КДО

В ходе заседания мэр обратил внимание присутствующих на следующий факт: «Сейчас некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов». Градоначальник выразил уверенность, что такие прогнозы являются «дезинформацией», но на всякий случай попросил руководство стройкомплекса Москвы «прокомментировать эти слухи». Подчиненные злостные слухи прокомментировали и опровергли. «Откуда вообще взялась эта цифра? Здесь просто не может возникнуть таких цифр! — возмутился первый заместитель мэра, руководитель стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. — Подобная дезинформация приводит к тому, что жилье не покупается и работа строителей останавливается. Со стороны властей нам сейчас нужно разобраться в этой ситуации, провести разъяснительную работу и не оставлять строителей один на один с этой большой проблемой». Объект разъяснительной работы назван не был. «Конечно, это неправда», — заметил первый заместитель руководителя департамента городского строительства Владимир Хайкин. Впрочем, добавив: «Для поддержания рынка недвижимости в городе сейчас необходимо развивать ипотечные схемы».

Удивляет то, что на этом же заседании правительства чиновники в пух и прах развеяли главный аргумент сторонников высоких цен. Аргумент гласит: «В Москве почти нет места для нового строительства. А нехватка предложения поддерживает высокие цены». И опроверг его сам мэр: «Земли у нас достаточно, на 25 лет уверенной работы. Ее только нужно рационально использовать». Оптимизм шефа поддержал и развил главный архитектор столицы Александр Кузьмин. По его словам, в 2011-2015 годах только за счет реновации существующих кварталов будет построено 16 млн кв. м жилья, а еще 10 млн кв. м — за счет реконструкции производственных зон, в основном территорий складских и коммунального назначения, а также переноса ЛЭП. «Еще 3 млн кв. м мы планируем построить за МКАД. Это север — Молжаниново, а также Южное Бутово, поселок Восточный и застройка Кожухова», — добавил А. Кузьмин. В. Хайкин заверил, что к 2010 году завершится снос пятиэтажек «сносимых» серий и наступит очередь «несносимых». По данным чиновника, сегодня пятиэтажная застройка представлена в 500 кварталах, и по 60 из них уже разработаны планировки кварталов. «До 2010 года мы должны будем завершить разработку еще 65 проектов планировки кварталов, в которых представлены пятиэтажные дома «несносимых» серий», — сообщил первый заместитель руководителя департамента городского строительства.

Может быть, городу не хватает мощностей электроэнергии? Нет! — утверждает мэр. «В связи с изменениями цен на электроэнергию и тепло происходит серьезное снижение их потребления», — сказал Ю. Лужков. — «Процесс снижения энергопотребления, думаю, будет продолжаться и даже усиливаться». По словам мэра, «недогруз подстанций будет устойчивым». Может быть, строительство будет тормозить неразвитая транспортная инфраструктура? Тоже нет! — утверждает главный архитектор и предлагает строить метро «советскими темпами, когда за пять лет мы доходили до 30 км». Он отметил, что в ближайшие годы метро придет в такие районы города, как Митино, Бутово, Братеево, Марьино, Жулебино и Косино. Вот и скоростной трамвай по шоссе Энтузиастов анонсировали... Одним словом, строить обещают много, больше, чем в лучшие докризисные годы. На чем же основана уверенность столичных властей в том, что цены в Москве просто обязаны оставаться «запредельными»?

Мы попросили экспертов дать собственный прогноз по ценам, а также ответить на вопрос: «Что мог бы сделать город, чтобы ослабить бремя на застройщиков, если цены все-таки обрушатся?».

