КДО

Вопрос о том, как правильно провести сделку купли-продажи интересует многих потенциальных покупателей. На что следует обратить особое внимание и что нужно знать, принимая решение о покупке загородного дома?
Компания «Терра-Недвижимость» продолжает серию информационных материалов, касающихся юридических аспектов покупки загородной жилой недвижимости.
В предыдущих материалах специалисты компании «Терра-Недвижимость» рассказали о наличных и безналичных расчетах, особенностях расчетов между юридическими и физическими лицами, а также рисках при заключении договоров. 
Сегодня эксперты компании завершают рассказ о сделках купли-продажи, ответив на последние вопросы потребителей.

Какие документы подписывают стороны при выходе на сделку?

После принятия решения заключить сделку сторонами подписывается договор задатка или аванса. Это делается для закрепления желания совершить сделку и оформления достигнутых договоренностей. Помимо соглашения о задатке стороны могут подписать предварительный договор купли-продажи для более детального закрепления условий сделки. В этих документах прописывается условия выхода на сделку и сроки необходимые для подготовки и сбора документов. Когда стороны готовы для заключения сделки, подписывается основной договор купли-продажи, который подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Что такое задаток, зачем он нужен, и чем отличается от аванса?

Задаток с точки зрения документа закрепляющего сделку имеет большую силу, чем аванс. И если стороны пришли к желанию заключить сделку, правильнее заключить договор задатка.
Задаток -  денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Важно отметить, что соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме.
Если есть какие-то  сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В случае неисполнения договора, где ответственность несет сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Зачем заключается предварительный договор и его юридическая сила?

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского Кодекса (Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кто готовит договор купли-продажи?

Если форма договора купли-продажи нотариальная, в этом случае готовит нотариус. Простую письменную форму готовят стороны своими силами на условиях, по которым стороны пришли к соглашению. Главное, чтобы эти условия не противоречили законодательству.
Отметим, что, как правило стороны обращаются за составлением договора к специалистам -  чаще всего к юристам из риэлтерских компаний.
 
Чем отличается договор купли-продажи, заключенный в простой письменной форме от нотариально заверенной формы?

Сделки, совершаемые в простой письменной форме должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Сделки с недвижимым имуществом на данный момент не требуют нотариального удостоверения, соответственно допускается простая письменная форма.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных Гражданским Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Какой пакет документов должен получить покупатель и какие документы остаются у продавца?

После государственной регистрации договора:
- покупатель получает на руки свидетельства о государственной регистрации права на каждый объект недвижимого имущества и договор купли-продажи с отметкой о регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
- продавец также получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о регистрации в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и все правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.

Какие существуют формы отчуждения имущества?

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная форма, может быть совершена устно.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям Гражданского Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

В следующей рассылке вопросы, касающиеся подготовки документов на объекты недвижимого имущества:

ð Какой пакет документов должен быть на земельный участок, на что обратить особое внимание?
ð Что такое кадастровый паспорт?
ð Что такое кадастровая стоимость участка?
ð С какими проблемами можно столкнуться  постановке земельного участка на кадастровый учет?
ð Что такое обще долевая собственность  и особенности сделки  с ней?

Справка о компании
Компания «ТЕРРА-недвижимость» была образована в 1994 году. За годы успешной работы компания заняла прочное положение среди лидеров в сегменте элитной загородной недвижимости западного Подмосковья.
Сейчас компания «ТЕРРА-недвижимость» предоставляет практически все виды услуг на своем рынке. Аналитика и консалтинг (как для корпоративных заказчиков, девелоперов и инвесторов, так и для частных лиц), купля-продажа домов и земельных участков, аренда загородных домов, оценка объектов недвижимости, юридические услуги, маркетинг и реклама, а также управление проектами.
В портфолио реализованных проектов компании: «Павлово» (Новорижское шоссе), «Грин Хилл» (Новорижское шоссе), «Пестово» (Дмитровское шоссе) и пр.