КДО

Кризис, кризис, кризис. Создается такое впечатление, что сегодня слышишь это слово буквально ежеминутно. Однако период паники, похоже, уже позади. Девелоперские компании спокойно разрешают возникшие проблемы и всерьез задумываются о начале реализации новых проектов. О том, какие последствия будет иметь финансовый кризис для российского рынка недвижимости и каковыми могут оказаться его долгосрочные последствия мы решили спросить у руководителя отдела маркетинга и рекламы группы компаний «Домостроитель» Ольги Гусевой.

- Все говорят о финансовом кризисе. Как он может сказаться на рынке недвижимости, и какие советы либо рекомендации вы могли бы дать девелоперским компаниям, чтобы избежать серьезной зависимости от финансовых потрясений?
- Важно понимать, что российская экономика уже давно в большинстве своем работает по кредитной системе. Для того чтобы развиваться, компании привлекают кредиты. Таким образом достигается процесс их нормального функционирования. Кредитная схема используется практически во всех секторах экономики. Поэтому с началом кризиса ликвидности, как на рынке недвижимости, так и на других рынках, компаниям стало сложней привлекать кредитные средства. Чтобы сохранить положительную рентабельность, они проводят реструктуризацию, стремясь снизить издержки, в том числе сокращая штата, задействовать скрытие ресурсы для реализации существующих проектов. Кризис не наступил в одночасье, его влияние ощущалось уже достаточно давно. И те, компании, которые позаботились о сокращении издержек заранее, чувствуют себя значительно лучше, чем их конкуренты, некоторые из которых ушли с рынка или даже закрылись. Но стратегия, направленная только на обеспечение нормальной работы компании в условиях кризиса, обречена на провал. Именно сейчас закладываются те конкурентные преимущества, которые после завершения кризиса позволят дальновидным компаниям «выстрелить». В целом происходящие сегодня изменения окажут на экономику мощное оздоровляющее действие.

- Но ведь большая часть перспективных девелоперских проектов была отложена…
- Отложен вывод проектов на рынок, но работа по ним ведется. Но если разобраться, так ли это плохо? Ведь, в итоге, проекты будут выведены на рынок более подготовленными и конкурентоспособными, со всей необходимой исходно-разрешительной документацией и уже не на стадии «котлована», как это практиковалось прежде. Ведь раньше проекты доводились «до ума» в процессе реализации. В новых условиях подход к управлению проектами тоже должен быть новым. Это одна из самых значительных положительных тенденций последнего времени, еще один шаг навстречу цивилизованному рынку.

- Получается, что из кризиса покупатели недвижимости могут в какой-то степени извлечь пользу?
- Вообще для тех, планировал покупку жилой недвижимости на первичном рынке, сейчас открывается много возможностей. Помимо высокого уровня подготовки новых проектов, к положительным моментам, например, можно отнести ускорившийся переход многих застройщиков к работе по закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Этот шаг обусловлен, казалось бы, на первый взгляд негативными изменениями на рынке ипотеки. Ведь, размораживая ипотечные программы, банки, перестраховываясь, будут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья только в аккредитованных проектах, работающих по схеме долевого участия в строительстве.
Еще одним важным плюсом для покупателей является целый спектр различных специальных предложений и акций, предлагаемых сегодня застройщиками. Такое положение дел не может продолжаться долго, да и рентабельность у девелоперских проектов сейчас не такая высокая, как прежде. Поэтому я советую покупателям не ждать больших скидок, чем те, которые застройщики предлагают сейчас - для многих проектов они уже достигли своего максимума, а грамотно воспользоваться имеющимися возможностями. К тому же, объем предложения со временем будет только уменьшаться. Из структуры предложения вымывается наиболее ликвидное жилье, а новые проекты еще не скоро будут выведены на рынок.

