Меню раздела

Новости

Показать все новости →

Наши проекты

ОПРОС

Можете ли Вы себе позволить отпуск за границей?
Да, поеду обязательно, заодно приценюсь к зарубежной недвижимости (41%)
Вряд ли, максимум отправлюсь на юг России (13%)
На даче тоже можно хорошо отдохнуть (19%)
Какой отпуск в кризис?! (28%)



Показать все опросы →

КДО daily

Дачная амнистия еще возможна

Версия для печати
Теги не заданы
Комментариев: 0

В 2011 г. количество регистраций объектов по дачной амнистии сократилось от максимума вдвое. Провальное снижение результатов можно объяснить фактическим запретом Минэкономразвития на увеличение площади земельных участков и несовременной технологией регистрации прав. Рассмотрим, как можно исправить ситуацию.  

Итоги. Дачной амнистии более 5 лет. В 2007 г. было зарегистрировано 0,68 млн. прав, в 2008 г. – 1,5 млн., в 2009 г. – 2,57 млн., в 2010 г. - 2,1 млн., в 2011 г. – ок. 1,3 млн., всего – ок. 8,2 млн. объектов, в том числе 5 млн. земельных участков. Резкий рост регистраций в 2009 -2010 г.г. в первую очередь связан с отменой обязательного межевания. Обвал регистраций 2011 г. пока не получил должной оценки. По версии Росреестра, ничего страшного не произошло, все желающие свои дома, дачи и участки зарегистрировали. Это один угол зрения на ситуацию, примерно такой же, как тот, что все, кто хотел купить квартиры, машины и т.д., это сделали. Кадастровый учет и регистрация прав нужны правообладателям не больше, чем государству. По крайней мере, правообладатели могут подождать: возможность лишить их недвижимости не велика, а текущие потребности по сделкам купли-продажи, дарения и т.д. в целом обеспечиваются сегодняшним темпом регистраций и прежним заделом. Муниципальные же бюджеты несут заметные потери. Сегодня земельный налог и имущественный налог, которые вскоре будут заменены единым налогом на недвижимость, составляют в доходах муниципалитетов около 10 % (в Европе – до 80 %). Возможен, как минимум, двукратный рост этого налога. Достаточно вспомнить, что всего нужно зарегистрировать ранее возникшие права примерно на 40 млн. земельных участков, подпадающих под дачную амнистию, и потенциально - на такое же количество строений.

За время, необходимое на дачную амнистию в сегодняшнем варианте, значительная часть собственников умрет, не успев зарегистрировать и передать права. По нашей оценке, уже сегодня от 3 до 5 млн. земельных участков не наследованы в срок, потребуются судебные решения, что не просто.

Примерно 2-3 млн. участков дачной амнистии можно отнести к категории проблемных. Это земельные участки в поселках при барачных домах. Не надлежащим образом предоставленные участки в землеотводе СНТ и других некоммерческих партнерств. Земельные участки, где некоммерческие товарищества перестали или не начали функционировать как юридические лица. Брошенные собственниками участки. Поставленные на кадастровый учет участки с неправильно установленными координатами, из-за которых не будут поставлены на учет участки, на которые они «наложились».

Стимулы. Для владельцев недвижимости не было создано достаточных мотивов к тому, чтобы на себе испытывать дачную амнистию. До 2011 г. главным стимулом регистрации прав на земельные участки сверх текущих потребностей гражданского оборота являлась возможность легализации «прирезок».

Небольшая доля собственников заинтересована в регистрации строений на дачных и садовых участках – для целей ломбардного ипотечного кредитования, т.е. получения кредита под залог своей недвижимости. По нашей оценке, таких собственников может быть около 5 %, максимум 10%, т.к. такой вид кредитования связан прежде всего с предпринимательской деятельностью.

Пока не реализована законодательно, но может подталкивать регистрировать садовые дома возможность прописки на дачах в соответствии со вторым постановлением Конституционного суда по этому вопросу от 30.06.2011 г., распространяющимся, в том числе, на строения на землях сельскохозяйственного назначения. Опять же, это нужно далеко не всем, в первую очередь, - молодым семьям, переселенцам, а также старшим поколениям семей, освобождающим квартиры в пользу детей и внуков. Не будут прописываться на дачах жители Москвы и других крупных городов, в которых с местом регистрации пребывания связаны социальные льготы. В решении суда указывается, что возможность прописки в пригодных для постоянного проживания дачах не накладывает на местные власти обязательств перед такими жителями по созданию коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры поселений, и это - единственно верный подход. С учетом всех обстоятельств, возможность прописки на дачах в будущем – это, скорее, демонстрация доверия к гражданам со стороны властей, чем предоставление им прямой выгоды.

