Новости

Показать все новости →

Наши проекты

ОПРОС

Можете ли Вы себе позволить отпуск за границей?
Да, поеду обязательно, заодно приценюсь к зарубежной недвижимости (41%)
Вряд ли, максимум отправлюсь на юг России (13%)
На даче тоже можно хорошо отдохнуть (19%)
Какой отпуск в кризис?! (28%)



Показать все опросы →

Интервью

Директор департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж» Жанна Щербакова

Версия для печати
Комментариев: 0
Директор департамента загородной недвижимости «МИЭЛЬ-Брокеридж» Жанна Щербакова

Кризис кризисом, а дача по расписанию. «Дачная амнистия» тоже продолжается. Причем в полном соответствии с нашими традициями — добровольно-принудительно. Практика оформления документов поставлена так, что можно и не спешить. Но потом будет дороже. А может случиться и так, что опоздавший вполне законно потеряет часть своего участка. О тонкостях «дачной амнистии» в интервью КДО daily рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Жанна Щербакова.

КДО daily: Кому вообще нужна эта дачная амнистия?

Жанна Щербакова: Закон «О дачной амнистии», в первую очередь, рассчитан на граждан, не имеющих финансовой возможности оформить свое индивидуальное недвижимое имущество по ранее существовавшей схеме полного оформления прав. В основном, это те, кто получил земельные участки для ведения садового, огородного и дачного хозяйства, построил на этих участках садовые и дачные домики, а также жители деревень. Закон позволяет гражданам в упрощенном порядке оформлять права на индивидуальные, садовые и дачные строения и земельные участки.

КДО daily: До амнистии они все, включая жителей деревень, считались расхитителями участков?

Жанна Щербакова: Объясню подробнее: до вступления в силу данного закона для регистрации прав собственности на земельный участок требовалось осуществить полную процедуру межевания земельного участка (обмер участка геодезической службой, определение границ, координат поворотных точек, смежеств, получить полную выписку из единого реестра Роснедвижимости – она же полный кадастровый план на 4 листах). А для регистрации строений (завершенного или незавершенного строительства) требовалось не только произвести обмер строений органами БТИ и получить технический паспорт домовладения, но и пройти процедуры получения разрешения на строительство, согласования в определенных инстанциях проекта домовладения, получить другие необходимые постановления и заключения. Далее пройти процедуру приемки домовладения в эксплуатацию или заключения о незавершенном строительстве. И только при наличии полного пакета документов — сдавать их в органы Росрегистрации.

КДО daily: А начиная с 1 сентября 2006 года ничего этого не нужно?

Жанна Щербакова: Сегодня объем документов и процедур для оформления права собственности сведен к минимуму. Так для регистрации права собственности на строение, владельцу необходимо предоставить в регистрирующий орган документ, описывающий факт создания строения и само строение — декларацию, составляемую самим заявителем, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено строение и кадастровый план/кадастровый паспорт земельного участка. Вместо кадастрового плана или паспорта можно предъявить заключение правления некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект расположен в пределах границ указанного земельного участка. В органы технического учета (БТИ) для получения каких-либо документов по указанным строениям можно не обращаться, т.е. получать технический паспорт на садовый, дачный дом или хозяйственные постройки, расположенные на садовом или дачном участке, получать уже будет не нужно.

КДО daily: А участок? И эти, не к ночи будут помянуты, геодезисты?

Жанна Щербакова: Для регистрации ранее возникшего права собственности на земельный участок процедуры межевания тоже существенно сокращены. Допускается упрощенный заявительный порядок регистрации земельных участков, согласно которому владелец участка ставит его на кадастровый учет без геодезических обмеров. В результате владельцу для регистрации права выдается усеченная выписка из кадастрового плана участка, где есть краткое описание расположения участка и его ориентировочных границ и смежеств, но без точных привязок. Таким образом, «дачная амнистия» позволяет зарегистрировать право по упрощенной процедуре (только по декларации), без выезда обмеривающих структур — для владения и пользования, но сделка с таким имуществом невозможна, так и с выездом данных структур: только тогда появятся кадастровый паспорт домовладельца или кадастровый план — эти документы требуются для отчуждаемого имущества.

КДО daily: Как раз это понятно: народ амнистию игнорирует. Надо же как-то закрыть тему в заявленные сроки. Теперь люди будут раскошеливаться по мере необходимости — при продаже участка. С учетом того, что продавца ждет прибыль, геодезисты могут содрать с него и побольше, чем сейчас. Гениальный ход. Да и «упрощение» стало почти ругательным словом: рядом с «одним окном» много «нужных дверей».

Жанна Щербакова: Соглашусь. Процедуры упростились, но стоимость оформлений существенно не снизилась, поскольку коррупция и «безквитанцевые» сборы увеличились и ужесточились, как, впрочем, выросли и очереди в БТИ, Роснедвижимость, к геодезистам, в администрации и т.д.

КДО daily: Но ведь многие граждане после 1992 года оформили свидетельство о собственности на землю с планом участка и строений. Это не просто бумажка: на основе свидетельства исчислялся земельный налог. Этому документу не 300 лет, а всего 15. Чем он плох?
 

