КДО

На рынке недвижимости не редкость, когда «подводные камни» оказываются на поверхности уже после того, как человек оформил квартиру в собственность. Если агентство дорожит своей репутацией и добросовестно выполняет работу, всю подноготную объекта оно узнает заранее и предостерегает клиента. Однако личная бдительность покупателю также не помешает.

 В зависимости от масштабности самого агентства в результате проводимых проверок отсеиваются 3-15% подобранных объектов. Как правило, большинство отказов связано с выявлением каких-либо неустранимых юридических пороков квартиры, которые могут привести в дальнейшем к потере права собственности на приобретенное жилье.

«Такие юридические пороки связаны, как правило, не со злым или преступным умыслом собственника, а возникают просто из-за некорректного оформления документов», - уточняет Президент Гильдии риэлторов Москвы, директор агентства недвижимости «ПРОСТОР» Сергей Саяпин.

Самыми распространенными неустранимыми юридическими пороками являются:

1. Невключение детей в состав собственников объекта при приватизации квартир до 1994 года.
«Конечно, выросшие «невключенные» дети  могут написать заявление об отсутствии претензий, однако, обязательство не есть гарантия. Сегодня он его дал – завтра передумал и отозвал», - говорит Сергей Саяпин.

2. Заочные решения судов. Собственники квартир, желая легитимно «юридически очистить» свою недвижимость, обращаются в суд с каким-либо иском ко второй стороне (о снятии с регистрационного учета, о признании права собственности и пр.), и, пользуясь отсутствием этой второй стороны в процессе, получают заочное решение в свою пользу. Решение суда вступает в заочную силу, оно исполняется. Правовой статус квартиры меняется. Но здесь таится «юридическая бомба замедленного действия». Если вторая сторона не была надлежащим образом уведомлена о судебном процессе, то такое заочное решение в большинстве случаев оспаривается. Причем срок такого оспорения не определен – он зависит от того, когда «заочно проигравшая» сторона узнала о судебном решении.

3. Некорректное оформление наследственных прав. Например, часто встречаемая ситуация, когда среди наследников умершего есть несовершеннолетние родственники.

«Совершеннолетние родственники, действуя якобы в интересах детей, не включают их в круг наследников. Тем самым они оформляют наследство только на себя, в дальнейшем продают имущество. И даже если они, на самом деле, действуют в интересах детей и как-то распределяют на них в дальнейшем доходы от продажи имущества, то юридический порок все равно остается. Ребенок по своему неразумению не получил в собственность этого имущества, распоряжение им прошло без контроля со стороны органов опеки. Сделка автоматически становится оспорима со стороны ребенка, как только он станет совершеннолетним, и у него появится собственное мнение на этот счет», - объясняет Президент Гильдии.

Самое неприятное, что выявленные юридические проблемы невозможно решить силами и механизмами действующего законодательства. Помимо объектов с юридическими пороками на рынке «гуляют» криминальные квартиры. По данным агентства «ПРОСТОР», их доля составляет 0,5%.  Выявить такие квартиры может только исключительно профессиональная служба, например, специалисты криминалистической лаборатории, или служба безопасности компании. Как правило, все подобные сделки связаны с подделкой документов, например, паспорта.

Менее рискованными, но также проблематичными могут стать квартиры, приобретенные у не совсем нравственно чистоплотных хозяев. Например, объекты, облюбованные наркоманами, алкоголиками или даже бомжами. Такие квартиры еще очень долго пользуются вниманием зависимых людей. 
Интересную историю на эту тему рассказала член Экспертного Совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ» Вероника Панкова: «Год назад, просматривая отличную квартиру для своего постоянного клиента, в которой недавно был ремонт, задумалась, почему она продается, почему нет на просмотре хозяина, и почему при назначении просмотра нам предлагали несколько дней одно и то же время просмотра. Более того. Агент вывел нас из подъезда и убедился, что дверь за нами закрыта. Я вернулась, хорошенько присмотрелась к дверям на этаже и обнаружила, что около соседской двери стоит пар 15 тапочек. Из квартиры пахло ужасно – запах немытых тел и испражнений. Постояла, подождала, и на площадку стали выглядывать бомжи, которым смышленый агент перед просмотром подарил несколько бутылок водки и строго настрого запретил подавать признаки жизни час. Думаю, что вряд ли мой клиент был бы мне благодарен за приобретение такой квартиры, хотя по документам там могло быть все прекрасно».

«Будьте осторожны, и оформляйте сделки только в строгом соответствии с законом.  Тогда и закон будет на вашей стороне!», - советует Сергей Саяпин.