Новости

Показать все новости →

Наши проекты

ОПРОС

Можете ли Вы себе позволить отпуск за границей?
Да, поеду обязательно, заодно приценюсь к зарубежной недвижимости (41%)
Вряд ли, максимум отправлюсь на юг России (13%)
На даче тоже можно хорошо отдохнуть (19%)
Какой отпуск в кризис?! (28%)



Показать все опросы →

Интервью

Глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин

Версия для печати
Комментариев: 0
Глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин

Руководитель департамента имущества Москвы Владимир Силкин рассказывает о стратегии столичных властей в условиях финансового кризиса

Пока мэрия Москвы готова поддерживать только пострадавший от кризиса малый бизнес, а о поблажках крупным компаниям речь не идет: застройщиков уже попросили скинуть цены на выкупаемое городом жилье. Страдают даже бизнесмены, близкие властям: вчера стало известно, что чиновники возражают против покупки компанией Sibir Energy (18% через ОАО ЦТК контролирует мэрия) недвижимости у Шалвы Чигиринского. О том, каким видят в столичной мэрии 2009 год как для города, так и для всего рынка, в интервью газете «Коммерсант» рассказал глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин.

— У столичных властей были большие планы по продаже земли, помещений, акций, принадлежащих городу. Но сейчас, мягко говоря, не лучшее время для этого — покупателей практически нет, да и цены идут вниз...

— Пока мы однозначно решили повременить с реализацией пакетов акций. И это правильно: зачем продавать на падающем рынке? Подобные сделки рациональны, только если существует острая необходимость. А в настоящее время у города такой необходимости нет. С землей ситуация несколько иная. В этом году мы провели несколько земельных аукционов, на которых реализовывался краткосрочный договор аренды участка с инвестиционными условиями. Таких площадок у нас сейчас около 60. Надеюсь, что спрос на них будет. Хотя сегодня многие девелоперы заявляют о заморозке перспективных проектов. В планах также осталась продажа зданий из городской собственности вместе с земельным участком. Первые кандидаты на следующий год — участки на Бакунинской и Загорьевской улицах. Но все опять же упирается в спрос. Будет, безусловно, продолжена продажа земли в частную собственность под приватизированными предприятиями.

— Если характеризовать в общем, то какая стратегия выработана городом — просто держать активы или докупать еще?

— Кризис — это время новых возможностей. Время покупателей, не продавцов. Поэтому для тех, у кого есть деньги, правильнее делать приобретения. Но тут мы, как департамент имущества, сидим на двух стульях. С одной стороны, департамент — государственный орган, осуществляющий от имени города управление имуществом, и мы должны принимать социально значимые решения: уменьшать арендные ставки, вводить льготы. С другой стороны, мы отвечаем за эффективное использование этого имущества, то есть получается, что департамент — некая бизнес-структура. А это означает, что мы, конечно, заинтересованы в том, чтобы купить на падающем рынке интересный актив, стоимость которого вырастет впоследствии в два-три раза.

— Какие отрасли потенциально интересны?

— Мэрия, конечно, не должна заниматься чисто спекулятивными операциями, то есть сейчас скупить акции, к примеру, «Газпрома», а затем года через два-три продать их на пике рынка. Это неправильно. А вот приобрести какие-то активы, которые необходимы городу так или иначе для выполнения своих основных функций — энергетика, связь, социальная инфраструктура,— вполне логично и правильно. К примеру, не так давно мы купили санаторий в Керчи. Неплохой санаторий прямо на берегу моря — 18 зданий и сооружений, пляжная полоса около 320 метров, почти 6,5 га земли, и все это за невысокую цену $5 млн. Сейчас здесь ведется реконструкция, потом здесь будут отдыхать ветераны. Думаем купить санаторий в Геленджике. В планах с департаментом малого бизнеса объявить аукционы на покупку недвижимости. Если помните, некоторое время назад была разработана программа строительства технопарков для малого бизнеса. Мы посчитали, что если строить сейчас, то квадратный метр нам обойдется примерно в $2 тыс. При этом сданы объекты будут не раньше чем через три года. Другой вариант приобрести на рынке уже готовые площади, причем цена будет не намного выше — $2,5 тыс. за квадратный метр, а может, те же $2 тыс. А въехать уже можно будет сейчас. Если еще учесть инфляцию, такая сделка безусловна выгодна.

