КДО

КДО daily: Вы считаете, что это актуально?

Сергей Лушкин: Думаю, самое время. Рынок восстанавливается, количество сделок растет. Люди стремятся понимать, что именно они покупают.

КДО daily: А сейчас они не понимают, что приобретают? Ведь существует система оценок объектов недвижимости по классности, которая подразумевает определенный уровень потребительских качеств: эконом, бизнес, элита...

Сергей Лушкин: А еще де-люкс, комфорт, премиум, суперпремиум и так далее? Это все чистый маркетинг. Мнения специалистов о параметрах классификации слишком сильно расходятся. Сложно причесать рынок жилья так, чтобы все объекты были четко отнесены к одной из категорий, уж очень рынок неоднороден сегодня. Поэтому и не можем мы прийти к общему знаменателю. Нередко известные консалтинговые и риэлторские компании «выводят на чистую воду» объекты, которые не по праву носят тот или иной статус, но затем сами же грешат тем, что ради продвижения своего объекта помещают его в более высокую категорию или даже придумывают новый класс недвижимости под свой объект. Совет покупателям я даю постоянно один: не верьте навешанным на дома ярлыкам, изучайте рынок сами, исследуйте, смотрите объекты, выбирайте. На рынке и сегодня существует большое число качественных новостроек с объективной ценой. Классификация объектов недвижимости — один из примеров оценочных понятий на рынке недвижимости, толкования которых специалистами рынка сильно расходятся.

КДО daily: В любом случае, несмотря на заверения продавца в уникальности его предложения, покупатель самостоятельно и детально изучит объект. Ознакомится с «досье» застройщика, посетит объект, изучит окружающую среду. Очень важно — оценит ситуацию на готовых объектах застройщика. Через знакомых или те же Интернет-форумы: не выявились ли какие-то недостатки строительства, как дом управляется и т.п. Понравилось — купил, не понравилось — не купил. Зачем ему, извините, эти термины и определения?

Сергей Лушкин: Понятное дело, что квартира — это не товар массового потребления, который возможно приобрести по картинке в буклете или в интернете. Для изучения всех плюсов и минусов дорогостоящего продукта, покупатель приложит максимум усилий, и если, посетив дом будущего проживания, он не увидит огороженной охраняемой благоустроенной территории, качественной отделки внутренних помещений, интересный и запоминающийся фасад дома, то продавцу, как бы он ни старался, трудно будет доказать, что это дом высокого класса, даже если в рекламном сообщении будет указано, что в продаже объект повышенной комфортности. Однако, если бы, например, понятия «эконом», «бизнес» и «элит» были точно определены, и застройщики бы отвечали за «классность», присвоенную дому, то покупатели смогли бы сэкономить время и силы на изучение явно «непроходного» для них варианта, а также возросло бы доверие к рекламным заявлениям девелоперов.

КДО daily: Хорошо. Какие еще термины в сфере недвижимости отличаются, скажем так, разнообразием интерпретации?

Сергей Лушкин: Например, в описании похожих объектов, а то и одного и того же объекта используются термины: «дом» и «жилой комплекс». Однако, если понятие «дома» ни у кого не вызывает сомнений, то термин «жилой комплекс» каждый интерпретирует по-своему. Им можно объединить и несколько зданий, построенных в рамках общей архитектурной концепции и имеющих в своем составе объекты социально-бытовой инфраструктуры. Можно назвать и жилой дом со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями, в которых размещаются предприятия социально-бытового, образовательного или культурного назначения. А нередко называют так просто многоквартирный жилой дом с парой офисов на первом этаже. Хотя по смыслу раз уж «комплекс», значит, совокупность жилых и нежилых помещений, а также автостоянок и территории с местами для отдыха и других сервисов для комфортного проживания. Т.е. сегодня понятие «жилой комплекс», безусловно, субъективное.

КДО daily: Тогда вопрос по существу. Понятно, что «подъезд» — не самый подходящий термин для дома повышенной комфортности. То, что подразумевается под питерским «парадным», тоже. Но дальше сложнее: «входная группа», «вестибюль», «центральный холл». Насколько этот разнобой оправдан?