Еще в качестве стимулов к регистрации недвижимости можно назвать облегчение работы собственников с инженерными службами, страховщиками, нотариусами.

Индивидуально значимые для каждой группы собственников наборы стимулов регистрации прав собственности при существующей процедуре регистрации дают в итоге равновесное количество оформленных прав за период времени. При существующем темпе регистраций дачная амнистия по-прежнему растягивается на 30-40 лет.

Запрет на «прирезки». В соответствии с законом о кадастре недвижимости (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) при проведении межевания земельного участка допускается, чтобы его уточненная площадь была больше значения площади по правоустанавливающему документу на величину не более минимальной нормы предоставления земельного участка соответствующей категории и разрешенного использования. Минимальная норма предоставления устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Если минимальная норма предоставления не установлена, то допускается «прирезка» до 10% площади по правоустанавливающему документу. В большинстве муниципальных образований и/или регионов были утверждены минимальные (и максимальные) нормы предоставления земельных участков гражданам из земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Среднее значение минимальной нормы варьировалось в пределах 4-6 соток. Именно этими нормами руководствовался Росреестр с момента принятия закона о кадастре и до 2011 г. при регистрации прав на земельные участки с уточненной (увеличенной) по результатам межевания площадью. Далее Росреестр на основе позиции Минэкономразвития «перечитал» статью закона о кадастре и пришел к мнению, что минимальная норма предоставления по земельному законодательству (ст.11.9 ЗК РФ) – это норма, утвержденная в соответствии с градостроительными регламентами, а не норма предоставления из земель муниципальной и государственной собственности. Срок разработки градостроительных регламентов с 2004 г. уже 4 раза переносился, есть все основания полагать, будет отложен вновь. На сегодняшний день градостроительные регламенты разработаны примерно в 20 % муниципалитетов.

Суды общей юрисдикции поддержали подход Росреестра, и выносят отказные решения по искам собственников участков, если прирезка больше 10 % исходной площади.

Поскольку 10 % - это очень мало (для 6-соточного участка – 60 кв. м против 600 кв. м. ранее разрешаемой «прирезки») у значительного числа собственников пропало желание регистрировать участок (как следствие – и строение на нем). Через несколько лет можно ожидать принятия градостроительных регламентов во всех муниципалитетах, поэтому собственникам лучше ждать. Собственникам не нужны кадастровые планы и свидетельства о собственности с подогнанным под удовлетворяющий Росреестр результат межеванием. Открыто и обоснованно используемая земля будет считаться самозахваченной. Повторное межевание не допускается во всех случаях (п.3 ст. 25 закона о кадастре). Хуже того, если участок без межевании перешел к другому собственнику после введения в действие земельного кодекса (30.10.2001 г.) без межевания, новому собственнику Минэкономразвития отказывает в проведении межевания с увеличением площади хотя бы и на 1 кв. м. Поскольку регистрация участков с меньшей, чем есть площадью, не выгодна ни для личного использования, ни для неизбежной в будущем сделки (в частности – для наследования), сегодня при фактическом запрете на «прирезки» собственникам не интересна регистрация участков как с межеванием, так и без межевания.

Как видим, количеством регистрационных действий на основе интересов граждан можно управлять. Есть «опыт» 2008 г. (отмена межевания) – плюс миллион регистраций и «опыт» 2011 г. (запрет на «прирезки») – минус 1,3 млн. регистраций от максимума.

Полагаем, что запрет на «прирезки» как способ борьбы с самозахватом земли неоправданно радикален по следующим причинам.