«Для начала разберемся, о каких ценах, на что и в каком измерении идет речь, — предлагает руководитель аналитического центра ГДЕЭТОТДОМ.РУ (GEDAnalytics) Александр Пыпин. — Есть рынок социального жилья, строящегося по заказу города. Сейчас город хочет выкупать его по 50-70 тыс. руб. за кв. м Трудно не согласится с мэром, что эти цены схожи с себестоимостью, и падать им некуда. Коммерческие же цены в среднем в Москве сегодня на уровне 150 тыс. руб. за кв. м. Даже если мы учтем, что новое социальное жилье находится на окраинах и на рынок выходит по ценам в районе 100-120 тыс. руб. за кв. м, это все равно почти два раза больше себестоимости. То есть, даже если коммерческие цены снизятся в два раза, они будут не ниже себестоимости». Эксперт напоминает, что цены можно выражать в рублях, в долларах, в чем угодно. Сейчас многие ориентируются на доллары, но девальвация рубля делает такие ориентиры сомнительными. Рубль к доллару девальвировался уже на 30%, соответственно снизились и долларовые цены, в то же время рублевые цены в Москве пока снизились всего на 2-3%. «Наш прогноз — собственно он был дан в одной из публикаций, на которые ссылается мэр — таков: Если не будет запущен механизм инфляции, печатный станок, то коммерческие цены в Москве с высокой степенью вероятности снизятся в 2009 году до 110 тыс. рублей за кв. м, — продолжает аналитик. — Что касается долларовых цен, то прогнозы курса правительством находятся в диапазоне от 30 до 50 рублей за доллар, в зависимости от цен на востребованные на мировом рынке товары нашего производства. Получается, что цена квадратного метра вполне может снизиться в долларовом исчислении на 50% и более». По второму вопросу, о снижении бремени на строителей, по мнению А. Пыпина, сегодня городу лучше не обещать поблажек и поддержки застройщикам, поскольку его бюджет формируется от налогов на прибыль и иных, и эти поступления в 2009 году резко сократятся. Обещания могут оказаться невыполнимыми. Городу необходимо иметь достаточные средства на социальные нужды, достройку дорог, поддержание жилищно-коммунального хозяйства и инфраструктуры. В 2009 году запас еще есть, но в 2010 ситуация может стать критической. Можно конечно выкупить жилье, дать льготное налогообложение, отсрочить налог на землю, компенсировать часть процентных ставок и т.д., но следует понимать, что в этом случае может не хватить денег на поддержание уровня и качества жизни москвичей, на социальные программы. «Что я считаю разумным в такой ситуации, — заключает А. Пыпин, — это гарантии города москвичам, покупающим жилье в новостройках. Чтобы те граждане, у кого еще есть деньги, и которые решают, куда их вложить, были уверены в низких рисках таких вложений. Естественно гарантии должны даваться только проверенным и надежным застройщикам».

«При уменьшении платежеспособного спроса на фоне практически полного отсутствия ипотечного кредитования ожидать сохранения цен на сегодняшнем уровне нельзя, — уверен управляющий директор CENTURY 21 Запад Евгений Скоморовский. — И изменить подобную динамику никакими заявлениями и увещеваниями нельзя. У людей либо есть деньги, пусть даже кредитные, либо их нет. Да, будет и рост. Как показывает практика, реальное оживление рынка происходит при снижении стоимости жилья на 30-40%. Процесс приведения цен на рынке к общему знаменателю будет не быстрым, однако к осени, думаю, соотношения спроса и предложения стабилизируется.

Заместитель генерального директора компании «Пересвет-Девелопмент» (ГК «Пересвет-Групп») Сергей Баранов скорее согласен с оценками властей, и причин для значительного падения цен не видит: «Цены вероятнее всего снизятся на новые объекты, где себестоимость строительства будет ниже за счет снижение цен на строительные материалы. В этом случае цена квартиры может быть ниже на 20% и более. Но подобных объектов будет не так уж и много, сейчас застройщики в основном развивают текущие проекты и не планируют в ближайшее время выходить на новые площадки». Что касается ныне реализуемых объектов, то сейчас, по мнению, эксперта, многие девелоперы действительно предлагают скидки от 10% и более. Но максимально высокие скидки можно получить при оптовых покупках, которые всегда были наиболее интересны продавцам, а в период кризиса особенно. «Но и в данном случае не каждая компания предложит скидки более 40%, — считает С. Баранов. — Мне кажется в течение года ситуация вряд ли кардинально изменится. Цены будут снижаться, но не лавинообразно».

Эту позицию в целом разделяет директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин: «В конце декабря цены достигли своих минимальных значений за последние два года. Принимая во внимание то, что практически все девелоперы приостановили развитие перспективных проектов, а многие даже остановили строительство уже начатых объектов, вряд ли стоит ожидать дальнейшего снижения цен. Более того, возвращение на рынок отложенного спроса уже весной этого года вернет поступательную динамику роста цен на объекты недвижимости. Качественное предложение сейчас на рынке новостроек практически отсутствует, а вторичный рынок не в состоянии компенсировать дефицит предложения в данном сегменте».