— Участвовать в торгах могут только владельцы новых зданий или не обязательно?

— Мы сейчас согласовываем условия аукционов, смотрим два варианта: либо в условиях будет написано, что город выкупает исключительно новые здания, либо, условно говоря, постройки после 2004-2005 годов. Но точно не старше пяти лет.

— Много сейчас к вам обращается желающих продать свою недвижимость, акции или другие активы?

— В день департамент рассматривает по три-четыре предложения. Нам предлагали купить новый офисный центр в районе «Москва-Сити», а также три девелоперские компании. А некоторое время назад — 74% «Седьмого континента», но городу подобные сделки неинтересны.

— То есть вы просто отказались?

— Да, нам такой актив не нужен. Также нам не нужны торговые центры. А вот если бы нам предложили выкупить спорткомплекс и культурный центр, то мы бы подумали и, может быть, ударили по рукам, так как купить сейчас можно дешевле, чем построить. К примеру, очень любопытная ситуация наблюдается с детскими садами. В 2007 году у нас было 192 заявки на покупку детских садов. Но нас не устроила цена, и мы приобрели всего шесть или семь. Сейчас, уверен, у нас выстроится целая очередь из желающих. А все почему? В свое время многие отраслевые ведомства и министерства распродавали детские сады. Кто-то успел снести и перестроить, но потом город запретил перепрофилирование детских садов. Вот и получается, кто тогда скупил детсады, сейчас не знает, что делать с этим приобретением, и носится с ним как с писаной торбой. Для властей небезразлично, кто является собственником стратегических предприятий — энергетика, связь, транспорт. Не так давно мы изучали вопрос приобретения компании, которая занимается переработкой зерна. Город потребляет огромное количество продовольствия. Но ничего интересного и подходящего не нашли.

— А девелоперский бизнес?

— Здесь двоякая ситуация. С одной стороны, нам неважно, кто является владельцем строительной компании, покупать активы в девелопменте мы не собираемся. При этом, безусловно, есть четкое понимание, что именно этот бизнес — огромный локомотив, который тащит за собой ряд других отраслей, дает большое число рабочих мест. Очень мудрое решение проблемы предложил Китай: правительство объявило программу выхода из кризиса путем увеличения государственной программы по возведению различной инфраструктуры. Как только ты начинаешь строить за счет государства, происходит загрузка мощностей, люди не теряют места, а наоборот, получают заработную плату и начинают ходить по магазинам. И начинается оживление экономики. Получается, что мы должны обеспечивать застройщикам заказ, то есть стимулировать спрос за счет расширенной инвестпрограммы. С другой стороны, и у города есть проблемы, связанные с возможным падением доходов. В следующем году мы должны выкупить около 2,9 млн метров жилья для муниципальных нужд. Вопрос — по какой цене согласятся продать эти объемы застройщики? Конечно, мы не исключаем, что в тяжелой ситуации окажется мощное предприятие с большим числом работников. Тогда, безусловно, будут рассматриваться все варианты, однако еще раз повторюсь — покупка этого предприятия будет самой последней антикризисной мерой, которую мы применим, чтобы сохранить компанию. В строительной отрасли приобретение актива возможно только с точки зрения его спасения. Как только предприятие встанет на ноги, оно будет продано.

— Кандидаты на спасение уже есть?

— Пока все справляются собственными силами. При мэре создан штаб по мониторингу ситуации, который заседает еженедельно. Особенно пристально изучается деятельность крупных компаний, бизнес которых важен для города. К примеру, тех, кто занимается реализацией госзаказов в строительной отрасли.

— Вы говорили, что у города упадут доходы. Частично, как стало понятно из ваших слов, это будет связано с отказом от продажи акций. А что будет с поступлениями в бюджет от сдачи в аренду площадей?

