КДО

Премиум-класс сегодня (основные параметры объектов, наподобие классификации - удаленность, площади участков и домов, цены)

Что такое премиум-класс сегодня?
Прежде всего, хотелось бы отметить, что понятие премиум класс очень субъективно и определяется разными критериями для каждого игрока на рынке недвижимости. Давайте попробуем разобраться.

Так например премиум класс в Европе (Швеции) не сопоставим с премиум классом в России. Наше мнение что премиум класс на рынке загородной недвижимости должен обладать следующими качествами: расположенние на престижных и самых популярных направлениях, таких как Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское, Минское и Дмитровское. Как правило, объекты данного типа расположены на небольшом удалении от МКАД (в 30 км зоне) и предназначены для постоянного проживания, наличие воды или леса. Площадь придомовых земельных участков в премиум-классе варьируется в диапазоне от 20 до 50 соток (в среднем около 25 соток). Площадь домов варьируется в диапазоне от 350 до 1 000 кв.м (в среднем около 600 кв.м). Также наблюдается тенденция уменьшения площадей участков и домов до уровня Европейских. Следует отметить что еще пару лет назад таунхаусы в России нельзя было отнести к премиум сегменту тогда как сейчас появилось большое количество проектов с таунхаусами цены которых достигают 7 000 $/кв.м Что касается стоимости, то стоимость домовладения варьируется на сегодняшний день от 1 млн. до 5 млн. $ (в среднем около 2,4 млн. $). При этом средняя стоимость 1 кв.м составляет 4 400 $/кв.м. Перечисленными критериями обладает, например, проект «Баден Хиллс».

Основные изменения, которые произошли премиум-классе под влиянием кризиса (уменьшение доли проектов в общем объеме предложения, замедление темпов выхода, переориентация с готового продукта на участки без подряда, снижение стоимости)

А. В связи с приходом кризиса выход проектов в классе премиум приостановился. В условиях нестабильной рыночной ситуации и отсутствия свободных денежных средств игроки рынка не рискуют начинать новые проекты используя собственные средства. Особенно эта тенденция была актуальна в 2009 г. В этом году на рынке чувствуется оживление и, вероятнее всего, что с приходом 2011 г. на рынок вновь начнут выходить новые высокобюджетные проекты. Пока же игроки рынка, лишь занимаются пересмотром концепций и подготовкой к реализации новых проектов.

Б. Стоит отметить, что в условиях кризиса изменилось поведение покупателей на рынке. В связи с этим многие девелоперы на рынке загородной недвижимости Подмосковья переориентируются на эконом-класс, а в частности на проекты, предлагающие на продажу земельные участки без подряда на строительство. Проекты данного типа продолжают весьма активно выходить на рынок и их доля в общем объеме предложения постепенно увеличивается, что ведет к сокращению доли высокобюджетных проектов (премиум и безнес-класса). Уже сейчас многие игроки рынка понимают, что количество качественных и полноценных проектов, предлагающих на продажу готовые домовладения постепенно сокращается.

С. Однако, участки без подряда предлагаются на продажу не только в эконом-классе. Многие игроки рынка, пересмотрев концепцию в условиях кризиса, стали предлагать участки без подряда в рамках высокобюджетных проектов. Успех данного продукта заключается в более низкой стоимости по сравнению с уже готовыми домовладениями (под домовладением мы понимаем придомовой земельный участок + дом), а также нереализованным спросом на данный объект недвижимости.

D. Говоря об изменениях, которые произошли на рынке загородной недвижимости в условиях кризиса, не следует забывать, что из всех перечисленных выше, наиболее значимым для рынка изменением стало снижение стоимости на объекты загородной жилой недвижимости, которое составило в премиум-классе около 35%. Вопрос о том, как скоро стоимость на загородную недвижимость достигнет докризисного уровня, остается открытым, но вероятнее всего не раньше 2012 года.

Тенденции и перспективы развития (тенденция переориентации на участки без подряда, спрос на ликвидные объекты, находящиеся на высокой стадии готовности и вымывание подобных объектов, ипотека, как инструмент привлечения потенциальных покупателей, перспективные проекты)

Произошедшие за последние 1,5 года изменения заставляют задуматься, а что же ждет рынок загородной жилой недвижимости Подмосковья в ближайшем будущем?

Говорить о долгосрочных трендах сейчас не приходится, полного восстановления Российской экономики еще не наступило, да и рынок загородной недвижимости, несмотря на все разговоры об оживление, так и не ожил, а точнее будет сказать, находится в состоянии стагнации. Как такового роста цен не наблюдается. Естественно, что на текущий момент времени существуют отдельно взятые проекты, по которым наблюдается небольшой рост цен. Однако, в своем большинстве, это поселки, находящиеся на завершающей стадии строительства и реализации, где в продаже остались единичные объекты (Павлово, Бенилюкс).

При этом не стоит забывать, что новые высокобюджетные проекты на рынок так и не выходят (в 2010 г. еще не вышло ни одного подобного проекта). Данная тенденция ведет к тому, что качественные и ликвидные объекты вымываются с рынка и становятся дефицитным продуктом. И они же (объекты, находящиеся на высокой стадии готовности, т.е. более 70%) пользуются наибольшей популярностью у потенциальных покупателей.

Однако, положительная динамика восстановления рынка загородной недвижимости все же наблюдается. Она заключается в росте спроса и активности со стороны потенциальных покупателей, в возвращении на рынок инвестиционных покупателей, в большей готовности банков к сотрудничеству и предоставлению ипотечных кредитов на приобретиение загородной жилой недвижимости, что является, в свою очередь, инструментом для привлечения потенциальных покупателей, разморозка проектов, пересмотр концепций и их соответствие рыночным реалиям, возобновление реализации перспективных проектов.