КДО

К великому сожалению, найти объект, отвечающий всем этим требованиям, сегодня стало практически нереально. Но мы не будем вдаваться в причины этого явления – здесь разговор отдельный, и мы его обязательно продолжим уже на следующей неделе. В этот раз единственное, на чем мы акцентируем наше внимание – это цена. И тот факт, насколько она изменилась по сравнению с докризисным периодом.

Сразу же отметим некоторые ограничения, которые мы ввели для наиболее корректной обработки всего массива предложения на московском рынке новостроек. Учитывались только те предложения, где указанные цены действительны для квартир площадью менее 100 кв. м. Все цены рассчитывались с учетом наценок за оформление и пр. комиссионных сборов. С учетом скидок рассчитывались цены только на те объекты, где размеры скидок или конечные цены квартир с учетом различных акций и спецпредложений сформулированы прозрачно. В одну позицию несколько корпусов одного микрорайона массовой застройки или жилого комплекса объединялись при одновременном соблюдении четырех условий: а) одинаковый тип дома; б) идентичные сроки госкомиссии; в) одна и та же компания-застройщик; г) и минимальные, и средние цены отличаются не более чем на 1%.

Для начала проследим за судьбой объектов, присутствовавших в предыдущем рейтинге (конец июня 2008 г., https://www.kdo.ru/raitings/2008/07/01/raitings_16.html) и не оказавшихся в нынешнем. Всего таких 15 – ровно половина списка. 5 адресов: продажи завершены. 7 адресов: цены существенно повысились. 1 адрес снят с продажи вследствие неопределенности с инвестконтрактом. 2 адреса: цены остались практически неизменными, но объекты не попали в «тридцатку» из-за того, что порог нынче составил 100 тыс. руб. за 1 кв. м, а в предкризисное лето 2008-го равнялся 105 тысячам рублей. Если же обратить внимание на границу первой «десятки», то, соответственно, 83 и 89 тыс. рублей. Теперь подробнее остановимся на объектах, попавших в нынешний рейтинг.

1-е, 2-е, 18-е, 19-е и 28-е места. Про Южное Тушино и его застройщика (компанию «Энергостройкомплект-М») мы рассказывали в том же прошлом релизе рейтинга. Из 10-ти запланированных жилых корпусов один построен (корпус №2), три находятся на нулевом цикле (в рейтинг они не попали, т. к. цены превышают 100 тыс. руб. за 1 кв. м), строительство остальных начнется после переселения жильцов и сноса ветхих строений. Около полутора десятков квартир в этих корпусах продается по переуступке прав от физических лиц – дешевле, чем у застройщика (например, от 3 до 3.5 млн рублей за двухкомнатные квартиры площадью порядка 55 кв. м).
Справедливости ради, надо отметить, что у компании «Энергостройкомплект-М» есть завершенные и заселенные объекты в Митине и в г. Одинцово. Правда, теперь, с приходом кризиса, проблемы начались у генерального подрядчика – «Главмосстроя».

3-е место. Как заявили представители компании-продавца (и по совместительству инвестора строительства), причина столь низких цен – «инвестиции, совершенные на ранней стадии». В однокомнатных квартирах квадратный метр дороже – от 92 тыс. рублей. Генеральный подрядчик – также «Главмосстрой».

4-е место. По адресу: улица Народного Ополчения, 33, по заверению застройщика, место расчищается, и строительство начнется во второй половине текущего года. А пока что некоторые риэлторские компании сняли этот объект с продаж.

5-е, 8-е и 11-е места. Удешевление квартир в готовых домах в (Новом) Кожухове связано, в первую очередь, с предостаточным количеством разнообразных предложений в этом районе на вторичном рынке жилья. Не секрет, что львиную долю их составляют бывшие «инвестиционные» квартиры. Еще один «понижающий» фактор – возникшая неопределенность с источниками финансирования строительства новых линий метро после 2010 года.