«Московские чиновники демонстрируют двойственность по отношению к ценовым уровням на недвижимость, — считает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. — С одной стороны, на прошедшем 19 декабря 2008 г. аукционе цены выкупа жилья в ближнем Подмосковье для городских социальных программ были предложены в размере 54 тыс. руб./кв.м. Это на 30% меньше цен тендера, проведенного двумя месяцами ранее. С другой стороны проводят словесные интервенции в поддержку цен на недвижимость». Выгода от высоких цен на недвижимость для городского бюджета, по мнению эксперта, очевидна. Чем выше цена на рынке, тем большую «долю города» может выдержать экономика девелоперского проекта, которая в последние годы росла как в натуральном выражении, так и в денежном, в случае если «доля города» оплачивалась деньгами. С помощью данного механизма сверхприбыль девелоперов косвенным образом перекочевывала в городской бюджет, подобно тому, как государство изымает сверхприбыли нефтяных корпораций, повышая экспортные пошлины на нефть при росте цен на нее.

Однако формирование экспортных пошлин на нефть и нефтепродукты, в отличие от доли города в девелопменте, гораздо более прозрачный процесс, утверждает И. Шульков. — там есть формула расчета и средняя цена на мировом рынке. Таким образом, город не заинтересован в снижении цен на рынке и, соответственно, в снижении поступлений от застройщиков. В случае дальнейшего снижения цен городу придется пойти на послабления для застройщиков, в первую очередь это может коснуться размера доли города или цен обратного выкупа застройщиком доли города. В противном случае многие проекты могут стать нерентабельными. Реальность на данный момент, по мнению эксперта такова, что по отношению к летним пиковым значениям цены на жилую недвижимость на вторичном рынке Москвы к январю 2009 года уже потеряли в среднем 20% в долларах. На первичном рынке скидка во многом зависит от финансового состояния компании-застройщика. Говорить же о рублевых ценах не имеет смысла, поскольку динамично девальвирующийся рубль вновь перестал участвовать в сделках как валюта расчета. «Низкие цены на нефть, — завершает И. Шульков свой комментарий прогнозом, — отсутствие новых внешних заимствований, как результат — дальнейший отток капитала из страны и соответственно сокращение денежной массы создают макроэкономическую основу для снижения цен, обусловленного монетарным фактором. Прогнозы Всемирного банка и зампреда ЦБ РФ Улюкаева по оттоку капитала из страны в 2009 г. — $100 млрд. Таким образом, масштабный отток капитала и бегство населения из рубля в иностранную валюту будут являться причинами сокращения денежной массы. При сценарии, предполагающем девальвацию рубля до уровня 35-37 рублей за доллар и сокращение рублевой денежной массы на 10-15%, уровень платежеспособного спроса и соответственно уровень цен на недвижимость снизится на 25-30% к концу года по отношению к январю 2009 года».

«Стоимость жилья снижается как на первичном, так и на вторичном рынке в диапазоне 2-4% в месяц, — констатирует директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. — По мнению аналитиков компании Blackwood, в 2009 году цены на жилье продолжат корректировку. При этом если сравнивать сегменты рынка, то первичный рынок, скорее всего, будет «снижаться» быстрее, чем вторичный вследствие острого дефицита ресурсов у застройщиков и более высоких рисков для покупателей. А бизнес-класс подешевеет сильнее в относительном выражении, чем эконом-класс вследствие поддержки последнего государством, а также возможного перехода части покупателей из бизнес-класса в эконом». В целом, предполагает эксперт, на первичном рынке цены на жилье эконом-класса снизятся в 2009 году примерно на 20-25%, бизнес-класса – на 30%. На вторичном рынке падение цен, скорее всего, будет примерно на 5-10 процентных пунктов меньше, чем на первичном. «Что касается возможного участия властей в поддержке девелоперов, то заявление о том, что цены не снизятся на 50% это тоже своего рода поддержка рынка, — предполагает О. Широкова. — Идеальным решением может показаться такое, при котором город выкупил бы все строящееся жилье у застройщиков, в том числе на этапе котлована. Но, думаю, что это не лучшее решение и для самих девелоперов. По крайней мере, тех, кто хочет остаться на этом рынке и работать после кризиса, кто уверен в своей конкурентоспособности. Ведь выкупая жилье, город одновременно вымывает с рынка и платежеспособный спрос. Это значит, что объем спроса после кризиса будет меньше, а его восстановление будет происходить медленнее.