- Можно ли ожидать всплеск интереса среди инвесторов?
- Если посмотреть на структуру спроса в 2008 году, то из общего объема только 10% покупателей были инвестиционными, подавляющее большинство же стремилось решить свои жилищные проблемы. В последнее время также стал ощущаться приток покупателей, снявших свои средства с депозитов. На руках эти деньги долго оставаться не могут. Не забывайте об уровне инфляции, уже с начала этого года составившей не менее 11,5%. Довольно часто в таких случаях деньги вкладываются в недвижимость.

- Не так давно Всероссийский центр изучения общественного мнения провел исследование, в ходе которого выяснилось, что самым надежным в условиях кризиса россияне считают покупку недвижимости, за это высказался 51% респондентов, в 1998 году об этом заявляло 45% опрошенных. Как Вы думаете, почему этот процент не только не изменился, но даже вырос, ведь за прошедшие годы мы могли наблюдать не только резкий рост стоимости недвижимости, но и  стагнацию рынка и даже некоторое снижение цен.
- Снижение наблюдалось на «перегретую» недвижимость, рост которой не был оправдан. Это жилье плохого качества – хрущевские пяти- и девятиэтажки. Важно понимать, что на жилье хорошего качества спрос будет всегда. Вообще российскому менталитету свойственно воспринимать недвижимость, как своеобразный якорь, особенно в условиях кризиса. При этом надежность покупки жилья, как средства вложения денег, была доказана не одним годом существования рынка недвижимости. И даже некоторая стабилизация, наступившая на рынке московской жилой недвижимости после резкого роста в 2005-2006 годах, была с лихвой отыграна в начале этого года. К тому же от сдачи недвижимости в аренду можно получать прямой доход. Для многих сегодня это стало чем-то вроде бизнеса.

- Ипотека становится абсолютно недоступной для большинства потенциальных покупателей. Каким образом привлекаются сегодня покупатели, что им интересно: скидки, рассрочка?
- Действительно, большая часть ипотечных программ на первичном рынке жилой недвижимости сегодня приостановлена. Некоторые банки перестали выдавать кредиты временно, другие же, реально оценив собственные возможности, возможно, примут решение покинуть рынок. Но есть и такие банки, которые по-прежнему выдают ипотечные кредиты. В любом случае, застройщики не сидят, сложа руки, в ожидании возвращения массовой ипотеки. Для того чтобы сделать жилье доступней, они предлагают более комфортные условия для приобретения жилья, среди которых ключевыми являются гибкая система рассрочки и скидки на покупку квартиры со 100%-ой оплатой. В первом случае, в зависимости от размера первоначального взноса при равных платежах предлагается беспроцентная рассрочка, либо рассрочка с процентной ставкой в среднем 1% в месяц, на срок до 9 месяцев. Также есть предложения для тех, кому будет удобней выплачивать остаток неравными платежами. В этом случае, процент будет зависеть от срока, на который берется рассрочка. Что же касается 100%-ой оплаты стоимости квартиры, то здесь, в зависимости от объекта, расположения и размеров квартиры, скидка может варьироваться от 3 до 7%. В некоторых случаях застройщик может предложить скидку в размере 10% стоимости квартиры, но это частные случаи, не являющиеся показательными для рынка. Также перспективными направлениями для застройщиков является работа с жилищными субсидиями, особенно в сочетании с потребительским кредитом, а также комбинации различных кредитных продуктов. Однако не стоит забывать, что на их проработку требуется время.

- Но если застройщики предлагают скидки, значит, спроса на недвижимость нет?
- Спрос есть, в том числе платежеспособный, конечно, он снизился за счет сокращения  объема выдаваемых ипотечных кредитов, составлявших примерно 30-40% от общего объема. Но в условиях кризиса на рынок, как я уже говорила, вышли люди, имеющие на руках деньги. Сделать для них возможным вложение средств в недвижимость в условиях, когда ипотеку получить стало не так просто, одна из основных задач застройщиков.

