КДО

Фактически дом на проспекте Буденного станет центром комплекса, включающего также школу, детский сад и объекты потребительского рынка. В префектуре пояснили, что строительство связано с программой «Новое кольцо Москвы».

Подзабытая программа «Новое кольцо Москвы» занимает достойное место среди столичных долгостроев. Через месяц – 2 февраля 2011 года – программа отпразднует двенадцатилетний юбилей. Собственно, никакого «кольца» программа не предусматривала: участки для строительства высотных зданий разбросаны по Москве в творческом беспорядке: от Третьего транспортного кольца до самой МКАД. В этом смысле девелоперам был предоставлен широкий выбор.

В основу программы легла «Концепция размещения многофункциональных высотных комплексов в срединном и периферийном поясе Москвы», разработанная еще в 1995-1996 годах НИиПИ Генплана. Программой, принятой в 1999 году были предусмотрены 60 объектов, накануне кризиса власти заявляли о строительстве до 2015 года в рамках программы примерно 200 объектов. Реализовано три. При этом в столице строились и высотки вне программы.

Причины, затрудняющие высотное строительство, безотносительно к тому, входит ли объект в программу или проектируется самостоятельно, известны. Девелоперам приходится в сжатые сроки осваивать новые технологии, поскольку при возведении такого сооружения необходимо с особой тщательностью учитывать многие параметры: давление здания на грунт, силу ветра и т.д. Для оснащения дома необходима закупка более дорогостоящих и сложных инженерных систем, вентиляции повышенной мощности, более прочных оконных блоков, насосов для подачи воды в квартиры и в системы пожаротушения. Помимо этого дом должен быть оборудован скоростными лифтами и системами бесперебойного электропитания.

Но главная проблема – это отсутствие единых СНиПов. С советских времен и до недавнего времени в столице отсутствовали единые нормы и правила строительства высоток. Под каждое здание они разрабатывались индивидуально. Вплоть до того, что разработкой проекта и строительства знаменитых «сталинских» высоток занимались разные министерства. Например, проекты зданий МИДа и МГУ разрабатывало Министерство среднего машиностроения, высотку на Кудринской площади – Минавиапром (ее еще называли «домом авиаторов», там жили авиаконструкторы и летчики-испытатели). Соответственно, в проектах явственно отражались отраслевые стандарты.

Но и после принятия программы «Новое кольцо Москвы», каждой компании, которая принимала решение выйти на рынок высотного строительства, приходилось с нуля готовить документы, разрабатывать, исследовать, подтверждать, проходить комиссии. Лишь пять лет назад в качестве первого шага решения этой проблемы были разработаны «Временные нормы и правила проектирования многофункциональных высотных зданий и зданий-комплексов в г. Москве» — МГСН 4.19-2005.

При строительстве небоскребов обязательно проведение сложных геологических исследований. Если Нью-Йорк стоит на скалах, выдерживающих большие нагрузки, то в Москве иные геологические параметры: подземные реки, заболоченная местность. Эти условия требуют колоссальных работ по созданию фундамента. Например, для возведения только фундамента под одну московскую высотку «Нового кольца» необходимо столько бетона и металла, что из них можно было бы построить семь десятиэтажных домов.

Высокая доля расходов, связанных с обременением территорий, объясняет слабую заинтересованность инвесторов по большинству проектов программы. Как правило, инвесторам предлагаются участки, на которых размещены ЛЭПы, гаражно-строительные кооперативы, а также промышленные и складские помещения. Все расходы по подготовке территорий (в том числе и решение вопросов с собственниками и арендаторами зданий, подлежащих сносу), ложатся на плечи девелоперов.

Тем не менее, многие специалисты позитивно оценивают потенциал высотного строительства в ситуации, когда точечная застройка становится проблематичной, а стратегия развития строительного комплекса смещается в сторону комплексного освоения достаточно крупных участков – кварталов. За исключением приобретения действующих инвестконтрактов на вторичном рынке участие в программе строительства высоток в срединно-периферийном поясе столицы является чуть ли не единственным выходом для многих девелоперских структур.
 
В целом, реализация программы, хоть и происходит не такими высокими темпами, как планировалось изначально, обладает хорошим потенциалом и будет востребована активными участниками рынка. Высотки считаются дорогими домами, хотя бы в силу своей уникальности, ведь сейчас их крайне мало в общем жилом фонде столицы. Поэтому доступным жильем их точно назвать нельзя: доступный и уникальный – понятия вообще мало совместимые.

Первый и важнейший вопрос, который задают потенциальные собственники жилья или коммерческих площадей в строящихся высотках, – это вопрос о будущей транспортной ситуации. Площадки под высотки разбросаны по территории города довольно равномерно, но есть и кластеры, которые заставляют некоторых клиентов вспомнить о транспортных проблемах Москва-Сити. Есть опасение, что некоторые площадки под будущие высотки не смогут обеспечить необходимое для дома бизнес-класса количество машиномест. Но если проблемами Сити занимаются правительство Москвы и очень крупные структуры, то жильцы высотки не получат ничего сверх обязательств застройщика по инвестконтракту.

Вместе с тем, в условиях, когда «коньком» новой команды правительства Москвы является решение транспортной проблемы, следует ожидать, что проект подвергнется тщательному изучению именно с этой стороны.

Альберт Акопян