КДО

Начнем с главного – рынок на самом деле жив. Да, существенно сократился объем предложения. Да, многие риэлторские компании практически закрыли свои отделы, занимающиеся продажей квартир в московских новостройках, поскольку количество сделок в конце 2008 – начале 2009 годов в этом сегменте было близко к нулю. И, тем не менее, они продаются. Есть из чего выбрать. Тем более, что на многие объекты сегодня предлагаются действительно интересные цены, существенно снизившиеся по сравнению с периодом годичной давности. А если принять во внимание еще и падение курса доллара, то они и вовсе могут показаться сладкими. И даже приторными, если добавить к ним скидки, на которые идут практически все застройщики, только завидев около входа в свой офис продаж потенциального покупателя.

                                Рынок новостроек Москвы.
                    (с учетом таунхаусов, без учета коттеджей)
            Средние цены 1 кв. м. в тыс. руб. в мае 2009 г.
            (в скобках – изменение относительно декабря 2008 г.)
С учетом скидок рассчитывались цены только на те объекты, где размер скидки или конечная цена квартир с учетом различных акций и спецпредложений сформулированы прозрачно. Остальные предложения рассчитаны без учета возможных скидок.
В Зеленоградском административном округе в настоящее время предложений на первичном рынке жилья нет. Все новостройки ЗелАО предназначены для очередников и переселенцев из сносимого фонда. Адреса, позиционирующиеся в некоторых источниках как «Зеленоград», на самом деле относятся к населенным пунктам областного подчинения.

 *С учетом объектов вне МКАД

В целом же по Москве с учетом объектов класса «А» средняя цена 1 кв. м в новостройке составила 176.4 тыс. руб., без учета – 149.8 тыс. руб. Стоимость жилья на вторичном рынке составила, соответственно, 156 и 139 тыс. руб. за 1 кв. м. Если же выделять только класс «С», т. е. «эконом» (практически все новостройки этой категории расположены в малопрестижных районах за МКАД), то «вторичка» получается дороже – 125 тыс. руб. за квадратный метр против 114 тыс. руб. в новостройках.
Наибольший прирост рублевых цен (более 10%) зафиксирован на объектах бизнес-класса в ЦАО. Причины: а) цены на значительную часть адресов зафиксированы в валюте; б) высокая степень готовности большинства объектов, и, как следствие, отсутствие скидок (или закрытая информация о скидках). То же самое касается бизнес-класса в ЮЗАО и в САО.
В премиум- и элитных сегментах цены хоть и привязаны к доллару (а в отдельных случаях и к евро), но, так как количество квартир в разы превышает платежеспособный спрос (учитывая, что существует еще и вторичный рынок), в рублевом эквиваленте они выросли незначительно. А в ЮЗАО и вовсе упали: там объектов класса «А» всего два, один из которых был сначала снят с продаж, а вновь появился на рынке уже с совсем другими ценами.
Хотелось бы отметить рост цен в непрестижном ЮВАО и в округе-«середняке» САО, что связано как с вымыванием из прайс-листов наиболее дешевых предложений, так и с отсутствием в продаже объектов на ранних стадиях строительства. Причины столь низких средних показателей в престижном СЗАО: а) обилие объектов на стадиях «забора» и «котлована» с ценами ниже 100 тыс. руб. за 1 кв. м.; б) наличием таунхаусов, где средние цены квадратного метра по определению ниже, чем в многоквартирных домах.
Среди всех сегментов сильнее всего «просел» эконом-класс за МКАД (причину, я думаю, можно не объяснять), а среди округов – ВАО (именно здесь, в районе Кожухово находится около половины всех московских замкадовых новостроек эконом-класса).

Всего в мае 2009 г. на рынке новостроек Москвы присутствовало 304 объекта. Сразу оговоримся, что несколько корпусов одного микрорайона массовой застройки или жилого комплекса рассматриваются как единый объект при одновременном соблюдении четырех условий: а) одинаковый тип дома; б) идентичные сроки госкомиссии; в) одна и та же компания-застройщик; г) и минимальная, и средняя цена отличаются не более чем на 1%.

