся поселки продаются плохо.

КДО: Почему? Две-три основные причины.

Владимир Ефимов: У неуспеха некоторых поселков несколько причин. Во-первых, слабая рекламная кампания, и, как следствие, неузнаваемость бренда и отсутствие продаж. Во-вторых, может быть так, что поселок расположен далеко от Москвы, вблизи отсутствуют леса и водоемы – здесь явно просматривается концепция развития в формате эконом. А девелопер предлагает продукт формата комфорт или бизнес с большим количеством объектов инфраструктуры и коммуникаций, что в результате сказывается на стоимости земельного участка.

КДО: В каких случаях вы не берете участок в управление?

Владимир Ефимов: Помимо коммерческой привлекательности для нас важна юридическая чистота земельного массива, не наложен ли на него арест, нет ли обременений на участки, не ведутся ли судебные дела. Обращаем внимание и на взаимоотношения собственника с местной администрацией – в противном случае в будущем могут возникнуть трудности с изменением категории.

КДО: А в переговорах с самим собственником проблем не возникает?

Владимир Ефимов: Бывает, конечно, и так, что просто невозможно договориться с собственником о финансовых условиях ведения проекта. Большое количество участков приобреталось в докризисное время по завышенным ценам. Естественно, собственнику хочется вернуть вложенные деньги и еще заработать при этом. Но иногда оказывается так, что нынешняя розничная цена участка меньше чем его оптовая стоимость несколько лет назад.