КДО

ТОП-10 САМЫХ ДЕШЕВЫХ КОМНАТ,

продававшихся в Москве по состоянию на 18. 11. 2008

 1. Зеленоград – он и есть Зеленоград. Каждый второй трудоспособный житель (более 70 тыс. чел.) вынужден ездить на работу в «континентальную» Москву. Инвестиционной ценности жилье «пониженной комфортности» в этом эксклаве также не представляет.

2. Комнату площадью чуть меньше тюремной камеры на самой окраине столицы вне пешей доступности от метро сначала выставили на продажу за 2 млн. руб. – пять среднегодовых московских зарплат. За три дня, прошедших с начала верстки до сдачи этого номера КДО в печать, она подешевела до 1,9 млн.

3. Клетушка еще меньшей площади с окнами на шоссе в пятикомнатной квартире в крепком доме без перспективы сноса

4-6: Проспект Андропова: В этой же квартире продается еще одна комната 14 кв. м. Одна из самых неудачных панельных серий, без балконов (такие здания чаще строили в качестве общежитий), окна на оживленную магистраль, 71 кв. м для «четырешки» без возможности перепланировки – далеко не полный перечень причин низкой ликвидности всей квартиры, а значит, и перспектив для владельца комнаты.

Реутовская ул.: Дом рядом со МКАДом и кладбищем

16-я Парковая: Жилье на первых этажах должно подешеветь сильнее, чем среднестатистическое

7. Окна (точнее, окно) на железную дорогу

8. Первый относительно «нормальный» вариант

9. Окна на МКАД. Вариант, приемлемый в лучшем случае для последующей сдачи в аренду

10. Всё, что светит покупателю и его соседу – по «однушке» в 25 и более километрах от МКАД

РИСКОВАННЫЙ СЕГМЕНТ

Покупка комнаты – это как приобретение подержанного автомобиля.

Как для десятилетних отечественных авто: иногда бывает, что при осмотре и «тест-драйве» не находится ни единого нарекания, а во время первой же поездки на дачу у него «летят» и двигатель, и подвеска, и аккумулятор. Также и для коммуналок: сосед, при просмотре комнаты вами надевавший костюм и галстук, может оказаться одновременно и любителем ночных песнопений, и фанатом водных процедур продолжительностью по несколько часов в вашей общей ванной, и хроническим «доброхотом», через день устраивающим в своей комнате пиры для половины мужского населения вашего подъезда.

Есть в комнатах и очень серьезный «инвестиционный» риск. За 3,5 млн руб. можно купить комнату 18 кв. м. в «трешке» общей площадью 65 кв. м. в 5-этажном кирпичном доме довоенной постройки (они все, как правило, с деревянными перекрытиями), снос которого, согласно планам московских властей, – в 2010 году. Дилемма, надо сказать, еще та: или в самой ближайшей перспективе вас ждет полноценная однокомнатная квартира площадью от 35 до 38 кв. м. в неплохом панельном доме (рыночная стоимость таких квартир в Москве нынче составляет от 4,2 до 5,8 млн руб.), или, если эти планы будут скорректированы (не обязательно кризисом), – в году дцатом. В этом случае почти 200 тыс. руб. (полугодовая зарплата среднестатистического москвича) за квадратный метр жилья в доме такого качества, пусть даже и на Водном Стадионе, – явный перебор.

ИСЧЕЗАЮЩИЙ СЕГМЕНТ

В хрущевках сносимых серий цены на комнаты практически не зависят от метража и достигают (например, в районе Калужской) 4,5 млн. руб. Это объясняется тем, что такие дома гарантированно снесут не позднее 2010 г. (По московским законам, переселенцам из сносимых домов обязаны предоставлять квартиры строго в пределах того же муниципального района, лишь для ЦАО и ЗелАО – в пределах округа. Также закон запрещает заселять новые отдельные квартиры покомнатно, т. е. плодить коммуналки). Но как считать доходность в свете начавшегося кризиса? Сколько будут стоить «однушки» в десятом году?...

По запросу в Яндексе «комната москва купить», перед глазами предстают различные интернет-порталы и сайты агентств недвижимости, половина названий которых специалистам нашей аналитической службы ни о чем не говорят (а в среде конечных потребителей – так вообще известен от силы один-единственный бренд из всей совокупности). Невыгодный нынче это сегмент рынка недвижимости. И уменьшаюийся: в конце советской эпохи «коммунальный» жилой фонд составлял в Москве порядка 8%, сейчас – менее 3% (в Санкт-Петербурге – «столице коммуналок» – соответственно, 30 и 10%).

Еще лет десять назад в Москве на слуху было несколько агентств недвижимости, специализирующихся исключительно на комнатах, а почти все уважающие себя риэлторские компании активно занимались расселением коммуналок. Где теперь эти агентства, каковы шансы коммуналок в конкурентной борьбе с квартирами в монолитных новостройках? Если в сталинских домах многокомнатные квартиры еще могут представлять интерес для покупателя в силу расположения дома, иногда даже исторической и/или архитектурной ценности (как известно, даже в некоторых «совминовских» домах 1930-50-х г. г., или, например, в жилых зданиях, построенных по проекту архитектора Жолтовского, часть квартир представляла собой коммуналки), то в «панелях», особенно бывших ведомственных, куда селили рабочих-«лимитчиков», – кому охота ждать расселения, если можно купить равную по стоимости свободную квартиру? Кому нужна комната в спальном районе Москвы, если за те же деньги можно купить «однушку» в Подмосковье, от которой до метро всего на 15-20 минут дальше? Помимо «инвестиционных» покупок (см. предыдущий абзац), чаще всего встречаются два варианта: а) иногородние клиенты с намерением выкупить в дальнейшем остальные комнаты в квартире (поэтому сейчас, прямо как в советские времена, в цене коммуналки с минимальным количеством соседей и лицевых счетов); б) граждане, только что пережившие развод.

ПЕРЕОЦЕНЕННЫЙ СЕГМЕНТ

Какие еще факторы влияют на ценообразование на рынке комнат в Москве? Комната площадью 21 кв. м. на 6-м этаже крепкой сталинской семиэтажки с видом на Москву-реку в районе Парка Культуры (еще 1 лицевой счет, «хорошие соседи», как написано в объявлении) выставлена на продажу за 4,5 млн. руб. Это эквивалентно цене панельной «однушки» в любом из новых районов за МКАДом.

А самые дешевые в Центральном округе комнаты мы нашли соответственно за 2,7 и 3 млн. руб., 16 и 17 кв. м., обе – в трехкомнатных квартирах, в 6-этажных кирпичных домах довоенной постройки, в районах соответственно Серпуховской и Рогожской застав. В обоих объявлениях стоит фраза «перспектива сноса», но не указано, сколь далека эта перспектива: в Москве есть правило, что дома выше 5 этажей, даже если там потолки проваливаются, будут сноситься после всех хрущевок и ветхих трех-четырех-пятиэтажек, т. е. не ранее 2014-2015 г. г. Если бы районы были попрестижнее, была бы вероятность вступления в силу другого правила: место понравится инвестору, дома по-быстрому расселили-снесли, и на их месте возвели бы новые красавцы-монолиты.

 Всё, что дешевле 1,9 млн руб (если не учитывать Зеленоград) – не комнаты, а доли в квартирах (однокомнатных в том числе), что является уже совершенно другим сегментом рынка. Самое экзотическое предложение, обнаруженное нами во время подготовки этого материала – 1/48 доли в «трешке» на Тёплом Стане всего за 150 тыс. рублей.

КОГДА ЖЕ ОНИ ИСЧЕЗНУТ ?

Попробуем спрогнозировать. Всего в Москве порядка 100 тыс. коммуналок, в 2007 году было ликвидировано коммунальное заселение чуть более 3 тыс. квартир. Т. е. такими темпами – через тридцать лет и три года.

 Алексей Болсанов, руководитель аналитической службы КДО. (495) 518-82-39, 618-16-84 alexey@kdo.ru