*С учетом станций, вводимых в 2009 г.

Первое, что бросается в глаза: почти 77% адресов новостроек, имеющихся в продаже, – готовое или практически готовое жилье (ранее, в «тучные» годы, их доля составляла 60% и менее). Второй важнейший фактор – незначительное количество (всего 8) перспективных (т. е. вводимых после 2009 г.) объектов класса «премиум» («элит»). С начала кризиса на рынке появились всего два объекта из этого сегмента. И то, и другое говорит о том, что рынок качнулся в сторону более предсказуемых подсегментов.
Казалось бы, среди готовых или почти готовых объектов доля тех, где рублевые цены снизились или не изменились, должна быть ниже, чем в домах, которым до госкомиссии далеко. Однако цифры показывают обратное. Это объясняется, прежде всего, менее прозрачной скидочной политикой в домах со сроком сдачи в 2010 г. и позднее: там в прайс-листах чаще стоят «повышенные», «базовые докризисные цены».
Медленно, но верно растет доля объектов, расположенных в пределах МКАД, однако при этом уменьшается процент адресов, расположенных в пешей доступности от метро. Причиной тому является интенсивная застройка «старых» «медвежьих углов»: Марфина, Мичуринского проспекта, Дмитровского и Коровинского шоссе, Бирюлёва, Очакова, Матвеевского.
По-прежнему высока (более 60%) доля объектов, где цены практически не превышают показатели вторичного рынка для данного района (а некоторые даже дороже). И, заметим, средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы превышает цену жилья на вторичном рынке. Это объясняется как менее прозрачной скидочной политикой при осуществлении операций с новостройками (см. выше), так и более высокой долей объектов бизнес- и премиум-класса среди новостроек относительно вторичного рынка.

Среди округов лидерство по числу объектов неизменно сохраняют ЗАО, ЦАО и ЮЗАО: 64, 59 и 44 объекта соответственно, т. е. более половины всех новостроек, где ведутся продажи, расположены в трех самых престижных округах. А вот на Юго-Востоке было всего 12 адресов в продаже, в Зеленограде – нет совсем. СЗАО выделяется относительно равномерным сосредоточением объектов: они есть во всех муниципальных районах округа.
Среди районов в лидерах оказались Хамовники (16 адресов), Пресненский, Мосфильмовский-Раменки, Тропарёво-Никулино и Черёмушки (в каждом около десятка объектов). А в таких районах как Северное Бутово, Внуково, Бирюлёво Западное, Молжаниновский, Некрасовка и пос. Северный не зафиксировано ни одного объекта на продажу. Впрочем, два последних активно застраиваются, но исключительно социальным жильем.

Приостановлено и пока что не возобновлялось строительство 48 объектов (причем не повсеместно это следствие кризиса; так, например, 3 появившихся было в продаже в 2008 г. адреса ныне признали объектами «точечной» застройки). Но в скором времени их снова могут признать «неточечными» – мест под застройку в пределах МКАД не хватает, а девелоперам нужны любые продажи, чтоб хоть как-то компенсировать свои накопившиеся долги. По поводу еще одного адреса, где строительство еще не начиналось, а продажи идут, представитель компании-застройщика заявил, что «находящися на месте будущего комплекса недострой обязательно снесут, т. к. земля находится в федеральной собственности, и сразу после этого мы начнем строительство».
Стоит различать понятия «приостановка» и «заморозка». Надо отметить, что консервация строящегося объекта – довольно накладая вещь: затраты на нее составляют от 10% до 25% от стоимости строительства. Куда меньшим злом для девелоперов в условиях кризиса является притормаживание темпов строительства или краткосрочная приостановка процесса. Согласно ныне действующим строительным нормам и правилам РФ (СНиП), консервация выполняется в том случае, если стройка была приостановлена на срок более шести месяцев. И, например, по итогам работы недавно созданной при стройкомплексе Москвы оперативной группы по решению вопросов реализации инвестпроектов, были возобновлены работы на 14 объектах.
Заморожено, по нашим сведениям, 19 ранее анонсированных московских адресов, причем все – на стадии котлована или на еще более ранних стадиях. Из адресов с ранее планируемым сроком сдачи в 2009 г. заморожены всего 2 объекта.
Теперь коротко о самых дешевых объектах.
Про эконом-класс (т. е. про самые дешевые объекты вообще) мы рассказывали в материале «ТОП-30 самых дешевых новостроек Москвы»: https://www.kdo.ru/raitings/2009/05/12/raitings_17.html. Интересно, что там представлены и ряд объектов бизнес-класса, т. е. по нижней ценовой границе он практически сравнялся с «экономом». Что касается премиум-класса, то, например, в Замоскворечье один объект предлагали уже по цене от 6 290 тыс. $ 1 кв. м. Это самая дешевая новостройка класса «А» в Москве, если придерживаться консервативной классификации «премиум-бизнес-эконом» (А-В-С).

Теперь посмотрим, какие скидки и иные особенности в технологиях продаж были замечены у различных компаний-участников рынка.

Самая распространенная «официальная» скидка – 10% при единовременной 100-процентной оплате, такие условия действуют почти для двух третей всех квартир в новостройках, имеющихся в продаже.

Концерн КРОСТ
Курс у. е. = 28 руб., и возможны еще дополнительные скидки в 5-10%.
На квартиры стоимостью свыше 1 млн. $ (примерно от 135 кв. м) возможны скидки 25%.

Корпорация ДОН-Строй
Компания, первой из застройщиков в ноябре 2008 г. открыто объявившая о существенных (в 25%) скидках на ряд объектов, сумела за счет этого сохранить объем продаж, получить новый кредит и не слишком «раздаривать» скидки (они сохранились лишь для трех адресов со сроком окончания строительства в 2011 г.) в настоящее время.

Группа компаний «ПИК»
По условиям акции «КуПИКвартиру сегодня, а заплати – завтра!» покупателям предоставлялась возможность внести предоплату 3% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма может быть внесена и после окончания строительства дома. Стоимость одного квартиры в момент предоплаты фиксируется в рублях и уже не изменится, по заверению представителя компании, до завершения сделки. Правда, на таких условиях продаются только квартиры в домах, вводимых во 2-й половине 2010 г. и в 2011 г. Цены на готовые или близкие к окончанию строительства дома пересчитывались из долларовых по курсу 1$=27 руб., причем, по заверению компании, такой курс должен был действовать до конца мая (до 15 апреля действовал курс 1$=25 руб., но рублевые цены на квартиры, заметим, с тех пор совершенно не изменились).

Корпорация MIRAX Group
Отдел продаж, несколько месяцев с начала кризиса работавший в круглосуточном режиме, перешел на обычный. Скидочная политика непрозрачна («…оптимальную цену мы выработаем совместно при личной встрече в центральном офисе»).

Компания Веллхаус (имеет непосредственное отношение к MIRAX)
Факт: квартиры на нижних этажах объекта «Веллхаус на Ленинском» (ранее известном как «Вертикаль») стоят дешевле, чем жилье аналогичных метражей на верхних этажах «Веллхауса на Дубровке». Акция, в ходе которой квартиры в обоих жилых комплексах предлагались по 99 тыс. руб. за квадратный метр, закончилась еще в марте. Возобновились строительные работы на «призамороженном» было «Веллхаусе на Дубровке».
На некоторых форумах «знатоки» пишут, что рядом с «Веллхаусом на Ленинском» на высоте 4-го – 5-го этажей пройдет эстакада Четвертого транспортного кольца. Правда, не на высоте, а под землей. Не эстакада, а тоннель. И не Четвертого кольца, а Южной рокады. Прямо как в старом анекдоте... Правда, дольщики, уже оплатившие квартиры по этому адресу, встревожились в связи с задержкой окончания строительства объекта.

Корпорация ИНКОМ
Количество адресов новостроек в листинге компании существенно увеличилось. На квартиры по всем предлагаемым адресам есть рассрочка по оплате.

