КДО

Кризис и падение покупательной способности целевой аудитории вынудили девелоперов провести реконцепцию многих своих объектов. Это, в свою очередь, возродило интерес к казалось бы забытой теме классификации жилья. Потребитель задает себе вопрос: «Что, собственно, я покупаю?».

Понятно, что приобретая квартиру, человек ориентируется на собственные потребности и собственную оценку. В то же время, оценивая квартиру, потребитель, сознательно или подсознательно, но примеряет на себя и роль потенциального продавца, а профессиональный опыт, в какой бы сфере не был задействован человек, подсказывает, что здесь важны не только субъективные ощущения, но и общепринятые требования к товару.

А вот здесь возникают «проблемки». Классификационные параметры к жилью, очень популярные в конце 1990-х – начале 2000-х. Если в середине 1990-х были только «плохие» квартиры и квартиры в «сталинках» и «сталинских высотках», то теперь на рынок выплеснулись «эконом-» и «бизнес-класс» с литерами: А, В, С, еще и снабженные уточнениями: «+» и «-». А выше них засияли полуаналитические, полумаркетинговые новшества: «люкс», «премиум» и соответственно «суперлюкс» и «суперпремиум».

Особенно сложная картина сложилась в среднем классе и это понятно. Панель есть панель, Остоженка есть Остоженка, а между ними возможны варианты. Разброс «вариантов» стал настолько неприличным, что некоторые серьезные компании демонстративно поступили наоборот, просто классифицировав предложения всего среднего класса, как... «Средний класс» (например, по классификации «МИЭЛЬ-Недвижимость»).

По мере стремительного роста цен с 2003 года так же стремительно теряли актуальность и классификации. И это тоже понятно, если «убитая» однушка в Москве стоит дороже самой дорогой квартиры в ином областном центре, то сам смысл классификаций несколько стирается. К 2007 году победила безоговорочная формула: «В Москве эконома нет». В более развернутом виде: «В ЦАО – элита, в остальной Москве – бизнес-класс».

Кстати, об областных центрах. Едва наметившаяся в середине 2000-х дифференциация рынка жилой недвижимости во многих провинциальных столицах с началом кризиса резко затормозилась. По данным портала «Мир квартир», сохраняется огромный ценовой разрыв между московским жильем и ценой квартиры в других городах страны. Среди лидеров по доле «сверхдорогих» квартир в предложении, цена которых превышает 10 млн. рублей, пять городов: Москва (49%), Санкт-Петербург (12%), Екатеринбург (3%), Самара (3%) и Омск (3%). Остальные 30% распределены между сотнями городов России.

Даже в таком центре как Новосибирск, риэлторы и застройщики предпочитают оперировать следующей классификацией: «бизнес-класс», «эконом-класс» и... «социальное жилье» для совсем уж плохонькой панели. Количество предложений высокого класса так мало, что в отдельную категорию не выделяется.

Тем не менее, кризис вынудил риэлторов Москвы, Питера и десятка крупнейших городов страны признать, скажем так, приближение потребительских качеств строящегося жилья к упавшей покупательской способности населения и вернуться к теме классификации ради ее актуализации.

В августе этого года аналитики рынка жилой недвижимости компаний Blackwood, CBRE, Kalinka Realty, Knight Frank, «Миэль-Новостройки» и интернет-портала Urbanus.ru встретились, чтобы обсудить проект единой классификации жилых городских объектов.

Удалось договориться о классификации в следующем принципиальном варианте: три класса объектов – «эконом», «бизнес», «элит», с перечнем и описанием категорий с последующей доработкой по итогам аналитического исследования. Презентация окончательной версии классификации намечалась на сентябрь.

Возможно, что задержка побудила аналитиков еще одной крупной компании – «НДВ-Недвижимость» - в конце ноября предложить коллегам собственный проект классификации. Необходимо сказать, что проект достаточно консервативен как по классам жилья: «элит», «бизнес», «эконом», так и по категориям, параметрам оценки. Это: местоположение, технология строительства, высота потолков, планировка и площадь квартир, количество квартир на этаже и в доме, отделка общественных мест, лифты, придомовая территория, инфраструктура, количество машиномест, наличие муниципальных квартир.

Некоторые сомнения вызывает такой субъективный параметр, как «Приоритеты покупателя». Например, для «элит» это: «Покупатель ориентируется исключительно на статус дома, месторасположение, статус будущих соседей», т.е. авторы буквально «исключили» для приобретателей сверхдорогой недвижимости интерес к ее потребительским качествам. Кроме того, различия между подклассами «Бизнес +» и «Бизнес» кажутся слишком малозначительными для их разделения. И совсем непонятно выделение подклассов: «Элит», «Элит+», «Премиум», если их характеристики не дифференцированы, а сведены в столбце «Элит».

Ситуации придает пикантность сам факт того, что тема классификации была поднята в конце года. Ведь весь первый квартал 2011 года ожидает череда присуждения всевозможных премий: архитектурных, градостроительных, девелоперских в тех самых неизбежных номинациях: «эконом», «бизнес», «элит». Если бы игроки рынка не поставили вопрос о необходимости разработки новой классификации, «наградной цикл» удалось бы проскочить, раздав призы со ссылкой на некие традиционные представления о классах и параметрах.

Признав же, что эти «традиционные представления» не отвечают сегодняшним реалиям, будущие организаторы и номинанты «торжеств» поставили себя в ситуацию цейтнота: успеть разработать классификацию, принять ее, да так, чтобы втиснуть в нее безусловных номинантов, будет затруднительно. Не говоря о том, что новая классификация в сегодняшних условиях действительно нужна потребителю.