Сергей Лушкин: Действительно, с подъездом, в общем, все ясно. Что касается современной входной группы, то это собирательное и достаточно емкое понятие, некий комплекс. Это не только вестибюль, но и двери, тамбур с тепловой завесой при автоматически открывающихся дверях, козырьки, пандусы, ступени, лестницы и т.д.
Центральный холл применительно к жилому дому или комплексу я бы определил как синоним вестибюля. И то, и другое это просторные помещения перед входом во внутреннюю часть здания. Конечно вестибюли-холлы имеют дома повышенной комфортности, когда застройщик в подтверждение заявленному статусу дома не жалеет средств на дизайн и отделку этих помещений, уделяет внимание проработке функциональных зон: зона отдыха, зона охраны, комнаты аппарата управления ТСЖ или управляющей компании, зона размещения почтовых ящиков и т.д.

КДО daily: А что насчет таких понятий как «квартира» и «апартаменты». Второе слово в русском языке не новое. Но застройщики пытаются навязать ему новые смыслы. Есть ли в этом необходимость?

Сергей Лушкин: Здесь все просто: квартира — это объект жилой недвижимости, а апартаменты относятся к нежилой. Апартаменты — это объект коммерческой недвижимости, предназначенный для временного проживания, таким образом, зарегистрироваться (а по-простому — прописаться) в них невозможно. Если угодно, это гостиница, в которой клиент является совладельцем, покупает номер. Необходимость объясняется часто тем, что застройщику не удается перепрофилировать участок под жилищное строительство, а строить, скажем, офис здесь невыгодно. Думаю, застройщики здесь определяются достаточно четко. На Западе апартаментами также считается съемное жилье. Здесь, скорее, проблема сотрудников рекламных отделов или ПР-служб компаний, отдельных журналистов, которые до сих пор придают этому слову значение фешенебельной квартиры, квартиры с роскошной отделкой, да и просто хорошей квартиры.

КДО daily: А пентхаусы по-московски? Это уж точно не журналисты придумали.

Сергей Лушкин: Согласен. В большинстве случаев это просто «квартира на последнем этаже». «Первый и последний не предлагать» — подобное условие не актуально для большинства современных жилых комплексов повышенной комфортности. Нестандартные квартиры на последних этажах в качественных проектах — самые дорогие. Такие квартиры могут быт расположены в нескольких уровнях, имеют, как правило, и лучшие видовые характеристики, и интересные планировочные решения, и беспокойные соседи сверху не будут мешать по причине отсутствия таковых. Особую категорию таких квартир составляют пентхаусы.

КДО daily: Где грань между квартирой на последнем этаже и пентхаусом?

Сергей Лушкин: Ее нет. Пентхаус — это тоже оценочное понятие. Определений много, а оценить конкретную квартиру на предмет соответствия своим представлениям о роскошном жилье сможет только сам покупатель. Пентхаус – это «дом на крыше» или интересная квартира на последнем этаже жилого дома. Что в ней интересного? Потрясающие виды на три-четыре стороны света, оригинальное пространственное оформление, отсутствие соседей по этажу и т.п. Чем больше подобных «фишек» тем с большим основанием квартира будет называться пентхаусом.

КДО daily: Близко к этому стоит вопрос об открытой террасе и эксплуатируемой кровле. В чем здесь проблема?

Сергей Лушкин: А вот эти понятия относятся к категории тех, которые однозначны. И открытая терраса, и эксплуатируемая кровля это очень интересные дополнения к квартире, которые в совокупности с другими опциями способны превратить ее в пентхаус. Но понятия эти очень сильно разнятся — и материально, и нормативно, в плане, как возможностей обустройства, так и накладываемых ограничений. Терраса — это огражденная открытая пристройка к зданию в виде площадки для отдыха, которая может иметь крышу, размещается на земле или над нижерасположенным этажом.
Терраса находится в собственности у владельца квартиры, имеющей выход на нее. Таким образом, ее собственник может использовать террасу по своему усмотрению, как и любое другое помещение в квартире.
Эксплуатируемой принято называть кровлю, предназначенную для размещения оборудования, которое используется для эксплуатации здания, для обеспечения подхода специалистов службы безопасности к инженерным системам дома и оборудованию (вентиляционным шахтам, вентиляционным камерам и т.д.), для обслуживания фасадов здания (мытье окон, витражей, реконструкция фасада, установка подсветки на фасаде и т.д.). Плановый выход на эксплуатируемую кровлю осуществляется сотрудниками эксплуатационной службой, как правило, один-два раза в год.