Жанна Щербакова: Вот именно в те годы массово возникали права собственности на земельные участки и на них строились дома без разрешительной документации. В 1992 году и до конца 1993-го постановления о предоставлении земли в собственность выдавались главами местных администраций. Часто геодезические организации не выезжали на обмер выданного участка, и участки мерили шагами. Позже, с конца 1993 года, функции учета предоставления земли в собственность были переданы районным земельным комитетам, но все же возникали «анархические» интервалы в правилах предоставления земельных участков. Зафиксировано множество фактов, когда местные администрации, зная, что какой-то участок долгое время не застраивается или владелец на него просто не приезжает, выдавали второе свидетельство (бесплатно или за плату). При этом мало кто из новых собственников интересовался, откуда вдруг образовался этот излишек земли. А через несколько лет появлялся наследник умершего владельца. И люди в судах узнавали, что такое частная собственность. Кроме того, случалось, что граждане, вступая в наследство, судебными решениями делили имущество. В результате нотариус выписывал свидетельство о наследстве и никаких иных документов у наследников нет и по сей день, т.е. имущество не определено «в натуре».

КДО daily: Ну, худо-бедно утряслось. Зачем надо было устраивать людям нервотрепку по второму кругу?

Жанна Щербакова: Нервотрепки по второму кругу нет. Речь идет о тех гражданах, кто фактически владеет имуществом, но не имел средств и времени зарегистрировать свои права по ранее существовавшей процедуре. Также нужно учесть, что к свидетельствам 92-93 гг. кадастровые планы участков часто не выдавались, в свидетельствах 92-93-94 гг., как правило, не указывался вид разрешенного использования земли. Менялся статус населенных пунктов, что тоже влечет за собой необходимость постановления об изменении или присвоении адреса имуществу. В старых (синих и розовых) свидетельствах не указывались сервитуты. К примеру, не показывался кабель спецсвязи, он лежит на глубине 1,5 – 2 метра, а копать глубже 1 м было просто нельзя. Сейчас цоколи заглубляют на 2,5 – 3 м..

КДО daily: Хорошо. Вернемся к землемерам и прочим структурам при администрациях и регистрациях. Дачная амнистия стала для них манной небесной. Согласитесь, одна-две землеустроительные фирмы на район в Московской области при таком объеме работ — это далеко не конкурентная среда. И эти структуры имеют свой хлебушек там, где у человека на руках все остальные документы! Докажите, что риэлторы помогут там, где документов нет.

Жанна Щербакова: Скажу только, что далеко не все граждане воспользовались даже законом 1992 года, чтобы еще тогда оформить свое право собственности на землю. Бывает, человек пользуется участком в 6 соток с 1970-х годов. Ни одного документа, даже членской книжки, ничего на руках нет. А ведь по закону у данного гражданина возникло право собственности на участок и расположенное на нем строение. Тогда следует поднять первичные документы, список членов садового товарищества, председатель ведь вел такой учет с первого дня. Проверить, а было ли постановление главы администрации о выделении земли этому садовому товариществу, был ли к нему приложен список членов. Есть и другие способы доказательства того, что человек первично получил землю. Если гражданин сам не хочет или не может проходить все процедуры, стоять в очереди, искать каналы оперативного взаимодействия с чиновниками, вообще не знает что и как нужно делать, то, безусловно, он может заказать эти услуги у профессиональной коммерческой организации или у кого-то еще. Каждый владелец сам решает, как ему выгоднее действовать, через организацию (с ответственностью, налогами, штатными сотрудниками, офисом и пр.) или через «черных посредников».

КДО daily: Похоже, наша система землепользования построена так, что у вторичных владельцев-продавцов проблемы с документами должны только накапливаться?

Жанна Щербакова: Отсутствие документов у продавца в таких случаях тоже довольно часто (до 90% случаев). Это влечет за собою существенное увеличение стоимостей оформления и срока проведения сделки на срок оформления права, хоть по «ускоренной» процедуре, хоть по «полной». В результате, быстро купить загородное имущество становится невозможно. Также возникают различные иные риски по сделкам. Изначально можно даже не увидеть, а что собственно нужно оформить. Например, нужно зарегистрировать сделку купли-продажи участка с домом, где документы на участок могли быть утеряны, но когда-то был заключен договор купли-продажи участка в нотариальной форме. А на дом вообще ничего из документов нет. В этом случае первоначально нужно найти того нотариуса, который этот договор подписывал, либо, если тот нотариус прекратил свою деятельность, обратиться к другому, кому были переданы все дела по этому округу, району. У нотариуса следует получить дубликат и восстановить свидетельство. Эти вопросы решаются быстро, но не безвозмездно. И только потом регистрировать право на дом, а затем регистрировать сделку.

КДО daily: В общем, сугубо рутинная работа...