Стройтэкс и Серебряный Двор (соответственно, девелопер и застройщик жилых комплексов бизнес-класса)
При базовой стоимости 1 кв. м. в одном из жилых комплексов в 100 тыс. руб., до окончания выставки «Недвижимость» в ЦДХ (апрель) действовала акция – 85 тыс. руб. за 1 кв. м. на некоторые, определенные методом случайной выборки, квартиры. После выставки акция продлена с пометкой «осталось 4 квартиры» (имеется в виду те, на которые распространяется акция)

Холдинг МИЭЛЬ
Микрорайон «Волжский», он же «Волгоградский» (Текстильщики – Кузьминки): скидки на квартиры на вторых этажах в готовых панельных корпусах достигали 20%. Жилой комплекс «Настюша» в Бирюлёве, отсутствовавший в продаже с октября 2008 г., за это время переименован в «Кантемировский», цены повышены почти на 20% (до 90-100 тыс. руб. за 1 кв. м., но всё равно это ниже, чем в июле 2008 г.), а срок сдачи первых корпусов сдвинут на год – на конец 2010 г. Этот объект, а также «Скай Форт» на Нагатинской – эксклюзивы МИЭЛЯ, и на сайте компании можно найти фразу, что именно они строятся наиболее ударными темпами среди всех новостроек Москвы. По нашим наблюдениям, «Кантемировский» и «Скай Форт», действительно в числе лидеров по темпам строительства.

Холдинг Capital Group
Компания, видимо, перестаралась в плане сокращения персонала: четыре раза подряд ждать ответа по телефону отдела продаж приходилось по нескольку минут, при этом девушек отвлекают параллельные входящие звонки от других жаждущих купить квартиры граждан.
«Официальные» долларовые цены на квартиры стоят на докризисном уровне, при встрече в офисе могут быть предоставлены или скидки порядка 15% (а на квартиры по нескольким адресам – и все 20%), или годовая беспроцентная рассрочка. Заявленный срок сдачи жилого комплекса «Триколор» еще перед кризисом сдвинут на 3 (!) года – до конца 2011 г. Объект на Мытной улице продан другой девелоперской компании, и Capital Group выступает по нему только в качестве брокера по продажам. О комплексе «Легенда Цветного» компания говорит, что закончит строительство в I квартале 2010 г. Но, по оценкам риэлторов, раньше 2011 г. объект введен не будет. При всём при этом коммерческий директор компании бодро рапортует в телеэфире, что поток покупателей квартир в Capital Group не уменьшается.

Агентство недвижимости НДВ
Регулярно радует потенциального покупателя периодическим появлением в своем прайс-листе новых объектов, неизменно появляющихся в нашем «Топ-30 самых дешевых новостроек Москвы». Отдел продаж практически с самого начала кризиса стал работать круглосуточно.

Компания Промингрупп
Рублевые цены на квартиры в домах, строительство которых заканчивается в 2010 г., практически не изменились с ноября 2008 г.

Компания Главмосстрой
Монолитные корпуса в микрорайоне «Мичуринский» по 100-120 тыс. руб. за 1 кв. м. Перед новым годом эти цены получались только после вычета 25-процентной скидки, которая распространялась «только на 50 квартир при 100-процентной оплате до 25.12.2008»

Компания Трест-1991
Сконцентрировалась на продаже квартир только в домах, находящихся на поздних стадиях строительства: завершение монтажа, госкомиссия, заселение.

Компании ЮИТ Сити Строй, ЮИТ-Московия
При 100%-ной оплате готовы «обсудить возможность скидки» со 185 тыс. руб. до 150-160 тыс. Начало строительства запланированного жилого объекта на Кировоградской ул. заморожено до конца 2009 г.

Попробуем теперь определить основные факторы и мотивы, определяющие поведение потребителей и, как следствие, ценообразование на квартиры в новостройках, а также оценочную долю сделок относительно общего их количества.
1) Инвестирование с целью преумножения капитала (35-40%);
2) инвестирование с целью сохранения капитала (7-10%);
3) покупка для себя квартиры лучшего качества (в лучшем районе), чем нынешняя (5-7%);
4) первая покупка для себя квартиры в Москве безотносительно влияния фактора, новостройка это или «вторичка» (5-7%);
5) покупка для себя того необходимого количества метров, на которое не хватит денег, если покупать на вторичном рынке (40-45%).
В первых двух случаях ценообразование слишком сильно завязано на макроэкономике; мы попробуем рассмотреть их в последующих обзорах. Что касается третьего пункта, то и на вторичном рынке всё шире выбор квартир в домах с современными характеристиками, всё меньше в Москве «убитых» домов, и уже никто не рассматривает, как еще лет десять назад, квартиры в сталинских и даже «цековских» домах как эталоны комфорта. Однако качественного жилья в Москве всё еще не хватает, и, в первую очередь, по этой причине (а не только из-за дороговизны земли) девелоперы так увлечены новостройками бизнес-класса. Итак, цены на квартиры в случаях №№ 3, 4 и 5, а это более половины всех сделок, сильнее всего коррелируются с ценами на вторичном рынке. Посему обратим более подробный взор на этот сегмент.

В начальный период кризиса (конец сентября – конец ноября 2008 г.) средняя температура по больнице (средняя стоимость метра московского жилья) падала, по оценкам разных аналитиков, на 1–3% в неделю. Но при более пристальном рассмотрении оказалось, что дешевеет самое маловостребованное, «лишнее» и бывшее «инвестиционное» жилье: полуторастометровые апартаменты, «трешки» в Зеленограде, отдельные не самые удачные новостройки, таунхаусы, комнаты в коммуналках, а также объекты тех девелоперов, кому уж совсем худо, кого «положили на лопатки» и кому срочно нужны «живые» деньги. На одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса в пешей доступности от станций метро цены падали существенно меньшими темпами. «Реальные» квартиры в Москве будут востребованы при любой экономической, политической и демографической ситуации в стране (и не только потому, что здесь можно заработать деньги). Москва уже сто лет как является крупнейшим в макрорегионе транспортным узлом (11 «лучей» железных дорог, 3 аэропорта); с чеховских времен она – место постоянного притяжения (подчас иррационального) для сотен тысяч людей различных профессий и национальностей.

Во второй половине января – начале февраля, цены предложений (именно на них опираются аналитики при расчете средних цен) панически, на фоне девальвации рубля, скакнули вверх. Но цены, по которым совершались реальные сделки, продолжили снижаться. И снижаются по сей день, ориентируясь на рублевый платежеспособный спрос (а долларовые цены формируются чисто автоматически, по факту пересчета курса и вне зависимости от реальной покупательной способности доллара как такового). Рубль уже стал основной «макрорегиональной» валютой, и предпосылок к тому, что он снова существенно «сдуется» (по крайней мере, по отношению к доллару и евро), нет.
Кстати, хотелось бы отметить, что в последние месяца полтора-два, к радости аналитиков, цены предложений стали приближаться к реальным ценам сделок, и это есть один из признаков приближения ценового дна.

Так какая же ценовая отметка станет «дном» вторичного рынка жилой недвижимости Москвы? Разные эксперты называют цифры от 60 до 140 тыс. рублей за квадратный метр. Позволим себе высказать предположение, что средняя цена метра (без учета элитных объектов) остановится на минимуме в 100-110 тыс. руб. (сейчас эта цифра, по данным нашего аналитического центра, составляет 139 тыс. руб.). То есть, скорей всего, истина, как всегда, где-то посередине.
Учитывая всё вышесказанное, можно предположить, что рынок новостроек вряд ли сильно «сдуется», что вскоре после наступления ценового дна вторичного рынка, количество объектов, продаваемых на разных стадиях строительства, начнет расти, возобновятся приостановленные проекты, начнут строиться отложенные, и рынок новостроек снова начнет свое движение по законам, близким к законам вторичного рынка. Без ажиотажа, без массовых рисков, без «американских горок» на графиках цен.

Болсанов Алексей, аналитическая служба КДО.
(495) 518-82-39, [email protected], [email protected]