КДО daily: Каковы максимальные возможности использования эксплуатируемой крыши владельцем квартиры на последнем этаже?

Сергей Лушкин: Поскольку кровля является частью общедомовых помещений, доступ на нее теоретически имеется у всех жильцов дома. Но на практике, как правило, ею пользуются только владельцы верхних, нестандартных квартир, из которых имеется отдельный выход на кровлю. Кровля, равно как и все остальные места общего пользования, попадает в распоряжение ТСЖ, которое, по договоренности с владельцем пентхауса, может сдавать эту кровлю ему в аренду. В этом случае владелец квартиры, имеющей выход на эксплуатируемую кровлю, вправе по своему усмотрению, но с соблюдением довольно жестких правил, организовать ее пространство.
Ограничение по обустройству эксплуатируемой кровли гласит: на кровле можно делать все, что сохраняет ее целостность и, главное, функциональное назначение. На практике это означает, что никакого стационарного оборудования, предметов интерьера и т.д. на кровле устанавливать нельзя. Все элементы декора и в целом обустройства — шезлонги, вазоны и т.п. предметы с нагрузкой более 200 кг на 1 кв. м должны быть исключительно переносимыми, которые при необходимости можно оперативно убрать.

КДО daily: То есть «засада» в том, что покупатель воспринимает слово «эксплуатируемая» как разрешение на эксплуатацию для себя, в то время как речь идет об эксплуатации коммунальными службами? Но крыша она и есть крыша и в любом случае остается общедолевой собственностью?

Сергей Лушкин: Совершенно верно. Покупатель должен четко понимать при покупке квартиры с таким дополнительным элементом, что он покупает квартиру, а эксплуатируемая кровля ему по праву собственности принадлежать не будет!

КДО daily: Медленно переходим к балкону и лоджии. Есть там много непонятного.

Сергей Лушкин: Эти понятия также и технически, и юридически разные. Балкон это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, лоджия — встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух — при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. И балкон и лоджия могут быть остекленными.
До 1 марта 2005 года в общую площадь квартиры включалась приведенная площадь балконов, лоджий, веранд и террас. При этом площадь лоджий подсчитывалась с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас — 0,3. Однако Жилищный кодекс, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, установил, что площадь лоджий и балконов, как «помещений вспомогательного использования», не включается в ее общую площадь.

КДО daily: Можно только догадываться, почему этот пункт попал в Жилищный кодекс. Видел как-то один клубный дом. Он, кажется, весь состоит из лоджий. А что? Почему бы не увеличить комнаты за счет лоджий? Сдается, когда будет введен единый налог на недвижимость, жильцы таких домов окажутся в счастливчиках.

Сергей Лушкин: Возможно, если при введении налога на недвижимость законодательством не будут пресечены подобные маневры. Девелоперы же сами не будут проектировать большие площади вспомогательных помещений. Ведь сегодня застройщику нужно продавать жилые квадратные метры с коэффициентом 1, а не дарить бесплатные лоджии. Впрочем, застройщик и не дарит. При расчете общей стоимости квартиры многие продавцы недвижимости продолжают использовать приведенную площадь лоджий и балконов с учетом коэффициентов, как было до принятия Жилищного кодекса.

КДО daily: Зачем застройщику эти сложности? Ведь он может просто дороже продавать реальные жилые метры.

Сергей Лушкин: Может. В данном случае людям приятнее купить побольше метров, по меньшей цене за метр, чем меньшее количество метров по большей цене. Следовательно, застройщику проще продать большую по площади квартиру по меньшей цене квадратного метра, чем меньшую по площади квартиру за более высокую цену одного квадрата. Здесь чистой воды психология.

КДО daily: А вот затем все действительно оформляется в соответствии с положениями Жилищного кодекса?

Сергей Лушкин: Конечно. В свидетельстве о праве собственности указана площадь квартиры без учета площадей, так называемых, летних помещений.