Жанна Щербакова: Не совсем. Существуют разные мнения госорганов на тему «дачной амнистии»: каждая регистрационная служба в каждом районе смотрит на закон по-своему, в определенных районах — путем личных договоренностей и других сложных схем. В некоторых районах можно зарегистрировать имущество всего лишь по декларации, а в других будет мало и выписки из технического паспорта, нужно предоставлять кадастровый паспорт, а чтобы получить кадастровый паспорт на домовладение требуется предоставить разрешение на строительство. Но тогда это противоречит основам «дачной амнистии», где указано, что разрешение на строительство не нужно. И вот из расплетания таких клубочков, складывается процесс: зависит, кто и как может договориться, у кого какие каналы связи есть в районах. Тем более что сами госорганы постоянно «перемещаются», изменяется их подчиненность, названия, сотрудники, их квалификация. И все это тоже влияет на ход оформления по «дачной амнистии».

КДО daily: Но ведь перечень документов прописан в законе.

Жанна Щербакова: Помимо документов существуют их трактовки. Например, с одной стороны, дачная амнистия подразумевает, что имущество — ваше, осуществляется только его регистрация. С другой стороны, происходит отчуждение каких-то участков — метров или целых соток — государственных и иных земель (наверное, поэтому к закону и прилипло слово «амнистия»). А Гражданский кодекс гласит, что для проведения сделки отчуждения имущества нужно определить это имущество, описать его. Так вот, считается, что декларация не описывает имущество, она просто обозначает его. В этом и заключается упрощение. Отсюда возникает следующее немаловажное противоречие. Если сосед регистрирует свой участок раньше вас, геодезисты определяют поворотные точки участка по внешней линии забора или несколько дальше, (ведь сам забор считается находящимся на участке), то происходит определенная фальсификация. Но именно в таком виде участок становится на кадастровый учет — точки данного участка определены и внесены на кадастровую карту района, которая включена в карту РФ.

КДО daily: А как же требование закона заручиться согласием соседей на линию смежного забора? Получается, если ось забора идет строго по границе, я должен потребовать, чтобы сосед его сдвинул?

Жанна Щербакова: Забор-то останется на месте, но что будет в кадастровом плане соседа, вы узнаете по факту, когда сами будете регистрировать участок. Вероятность неприятных сюрпризов в таких случаях примерно 70%. Зная предыдущие 15 лет развития земельного и градостроительного законодательства в части индивидуального строительства, контроль его исполнения, могу сказать, что коррупция и безграмотность сильнейшая. А теперь посчитайте. Раньше при стыковке участка к участку были возможны допуски межи до полуметра. Сегодня требования по межеванию ужесточились и допуск сократился до 9 см. Но на практике это означает, что вполне законно соседу может отойти вся старая межа и вся новая. Т.е. вы потеряете один квадратный метр на каждых трех метрах забора. При этом важно понимать, что при проведении межевания такой документ как Акт согласования границ и смежеств подписывается не всегда корректно.

КДО daily: Т.е. если у меня 6 соток и 30 м смежного забора, это будет 10 кв.м. Ладно, дарю. Еще какие-нибудь неприятности мне грозят?

Жанна Щербакова: Тогда для чистоты эксперимента подарите еще 10 кв.м соседу с другой стороны и 7 кв.м соседу с заднего двора, где у вас забор 20 м. Если речь идет об участке в 20 соток, то можно потерять полсотки. Это тысячи и десятки тысяч долларов. Хотите более серьезных неприятностей? Хорошо. Забор стоит на месте, и проблем нет. Но вот сосед продает участок. Новый владелец не будет разбираться с тем, почему забор стоит так. Приходят рабочие, переносят забор, а новый сосед говорит: «Я купил участок в границах плана, а то, что ты не зарегистрировал свой участок с кадастровым учетом — это твоя ошибка». Вы бежите в поселковую администрацию, а там вам говорят: «Вот как? Так у вас, оказывается, дом находится менее чем в трех метрах от забора? Это серьезное нарушение».

КДО daily: Вы еще упомянули безграмотность.

Жанна Щербакова: Был конкретный случай в Истринском районе. Пришел клиент со свежими документами: постановкой на кадастровый учет, кадастровым планом, документами на дом. Обратился за помощью для регистрации бани. Мы вызвали геодезистов, они меряют и выясняется, что по документам его участок находится в 50 метрах от фактического месторасположения. А здесь уже построен дом 500 кв.м. с фонтаном, ландшафтным дизайном и т.д. Кроме того, выясняется, что реальный участок (занятый домовладением) принадлежит гослесфонду, то есть его даже нельзя оформить в аренду. Урегулирование ситуации еще не завершено, но суммы, затраченные на суды и прочие процедуры уже превышают 500 тыс. руб.

КДО daily: Кстати о лесе. Кроме смежных заборов есть еще два. Ну, на проезд перед участком особо не вылезешь. А вот с задней стороны участка, если там лес? Знаете ведь, как бывало. Устроили калиточки в сторону леса. У калиток лавочки поставили, а чуть дальше несколько сухих березок спилили — вот и стол для домино. Рядом детскую площадку расчистили, а заодно и волейбольную. А потом все перессорились,