При межевании участка производится согласование смежных границ с муниципалитетами, некоммерческими партнерствами (СНТ, ДНТ и т.п.), лесфондом, собственниками частных земельных участков. Возможность незаконной «прирезки» за счет частных землевладельцев – не рассматриваем. Если названные прочие собственники согласовывают границу, при которой образуется «прирезка», то, как правило, это не связано с перестановкой заборов, а легализует ситуацию с границей, по умолчанию согласованной ранее. Довольно часто в садоводческих товариществах, деревнях и городах линии заборов «выехали» на тротуары, в проезды и проходы. Возможно, что произошло это десятки лет назад. Обратно их задвинуть практически невозможно. Также как и кому-то одному не будет позволяться сломать эту публично признанную границу.

В соответствии с законом о кадастре границы земельного участка не могут пересекать границу поселений. Пересечение границей участка границы поселения, равно как и границы некоммерческого партнерства, в большинстве случаев не будет согласовано уполномоченными лицами. Себе дороже.

Разрешая «прирезки» сегодня, власти хотя бы частично исправляют ошибки прошлых лет, связанные с малыми размерами выделенных участков, пресловутыми 6-ю сотками на 1/6 части суши Земли.

Регистрация прав на земельные участки с «прирезками» в случае допущенных нарушений прав иных землепользователей может быть оспорена в судебном порядке. Скорее всего, при явных нарушениях суд аннулирует такие результаты межевания.

Кроме проездов и проходов прирезки образуются за счет неудобий (оврагов, крутых склонов, болотистых мест) и некоторых других «запасов», существовавших в генпланах первоначальных землеотводов (круговых проездов, разворотных площадок, мелиорационных канав и т.п.), то есть относительно безобидными способами.

Фиктивное межевание, когда границы подгоняются под площадь по правоустанавливающему документу, или отсутствие межевания приводят к тому, что в поселениях налоги не уплачиваются с фактически использующейся большей площади индивидуальных участков, а в некоммерческих партнерствах с земель общего пользования уплачивается завышенный налог. Поэтому руководители администраций поселений и некоммерческих партнерств обычно согласовывают «прирезки» в допустимых пределах.

Фиктивное межевание на меньшую площадь вносит путаницу в данные кадастра и дискредитирует саму идею уточнения границ.

Считаем, что установленный Минэкономразвития фактический запрет на «прирезки» к участкам дачной амнистии не отвечает частным и общественным интересам и не отражает позицию законодателя по этому вопросу. Например, председатель комитета Госдумы П.В. Крашенинников неоднократно заявлял, что в законодательство заложена возможность оформления большей площади участков, чем по правоустанавливающим документам. Поскольку на разработку градостроительных регламентов во всех муниципальных образованиях страны может понадобиться еще несколько лет, дачная амнистия в части уточнения площади и границ участков не должна останавливаться на это время.

В закон о кадастре необходимо срочно ввести поправку о допустимой величине «прирезки» земельного участка с учетом текущего момента. Полагаем возможным на переходный период – до повсеместной разработки градостроительных регламентов - прямо указать в законе, что допустимое увеличение площади участка при уточнении его характеристик по результатам межевания составляет 5-6 сот. – для участков из земель всех категорий, а также из земель неустановленной категории, с разрешенными видами использования: для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для дачного строительства, для садоводства, 4 сот. – для огородничества, 1 сот. – для индивидуального гаражного строительства. Или временно считать допустимый размер «прирезок» по нормам предоставления участков из земель муниципальной и госсобственности, поскольку очевидно, что, во-первых, нормы предоставления по градостроительным регламентам будут больше, а, во-вторых, привязка размера «прирезок» к конкретному виду документа является сугубо формальной, сущностное содержание допустимого размера «прирезки» – быть не больше возможного нового самостоятельного участка.

Кроме того, необходимо снять запрет на «прирезки» любым по счету собственником земельного участка, вне зависимости от основания и даты приобретения права на участок, если межевание участка производится впервые. Участки без межевания, которых перешли к собственникам после 2001 г., не должны «браковаться» таким искусственным образом. Ведь в подавляющем большинстве случаев речь идет не о захвате земли, а об уточнении площади участков в фактически сложившихся границах.

Новые «кнуты» для дачной амнистии. Надо признать, что предложить правообладателям что-то действительно значимое из разряда выгод, что побудило бы их тратить время и деньги на регистрацию прав на недвижимость с большей интенсивностью, достаточно сложно, кроме, конечно, возврата права на «прирезки».

Так же, как сложно дополнительно запугать владельцев недвижимости какими только есть возможными проблемами, если права не зарегистрированы. Это основной метод «стимулирования» с начала дачной амнистии. По-видимому, осознавая, что кадастр земельных участков и строений не будет создан в установленные сроки, Росреестр последнее время активно распространяет идею, что недвижимость будет обложена налогом вне зависимости от того, зарегистрирована она или нет. Вряд ли такой подход соответствует закону и принесет плоды. Во-первых, регистрация прав на недвижимость дачной амнистии носит заявительный характер, на усмотрение правообладателя. Симбиоз добровольно-принудительной регистрации прав не просматривается. Во-вторых, обязанности налогоплательщика возникают с момента государственной регистрации прав собственности или, как минимум, что достаточно спорно, но имеет хождение, - с момента постановки объекта на кадастровый учет. Спорно, например, потому, что сведения кадастрового учета нового участка носят временный характер, удаляются из кадастра, если в течение года не произошла госрегистрация права. Кадастровый же учет строения в соответствии с законом может быть осуществлен только по заявлению собственника. Никакие учеты «из-за забора» специалистами кадастра, муниципалитетов или земельного контроля (если и кому поручат – не известно, но все будут отбиваться) не могут приниматься в расчет. В-третьих, такая технология дооценки объектов недвижимости весьма трудоемка, нервна, а может быть, и опасна. Наверное, собственники не будут с вилами и топорами встречать таких специалистов, но и помогать им не станут, пускать на участки. Результата не последует, и попытки прекратятся. Даже владельцев индивидуальных домов пока не удается заставить оформлять ввод в эксплуатацию законченных строительством домов. Можно вспомнить, что судебным приставам, облеченным всей мощью закона и имеющим на руках исполнительные листы, удается взыскать только 10% платежей.

Технология регистрации участков. Опуская высокие соображения о становлении институтов общества благодаря защите прав собственности, считаем, что элементарный порядок диктует соображение, что дачную амнистию до 70-80 % регистраций земельных участков нужно завершить за 5 лет. Главный инструмент для этого – кардинально упростить технологию регистрации. Темп амнистии важнее ее сомнительного качества, достигаемого двух-четырехкратными проверками правообладания и десятками видов придирок к представленным документам.

Что такое сегодня «упрощенная процедура регистрации права» в самом простейшем из всех возможных случаев? Например, подготовка документов жителем мегаполиса для предстоящей сделки или регистрации права на земельный участок в СНТ, находящийся в области, на который имеется «синее» свидетельство о праве собственности, без проведения межевания. (Примечание авт.: в целом по стране процедура похожа, но имеет особенности в каждом муниципальном районе и городе). Потребуется:1) справка от председателя СНТ о членстве в товариществе, номере участка, 2) постановление администрации поселения об уточнении адреса, 3) архивная выписка из правоустанавливающего документа, 4) постановка участка на кадастровый учет, 5) регистрация права с получением нового свидетельства о собственности. Итого на самостоятельный сбор документов к сделке (п.п.1)-4)) требуется от 2-х месяцев, с регистрацией имеющегося права (п.п. 1)-5)) – от 3-х месяцев и примерно 5 рабочих дней в каждом случае. Такой «упрощенный порядок регистрации» могут позволить себе в основном неработающие люди, либо которым очень надо, либо готовые выложить от тысяч до десятков тысяч рублей за соответствующую услугу.

В то время как более 70% земельных участков сегодня являются так называемыми ранее учтенными, сведения о них имеются в реестре земель, вторые экземпляры свидетельств на эти участки лежат в кадастровых палатах. Можно обеспечить регистрацию нескольких миллионов таких участков в год. Главное здесь - отменить личную подачу заявления правообладателем о регистрации права. Через правообладателя регистрирующему органу достаточно удостовериться, что заявление о регистрации исходит от лица, которое его подписало, уточнить его паспортные данные и адрес объекта. Проверку же наличия права у заявителя Росреестр должен сделать самостоятельно. Непротиворечивая информация, полученная по запросу Росреестра из нескольких источников (поселения, муниципального архива, собственной базы и от заявителя), как известно, обладает очень высокой достоверностью. В заявлении на регистрацию правообладатель сам должен указать адрес объекта права, т.к. названия деревень и некоммерческих товариществ даже одного муниципального района повторяются. Для указания правиль