С коллегой не согласен директор агентства недвижимости «Собственник» Илья Шкоп: «Массовый выкуп жилья у застройщиков для социальных нужд это сценарий, сложный во всех отношениях, но это единственное, что реально может сделать город. Конечно, это надо делать по действительным текущим ценам. Я уверен, что найдутся строители, которые весной и летом этого года будут рады «половинной» цене. К лету цена предложения (цена в рекламе) вторичного жилья в Москве опустится на 30% относительно уровня лета 2008. Реальные сделки будут происходить с дисконтом 40-45% от уровня лета 2008. Долевка же скорее всего даже в ценах предложения будет стоить где-то половину прошлогодней цены. Не вижу причин для иного сценария. Конечно, предложение: «Для поддержания рынка недвижимости в городе сейчас необходимо развивать ипотечные схемы» звучит хорошо. Но кто сейчас их развивает? Сколько лет уйдет на восстановление показателей 2007-2008 года?»

Итак, вырисовываются два возможных варианта поддержки строителей. Первый — уменьшение доли города, других платежей и налогов. Очевидно, ждать здесь послаблений, даже символических, девелоперам не стоит. Деньги идут в бюджет, а это святое. Времена, когда на строительство одного километра Четвертого транспортного кольца выделялось по $700 млн (в 50 раз больше, чем на строительство одного километра немецкого автобана) уже позади. Наверное. Теперь бюджетные деньги будут тратиться исключительно на поддержание уровня и качества жизни москвичей. Второй вариант — массовый выкуп строящегося жилья. При этом город получил бы от ужасно благодарных строителей огромные скидки как оптовому покупателю. Допустим, город не может себе позволить купить столько жилья для бесплатного и льготного распределения по социальным программам. Но ведь он может с теми же самыми огромными скидками продать это жилье. И покупатели тоже были бы ужасно благодарны, поскольку им, розничным покупателям, застройщик такие скидки не предлагал.

По сути, отношения между городом и застройщиками в этой части можно построить как гарантии города москвичам, покупающим жилье в новостройках проверенных и надежных застройщиков. Граждане довольны, купив дешевые квартиры или пристроив деньги в активы, купленные «на дне». Застройщики расплачиваются с кредиторами и если при этом остаются в штанах, начинают новую жизнь: замахиваются на новый проект. Потому что земля, стройматериалы и рабочие руки подешевели, новая ситуация более или менее прояснилась, а они ничего другого, кроме как строить, делать не умеют.
 

Застройщики согласятся на скидки оптовому покупателю в 40%, говорит один эксперт. Согласятся и на 50%, добавляет другой. И это будет покупаться, так как оживление рынка начнется при снижении стоимости жилья на 30-40%, вставляет третий. Кризису — конец! Но и это, оказывается, плохое решение. Поскольку те граждане, которые купили квартиры «по дешевке», завтра уже ничего не купят, и застройщикам будет труднее выходить из кризиса. Позвольте, каким застройщикам? Тем, которые сегодня загибаются с замороженными объектами и долгами? Или другим, которые выживут («и мы знаем их имена»)? Хорошо, этот эксперт просто констатирует «формульные» последствия одного из сценариев. С ним можно спорить. Спасение бизнеса сейчас для предпринимателя, да и для города, должна быть не менее важной задачей, чем устранение базы будущей проблемы — формирования спроса по выходе из кризиса (это нам обеспечено в любом случае). В конце концов, цену квадратного метра в две-три тысячи долларов спрос подопрет быстро: Москва. Окончательное слово за властями города. Они могли бы «обуздать и оседлать» рыночную тенденцию, направить ее на вывод стройкомплекса из кризиса. И власти города свое слово сказали: «Вот этого самого — на 50% — не будет. Эти прогнозы — слухи, ложь и дезинформация. Таких цифр нет и взяться им неоткуда. А мы строителям поможем: проведем разъяснительную работу».

Автор: обозреватель КДО Альберт Акопян