- Какие, на Ваш взгляд, перспективы у ипотеки? Те банки, которые продолжают сегодня выдавать ипотечные кредиты, повысили процентные ставки, при этом многие включили в договор пункт, предусматривающий возможность их повышения. Не оттолкнет ли это возможных заемщиков?
- Во-первых, не стоит забывать о высоком уровне инфляции. В современных условиях она съест большую часть годового процента по кредиту. Во-вторых, давайте посмотрим на ситуацию в перспективе. После завершения кризиса многие из тех банков, которые закрыли ипотеку, захотят к ней вернуться. Ведь это один из самых привлекательных для банков рынков сбыта. К чему это приведет? К усилению конкуренции и смягчению условий для заемщиков. Законов рынка никто не отменял. Кредит можно будет рефинансировать – взять новый на более комфортных условиях, чтобы погасить старый. К тому же даже в существующих условиях в банковском секторе появляются новые игроки, имеющие достаточные активы для эффективной работы. Не стоит их списывать со счетов.

- Не лучше ли тогда подождать снижения процентных ставок?
- Ставки снизятся, но вместе с ними вырастет спрос на недвижимость, а значит и цены. Взяв ипотеку на покупку недвижимости по льготным условиям, но под более высокие проценты, и рефинансировав ее со временем, вы сэкономите больше, чем, если будете ждать снижение процентных ставок по кредитам.

- А как же быть с требованиями банков досрочно погасить кредит?
- Если это не указано в договоре, банк может только рекомендовать Вам досрочное погашение ипотеки, настаивать он не имеет права.

- Эти тенденции одинаково актуальны как для рынка первичного жилья Москвы, так и Московской области? Вообще насколько на них сегодня отличается положение дел?
- По сравнению с московским, рынок первичного жилья Подмосковья находится в более выигрышном положении. Ведь, он является единственной из возможных альтернатив столице. Те покупатели, для которых в сложившихся условиях московское жилье окажется недоступным, предпочтут ничем не уступающие столичным новостройки, строящиеся за МКАД. При этом квадратный метр в жилых комплексах, расположенных на территории Москвы, и всего в нескольких километрах за ее пределами, в отдельных случаях может различаться в два раза. Согласитесь, это достаточно веский аргумент в пользу Подмосковья. Кризис ликвидности обеспечит Подмосковью новую волну покупателей. Нечто подобное уже происходило в 2005-2006 годах, когда на первичном рынке жилой недвижимости Московской области наблюдался резкий рост. Со временем динамика роста приблизилась к уровню инфляции, несколько опережая ее. Однако учитывая сложившуюся ситуацию – новую волну не реализовавшихся на рынке недвижимости Москвы покупателей, хронический дефицит объема предложения, перенос на неопределенный срок вывода на рынок перспективных проектов, значительного роста цен на новостройки Подмосковья не миновать.

- Вы сказали, что подмосковные новостройки ничем не уступают московским. А в чем это проявляется? Неужели жилье в Подмосковье сравнимо по качеству, транспортной доступности, инфраструктуре со столичным?
- Рост первичного рынка жилой недвижимости Подмосковья в 2007 году обеспечил районам, прилегающим к МКАД, серьезный приток инвестиций. Территории вдоль кольцевой дороги еще задолго до этого не имели себе равных по концентрации торгово-развлекательной инфраструктуры. С началом развития проектов комплексной застройки, а именно к ней в большинстве случаев относится жилье, строящееся сегодня за пределами МКАД, развитие инфраструктуры получило дополнительный импульс. Ведь стоятся не просто современные панельные и монолитные дома, стоятся целые микрорайоны, порой сравнимые по масштабам с небольшими городами. А это значит, что вместе с новостройками появляются новые школы, детские сады, поликлиники, торговые и развлекательные центры, спортивные комплексы, предприятия службы быта, транспортные и инженерные сети. В ближнем Подмосковье можно не только жить, но и работать – в последние годы здесь активно ведется строительство логистических парков и даже офисных центров.