КДО

На первый взгляд, осень не принесла на рынок вторичного жилья в Подмосковье серьезных изменений. По данным экспертов федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» (www.mirkvartir.ru), стоимость квартир на вторичном рынке в городах Московской области остались практически на том же уровне: средняя цена с лета увеличилась лишь на полпроцента и составила 3 миллиона 898тысяч рублей.

Однако не зря рынок недвижимости Московской области называют «лоскутным одеялом»: буквально в соседних городах наблюдались противоположные ценовые тенденции. Например, в Солнечногорске в конце осени можно было купить квартиру почти на 15% дешевле, чем жарким летом, а вот жилье на соседнем Дмитровском направлении подорожало: в Дмитрове – почти на 10%, а в Дубне – аж на 20%.

Местный эффект.

Таким образом, при общей продолжающейся стабильности цены в каждом городе подчиняются своим, более локальным тенденциям. Среди них наибольшее влияние оказывает изменения транспортной доступности к столице – месту работы большинства жителей МО, а также развитие инфраструктуры.

Например, в августе в Сергиевом посаде было зафиксировано повышение цен на недвижимость на 4,3%. Но уже к концу ноября рынок расставил все по местам, квартиры в городе подешевели на 6,2%, и средняя стоимость составила 2,92 млн. руб. вместо августовских 3,06 млн. руб. Аналогичная ситуация сложилась и в Ивантеевке, также расположенной на Ярославском направлении: за последний осенний месяц средняя стоимость квартиры упала с 3,7 млн. руб. до 3,38 млн. руб. При этом квартиры в г. Юбилейный, который находится ближе к столице, наоборот, подорожали – на 4,4%, и средняя стоимость квартиры здесь составила 5,11 млн. руб.

Можно предположить, что такая динамика связана с завершением реконструкции Ярославского шоссе и с нарушением железнодорожного сообщения, которое происходило этим летом из-за ремонта, проводимого РЖД. «После окончания ремонтных работ стало понятно, что ситуация с пробками не изменилась, и добираться до городов Ярославского направления также неудобно, как и раньше, и это могло повлиять на рынок. Спросом по-прежнему пользуются квартиры в более ближних городах», - говорит директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов.

Еще один пример влияния «местного колорита» - г. Котельники, который стал одним из  лидеров роста стоимости жилья: с июля по ноябрь средняя стоимость квартиры здесь выросла на 8,3% и, перешагнув психологический барьер в 5 млн. рублей, составила 5,27 млн. руб. При этом стоимость квадратного метра в городе составила 80,1 тыс. руб. По мнению Виктора Щеблецова, эта тенденция связана с усилившимися слухами о том, что в ближайшее время Котельники поменяют свой статус, и станут столичной территорией. «Логика продавцов недвижимости понятна: стоимость жилья в Жулебино, расположенного напротив, составляет 110 -120 тыс. руб. за кв. м, и как только Котельники вольются в столицу, цена жилья вырастет здесь на 30%», - объясняет эксперт.

Дорогое дорожает, дешевое – дешевеет.

Несмотря на то, что предсказанный многими экспертами рынка ценовой скачок осенью так и не произошел, в целом подмосковная жилая «вторичка» продолжала немного дорожать. Так, средняя цена квадратного метра с июля по ноябрь выросла в 80% городов, а средняя стоимость квартир увеличилась в 75% городов. И даже в течение последнего осеннего месяца цены хоть немного, но выросли более, чем в половине городов.

Следует отметить, что рост цен происходил в первую очередь в более «дорогих» городах. Ни в одном городе, где цена квадратного метра превышала 70 тысяч рублей, или средняя цена объекта была выше 4 миллионов рублей осенняя ценовая динамика не оказалась отрицательной.

Таким образом, все снижение стоимости жилья оказалось сосредоточено там, где недвижимость и так относительно доступна. В большинстве случаев это происходило в городах среднего и дальнего пояса, что, в общем-то, отражает привычную для рынка ситуацию: чем дальше от первопрестольной – тем дешевле.

Впрочем, до заветных 30 тысяч рублей за квадратный метр Московской области все равно далеко: минимальная стоимость «квадрата» даже на значительном удалении от МКАД остается на уровне 40 тысяч. Егорьевск, где в ноябре была зафиксирована именно такая средняя цена, оказался аутсайдером по другим показателям: квартиру в этом городе можно в среднем купить примерно за 2 млн. рублей.

А вот в самых дорогих городах региона за такие деньги можно приобрести в лучшем случае треть квартиры. Так, для покупки отдельного жилья в Красногорске нужно в среднем около 6,5 млн. рублей, а за средний объект на вторичке Химок, Видного, Реутово или Одинцово придется выложить почти 6 млн. рублей.

Более того, жилье в «приМКАДовых» зонах продолжает дорожать. Так, в ноябре помимо г.Котельники в лидерах по подорожанию недвижимости оказался и Красногорск (подорожание с июля составило 8,3%, средняя цена квартиры в ноябре оказалась – 6,48 млн. руб.). Почти на 8% выросла средняя стоимость квартиры в Химках, но пока не перешагнула рубеж в 6 млн., составив 5,97 млн. руб.