Новости

Показать все новости →

Наши проекты

ОПРОС

Можете ли Вы себе позволить отпуск за границей?
Да, поеду обязательно, заодно приценюсь к зарубежной недвижимости (41%)
Вряд ли, максимум отправлюсь на юг России (13%)
На даче тоже можно хорошо отдохнуть (19%)
Какой отпуск в кризис?! (28%)



Показать все опросы →

Интервью

Глава отдела маркетинга и рекламы ГК «Домостроитель» Ольга Гусева

Версия для печати
Комментариев: 2

В интервью КДО Ольга Гусева высказывает свое мнение о том, какие последствия будет иметь финансовый кризис для российского рынка недвижимости.

Кризис, кризис, кризис. Создается такое впечатление, что сегодня слышишь это слово буквально ежеминутно. Однако период паники, похоже, уже позади. Девелоперские компании спокойно разрешают возникшие проблемы и всерьез задумываются о начале реализации новых проектов. О том, какие последствия будет иметь финансовый кризис для российского рынка недвижимости и каковыми могут оказаться его долгосрочные последствия мы решили спросить у руководителя отдела маркетинга и рекламы группы компаний «Домостроитель» Ольги Гусевой.

- Все говорят о финансовом кризисе. Как он может сказаться на рынке недвижимости, и какие советы либо рекомендации вы могли бы дать девелоперским компаниям, чтобы избежать серьезной зависимости от финансовых потрясений?
- Важно понимать, что российская экономика уже давно в большинстве своем работает по кредитной системе. Для того чтобы развиваться, компании привлекают кредиты. Таким образом достигается процесс их нормального функционирования. Кредитная схема используется практически во всех секторах экономики. Поэтому с началом кризиса ликвидности, как на рынке недвижимости, так и на других рынках, компаниям стало сложней привлекать кредитные средства. Чтобы сохранить положительную рентабельность, они проводят реструктуризацию, стремясь снизить издержки, в том числе сокращая штата, задействовать скрытие ресурсы для реализации существующих проектов. Кризис не наступил в одночасье, его влияние ощущалось уже достаточно давно. И те, компании, которые позаботились о сокращении издержек заранее, чувствуют себя значительно лучше, чем их конкуренты, некоторые из которых ушли с рынка или даже закрылись. Но стратегия, направленная только на обеспечение нормальной работы компании в условиях кризиса, обречена на провал. Именно сейчас закладываются те конкурентные преимущества, которые после завершения кризиса позволят дальновидным компаниям «выстрелить». В целом происходящие сегодня изменения окажут на экономику мощное оздоровляющее действие.

- Но ведь большая часть перспективных девелоперских проектов была отложена…
- Отложен вывод проектов на рынок, но работа по ним ведется. Но если разобраться, так ли это плохо? Ведь, в итоге, проекты будут выведены на рынок более подготовленными и конкурентоспособными, со всей необходимой исходно-разрешительной документацией и уже не на стадии «котлована», как это практиковалось прежде. Ведь раньше проекты доводились «до ума» в процессе реализации. В новых условиях подход к управлению проектами тоже должен быть новым. Это одна из самых значительных положительных тенденций последнего времени, еще один шаг навстречу цивилизованному рынку.

- Получается, что из кризиса покупатели недвижимости могут в какой-то степени извлечь пользу?
- Вообще для тех, планировал покупку жилой недвижимости на первичном рынке, сейчас открывается много возможностей. Помимо высокого уровня подготовки новых проектов, к положительным моментам, например, можно отнести ускорившийся переход многих застройщиков к работе по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Этот шаг обусловлен, казалось бы, на первый взгляд негативными изменениями на рынке ипотеки. Ведь, размораживая ипотечные программы, банки, перестраховываясь, будут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья только в аккредитованных проектах, работающих по схеме долевого участия в строительстве.
Еще одним важным плюсом для покупателей является целый спектр различных специальных предложений и акций, предлагаемых сегодня застройщиками. Такое положение дел не может продолжаться долго, да и рентабельность у девелоперских проектов сейчас не такая высокая, как прежде. Поэтому я советую покупателям не ждать больших скидок, чем те, которые застройщики предлагают сейчас - для многих проектов они уже достигли своего максимума, а грамотно воспользоваться имеющимися возможностями. К тому же, объем предложения со временем будет только уменьшаться. Из структуры предложения вымывается наиболее ликвидное жилье, а новые проекты еще не скоро будут выведены на рынок.