— Сначала надо пояснить, что 80%, если не 90% наших арендаторов платят нерыночную ставку. По нашим подсчетам, они платят где-то 50% от реальной рыночной цены. Еще до кризиса мы думали, что, постепенно повышая ставки, сможем выйти на показатель 80% от рынка к 2011 году. Сейчас все изменилось. Мы просчитали несколько сценариев. При условии что не будем поднимать аренду, увеличение объема неплатежей в бюджет составит 7%. Если поднимем в 2009 году на 18%, как это планировалось изначально, объем неплатежей уже достигает 15%. Первый — самый оптимальный, на наш взгляд,— вариант был предложен на одобрение мэру. В этом случае потери бюджета, безусловно, ощутимые, но мы выиграем две вещи: во-первых, все-таки невысокий процент неплатежей. Во-вторых, что уже не касается департамента имущества, но особенно важно для правительства — позволим арендаторам остаться в помещениях, что сохранит рабочие места и даст возможность компаниям использовать сэкономленные средства в интересах поддержания собственного бизнеса.

— Сценарий был одобрен?

— Да, мэр согласился, но от себя добавил, что наши предложения не учитывают всей сложности ситуации и требуют более радикального подхода, к примеру, уменьшить ставки аренды для малого бизнеса.

— Радикально — это на сколько?

— 1000 руб. за квадратный метр. Это и есть кардинальное решение. При этом сценарии бюджет теряет около 5 млрд, но мы решаем другую более важную задачу — сохраняем малый бизнес. Как долго будут действовать новые антикризисные тарифы я не знаю, точно в 2009 году. Хочется верить, что в 2010-м все изменится, но я, как человек с финансовым образованием, не думаю, что кризис окончится в следующем году. Хотя и надеюсь, что начнется подъем экономики.

— У московской мэрии не первый год натянутые отношения по ряду вопросов с подмосковными властями. Как сейчас обстоят дела на этом фронте?

— Здесь у нас новости хорошие: мы уладили территориальные разногласия по всем вопросам — МКАД, Щербинке. Только взяли на дополнительную проработку с точки зрения правовой ситуацию с поселком Шереметьевский. Договорились, что ведущие юридические институты сделают заключения по истории этого населенного пункта. С одной стороны, область считает его своей территорией, с другой — в поселке живут москвичи, там наши отделения милиции, это наш административный округ. Получается какая-то нестыковка. Как только этот вопрос будет детально изучен, мы путем переговоров его урегулируем и впоследствии вместе выйдем в Совет федерации и согласуем границы. Также идет глобальное взаимодействие по проблеме Московского транспортного узла, которую отдельно разрешить не удастся. Вот мы сделали проспект Мира, а дальше заторы на Ярославке. Расширим Ленинградское шоссе, а за МКАД будут все те же пробки. Сейчас работа по этому направлению ведется под руководством Сергея Борисовича Иванова. Следующая совместная программа — строительство мусороперерабатывающих заводов. Не стоит также забывать про неудовлетворительное состояние электросетей в области. Я очень рад, что от ненужной совершенно конфронтации мы перешли к диалогу, и надеюсь, что этому ничто не помешает. Хотя желающих поссорить немало.

— На рынке большого шума наделала сделка по продаже девелоперских активов Шалвы Чигиринского нефтяной компании Sibir Energy, где он, как и правительство Москвы, является акционером. С вами эта покупка согласовывалась?

— Мы владеем акциями Sibir Energy не напрямую, а через дочернюю компанию. Поэтому по английскому праву мэрия не давала одобрения или неодобрения на заключение этой сделки. Но мы объявили о своем отрицательном отношении к этой сделке совету директоров Sibir Energy. Если вы спросите мое личное мнение, я считаю, что нефтяная компания не должна покупать недвижимость, это не ее профиль.

— В конце этого лета проходила информация, что Shell может обменять свою долю в Салымской группе месторождений на пакет акций Sibir Energy, которая является вторым партнером по проекту. Этот вопрос обсуждался с правительством Москвы?

— Да, обсуждался. Мы считаем, что это очень интересная и хорошая сделка. Если Shell войдет в акционерный капитал Sibir Energy, синергия от такого объединения будет колоссальная.

— Когда это может случиться?

— Я не участник переговоров. Знаю только, что уже несколько месяцев — два-три — никаких обсуждений на эту тему не ведется. Я думаю, что все сделали паузу в связи с кризисом и сейчас разбираются со своими проблемами.

— Как планируется структурировать эту сделку — за счет допэмиссии или акционеры поделятся св