6-е место. Еще один «виртуальный» объект. Завод «Металлист» на Новоалексеевской, на месте которого заявлены 3 жилых дома, даже еще не начали сносить. Могут и не начать, учитывая, что городские власти после прихода кризиса заявляли о сохранении как можно большего количества производственных предприятий в черте Москвы. Тем не менее, компания-продавец заявляет, что дом будет готов не позднее 2010 г., т. к. «серия П-44Т строится быстро, за полгода» (что соответствует действительности).

7-е место. В образцово-показательном районе Куркино такие цены за квадратный метр (и даже ниже) встречаются разве что на таунхаусы. Столь выгодное предложение (и квартир осталось считанные единицы) компания-продавец объясняет как акцию.

9-е, 14-е, 17-е, 21-е и 23-е места. В Солнцеве и Ново-Переделкине предложений квартир хватает. И на первичном, и на вторичном рынке жилья (в однокомнатных квартирах стоимость 1 кв. м начинается от 106 тыс. руб.) И уже не факт, что метро придет сюда в 2014-2015 г. г., как было обещано до кризиса.

10-е место. Срок окончания строительства перед самым началом кризиса был сдвинут на год. Застройщик – один из клонов приснопамятной компании «Новый мир». Квартиры медленно, но верно продаются, строительство медленно, но верно движется. Часть квартир должна отойти округу под социальное жилье, и есть вероятность того, что дом будет введен в эксплуатацию в текущем году. Один из немногих строящихся «монолитов» в Москве без подземного паркинга. С октября 2008 г. цены на квартиры в этом доме упали более чем на 20%.

12-е место. Столь низкие цены можно объяснить только ранней стадией строительства корпусов. В квартирах небольших площадей квадратный метр существенно дороже.

13-е место. Жилой комплекс, который можно без натяжки отнести к бизнес-классу. Эти цены действительны лишь для нескольких квартир, продаваемых во время действия акции.

15-е место. Цены на квартиры по этому адресу были существенно снижены после нового года, а до этого держались на уровне 120 и более тыс. руб. за квадратный метр. Кроме отдаленного срока окончания строительства, других недостатков у объекта нет.

16-е и 25-е места. Более двух десятилетий жители Митина были вынуждены ждать прихода метро. В декабре 2009 г. в этом районе должны открыться сразу две станции, одна из которых – Волоколамская – совсем рядом с жилым комплексом, строительство которого закончено, все корпуса находятся на стадии заселения, и первичные продажи квартир завершаются. В однокомнатных квартирах квадратный метр стоит дороже 105 тыс. рублей.
   
20-е место. Факт сдачи объектов госкомиссии на год-полтора позже первоначально заявленных сроков и в самые экономически благополучные времена не считался дурным тоном. С учетом сложных геодезических условий (микрорайон строится в болотистой низине) темпы строительства можно считать удовлетворительными. В двух корпусах монтажные работы уже завершены.

22-е место. Речной Вокзал входит в пятерку самых загруженных станций московского метрополитена. Реконструкция Ленинградки затянулась (хотя некоторые развязки начали функционировать, и пробок стало меньше). Концепция комплексной застройки микрорайона предполагает появление на рынке в самое ближайшее время значительного количества новых предложений. Несколько километров в сторону области – и перед глазами предстают уже построенные новые районы г. Химки, где достаточно квартир по существенно меньшим ценам. Так что предпосылок к подорожанию квартир на этом объекте нет.

24-е место. Объект сугубо для «длинных» инвестиций. Строится и продается пока только один корпус (всего запланировано 15). Южную автомобильную рокаду (она сможет разгрузить от пробок Липецкую улицу и южный участок МКАД) придется ждать еще 4-6 лет. Также у властей были планы открыть на существующем перегоне Павелецкой ж/д новую пассажирскую станцию (в этом случае путь до центра Москвы займет около 15 минут). Метро в Бирюлеве не планируется, а проект скоростного трамвая лежит под стеклом уже лет десять.

26-е место. В предыдущем релизе рейтинга мы уже упоминали о факте продаж квартир по этому адресу по «вексельной» схеме. Срок ввода в эксплуатацию сдвинут аж на год 2011-й. И о компании, с которой город подписал инвестконтракт, аналитики также не могут сказать ничего хорошего.

27-е место. Строительство дома завершается, квартиры заканчиваются. В однокомнатных квартирах квадратный метр существенно дороже.

29-е место. Все корпуса в этом новом жилом районе прошли госкомиссию и находятся на стадии заселения. В наш рейтинг попал только один дом, где выявлены «дисконтные» предложения квартир на втором и последнем этажах.

30-е место. Каркас дома возведен, строители занимаются фасадом и электрикой. Темпы работ замедлились, но в этом году строительство, скорее всего, закончат. Указанные цены – это предложения переуступки прав от физических лиц; у застройщика стоимость выше.

Чуть-чуть не дотянули до ТОП-30 еще два «виртуальных» объекта с заявленными сроками сдачи в 2011 г. и минимальными официальными ценами в 100 тыс. руб. за 1 кв. м. Впрочем, по многим объектам торг уместен, и чем больший первоначальный взнос может внести покупатель, тем ощутимей можно получить скидку на квартиру.

 Статистика по объектам, находящимся в ТОП-30

*С учетом станций, открывающихся в 2009 г.

В июне 2008 г. по 20 адресам «дешевые» дома строили компании, которые эксперты характеризовали как «надежные», и только по 10 – как «не очень». Кризис, увы, изменил это соотношение в худшую сторону.
Попробуем теперь проследить тенденции подорожания/удешевления квадратных метров, а также связь цен на новостройки относительно вторичного рынка жилья. Во-первых, сразу бросается в глаза факт увеличения разрыва в стоимости новостроек и «вторички» (в ряде случаев соотношение превысило двукратную величину). Еще одна тенденция: упали цены на вторичном рынке, например, в районе Чертаново Центральное более чем на 15% за 3 месяца – и синхронно опустилась цена на новостройку, хоть и под видом «акции». В Солнцеве же, напротив, вторичный рынок жилья слабо подвержен колебанию рублевых цен – и рынок новостроек имеет ту же тенденцию, тем более что все объекты в районе либо прошли госкомиссию, либо находятся на стадии внутренней отделки.
Все 6 случаев подорожания новостроек – это результаты: а) исчезновения из прайс-листов компаний самых «выгодных» квартир (иногда в связи с окончанием действия акций); б) возросшей привлекательностью района (это касается только митинских вариантов).
Сократилось количество районов, где сосредоточены новые адреса с дешевыми квартирами. Но это говорит не о «геттоизации» Москвы, а об отсутствии на рынке новых адресов (в «ТОП-30» он всего один, да и тот «виртуальный», а если сравнивать с летом 2008 г., – то всего четыре). Также в последний год девелоперам было отказано в получении разрешения на строительство ряда новых жилых домов в обжитых районах Москвы, т. к. руководство города посчитало их объектами «точечной» застройки.

                                ТОП-30 самых дешевых новостроек Москвы по минимальной цене 1 кв. м

Учитывались только те предложения, где указанные цены действительны для квартир площадью менее 100 кв. м
Все цены указаны с учетом наценок за оформление и пр. комиссионных сборов.
С учетом скидок представлены цены только на те объекты, где размеры скидок или конечные цены квартир с учетом различных акций и спецпредложений сформулированы прозрачно.
В одну позицию несколько корпусов одного микрорайона массовой застройки или жилого комплекса объединялись при одновременном соблюдении четырех условий: а) одинаковый тип дома; б) идентичные сроки госкомиссии; в) одна и та же компания-застройщик; г) и минимальные, и средние цены отличаются не более чем на 1%.

Знак «–» в столбце «Изменение цены» означает, что в январе 2009 г. предложений по продаже квартир по данному адресу зафиксировано не было.
Пометка «NEW» означает, что продажи впервые открылись в 2009 г.
*Для панельных домов указан номер серии.
** Срок ввода дома в эксплуатацию может быть изменен на более поздний.
***Новое Кожухово – название, принятое экспертами «КДО» для данного района, чтобы отличать его от старого московского района Кожухово (где расположена станция метро «Кожуховская»).

Болсанов Алексей, руководитель аналитической службы КДО
(495) 518-82-39, 618-27-67, [email protected], [email protected]