- Можно ли ожидать всплеск интереса среди инвесторов?
- Если посмотреть на структуру спроса в 2008 году, то из общего объема только 10% покупателей были инвестиционными, подавляющее большинство же стремилось решить свои жилищные проблемы. В последнее время также стал ощущаться приток покупателей, снявших свои средства с депозитов. На руках эти деньги долго оставаться не могут. Не забывайте об уровне инфляции, уже с начала этого года составившей не менее 11,5%. Довольно часто в таких случаях деньги вкладываются в недвижимость.

- Не так давно Всероссийский центр изучения общественного мнения провел исследование, в ходе которого выяснилось, что самым надежным в условиях кризиса россияне считают покупку недвижимости, за это высказался 51% респондентов, в 1998 году об этом заявляло 45% опрошенных. Как Вы думаете, почему этот процент не только не изменился, но даже вырос, ведь за прошедшие годы мы могли наблюдать не только резкий рост стоимости недвижимости, но и  стагнацию рынка и даже некоторое снижение цен.
- Снижение наблюдалось на «перегретую» недвижимость, рост которой не был оправдан. Это жилье плохого качества – хрущевские пяти- и девятиэтажки. Важно понимать, что на жилье хорошего качества спрос будет всегда. Вообще российскому менталитету свойственно воспринимать недвижимость, как своеобразный якорь, особенно в условиях кризиса. При этом надежность покупки жилья, как средства вложения денег, была доказана не одним годом существования рынка недвижимости. И даже некоторая стабилизация, наступившая на рынке московской жилой недвижимости после резкого роста в 2005-2006 годах, была с лихвой отыграна в начале этого года. К тому же от сдачи недвижимости в аренду можно получать прямой доход. Для многих сегодня это стало чем-то вроде бизнеса.

- Ипотека становится абсолютно недоступной для большинства потенциальных покупателей. Каким образом привлекаются сегодня покупатели, что им интересно: скидки, рассрочка?
- Действительно, большая часть ипотечных программ на первичном рынке жилой недвижимости сегодня приостановлена. Некоторые банки перестали выдавать кредиты временно, другие же, реально оценив собственные возможности, возможно, примут решение покинуть рынок. Но есть и такие банки, которые по-прежнему выдают ипотечные кредиты. В любом случае, застройщики не сидят, сложа руки, в ожидании возвращения массовой ипотеки. Для того чтобы сделать жилье доступней, они предлагают более комфортные условия для приобретения жилья, среди которых ключевыми являются гибкая система рассрочки и скидки на покупку квартиры со 100%-ой оплатой. В первом случае, в зависимости от размера первоначального взноса при равных платежах предлагается беспроцентная рассрочка, либо рассрочка с процентной ставкой в среднем 1% в месяц, на срок до 9 месяцев. Также есть предложения для тех, кому будет удобней выплачивать остаток неравными платежами. В этом случае, процент будет зависеть от срока, на который берется рассрочка. Что же касается 100%-ой оплаты стоимости квартиры, то здесь, в зависимости от объекта, расположения и размеров квартиры, скидка может варьироваться от 3 до 7%. В некоторых случаях застройщик может предложить скидку в размере 10% стоимости квартиры, но это частные случаи, не являющиеся показательными для рынка. Также перспективными направлениями для застройщиков является работа с жилищными субсидиями, особенно в сочетании с потребительским кредитом, а также комбинации различных кредитных продуктов. Однако не стоит забывать, что на их проработку требуется время.

- Но если застройщики предлагают скидки, значит, спроса на недвижимость нет?
- Спрос есть, в том числе платежеспособный, конечно, он снизился за счет сокращения  объема выдаваемых ипотечных кредитов, составлявших примерно 30-40% от общего объема. Но в условиях кризиса на рынок, как я уже говорила, вышли люди, имеющие на руках деньги. Сделать для них возможным вложение средств в недвижимость в условиях, когда ипотеку получить стало не так просто, одна из основных задач застройщиков.

- Какие, на Ваш взгляд, перспективы у ипотеки? Те банки, которые продолжают сегодня выдавать ипотечные кредиты, повысили процентные ставки, при этом многие включили в договор пункт, предусматривающий возможность их повышения. Не оттолкнет ли это возможных заемщиков?
- Во-первых, не стоит забывать о высоком уровне инфляции. В современных условиях она съест большую часть годового процента по кредиту. Во-вторых, давайте посмотрим на ситуацию в перспективе. После завершения кризиса многие из тех банков, которые закрыли ипотеку, захотят к ней вернуться. Ведь это один из самых привлекательных для банков рынков сбыта. К чему это приведет? К усилению конкуренции и смягчению условий для заемщиков. Законов рынка никто не отменял. Кредит можно будет рефинансировать – взять новый на более комфортных условиях, чтобы погасить старый. К тому же даже в существующих условиях в банковском секторе появляются новые игроки, имеющие достаточные активы для эффективной работы. Не стоит их списывать со счетов.

- Не лучше ли тогда подождать снижения процентных ставок?
- Ставки снизятся, но вместе с ними вырастет спрос на недвижимость, а значит и цены. Взяв ипотеку на покупку недвижимости по льготным условиям, но под более высокие проценты, и рефинансировав ее со временем, вы сэкономите больше, чем, если будете ждать снижение процентных ставок по кредитам.

- А как же быть с требованиями банков досрочно погасить кредит?
- Если это не указано в договоре, банк может только рекомендовать Вам досрочное погашение ипотеки, настаивать он не имеет права.

- Эти тенденции одинаково актуальны как для рынка первичного жилья Москвы, так и Московской области? Вообще насколько на них сегодня отличается положение дел?
- По сравнению с московским, рынок первичного жилья Подмосковья находится в более выигрышном положении. Ведь, он является единственной из возможных альтернатив столице. Те покупатели, для которых в сложившихся условиях московское жилье окажется недоступным, предпочтут ничем не уступающие столичным новостройки, строящиеся за МКАД. При этом квадратный метр в жилых комплексах, расположенных на территории Москвы, и всего в нескольких километрах за ее пределами, в отдельных случаях может различаться в два раза. Согласитесь, это достаточно веский аргумент в пользу Подмосковья. Кризис ликвидности обеспечит Подмосковью новую волну покупателей. Нечто подобное уже происходило в 2005-2006 годах, когда на первичном рынке жилой недвижимости Московской области наблюдался резкий рост. Со временем динамика роста приблизилась к уровню инфляции, несколько опережая ее. Однако учитывая сложившуюся ситуацию – новую волну не реализовавшихся на рынке недвижимости Москвы покупателей, хронический дефицит объема предложения, перенос на неопределенный срок вывода на рынок перспективных проектов, значительного роста цен на новостройки Подмосковья не миновать.

- Вы сказали, что подмосковные новостройки ничем не уступают московским. А в чем это проявляется? Неужели жилье в Подмосковье сравнимо по качеству, транспортной доступности, инфраструктуре со столичным?
- Рост первичного рынка жилой недвижимости Подмосковья в 2007 году обеспечил районам, прилегающим к МКАД, серьезный приток инвестиций. Территории вдоль кольцевой дороги еще задолго до этого не имели себе равных по концентрации торгово-развлекательной инфраструктуры. С началом развития проектов комплексной застройки, а именно к ней в большинстве случаев относится жилье, строящееся сегодня за пределами МКАД, развитие инфраструктуры получило дополнительный импульс. Ведь стоятся не просто современные панельные и монолитные дома, стоятся целые микрорайоны, порой сравнимые по масштабам с небольшими городами. А это значит, что вместе с новостройками появляются новые школы, детские сады, поликлиники, торговые и развлекательные центры, спортивные комплексы, предприятия службы быта, транспортные и инженерные сети. В ближнем Подмосковье можно не только жить, но и работать – в последние годы здесь активно ведется строительство логистических парков и даже офисных центров.


 

25.11.2008

комментарии: