КДО

Столичное правительство предлагает новую форму конкурсов по аренде нежилых помещений. Вообще-то, федеральное законодательство требует проведения аукциона. Но городские власти не желают полагаться на волю случая. Аукцион будет лишь частью конкурса. «Часто бывает, что при выставлении объекта на аукцион по льготной цене, стоимость его взлетает до рыночной, а иногда даже и превышает ее. Это неправильно», — сообщил первый заместитель руководителя департамента имущества Москвы Валерий Ануприенко. И пояснил: «Мы считаем, что необходимо уходить от аукционов, которые ориентированы только на выявление максимальной прибыли для арендодателя. Необходимо учитывать не только стоимостные, но и объективные показатели. Благодаря введению этих объективных показателей, на конкурсах смогут побеждать предприятия, занимающиеся бизнесом в сфере социальных, бытовых услуг, в том числе предприятия малого бизнеса».

Намерение благое. Как говорится, важна процедура. Чиновник пояснил и это: «Процедура будет выглядеть следующим образом: мы определяем объект, задаем диапазон цен, и в рамках этого диапазона каждый определяет свои возможности. После этого арендатор в закрытом конверте сдает свои предложения, и, таким образом, определяется победитель». А вот здесь возникают вопросы. Очевидно, что «таким образом» определить победителя удастся далеко не всегда. Если объект окажется «вкусным», а диапазон — низким и узким, то велика вероятность того, что сразу несколько участников предложат цену по верхней планке диапазона. Поэтому очень хотелось бы понять, о каких дополнительных «объективных показателях» идет речь. «Важно помнить, — еще раз пояснил чиновник, — что к таким конкурсам необходимо допускать тех участников, кто соответствует объективным показателям. Мы бы не хотели, чтобы выработкой этих критериев занимался департамента имущества. Мы считаем, что отраслевики сами должны это сделать, они сами лучше знают, что им надо». Увы, понятнее не стало. «Лучших» предполагается отбирать до начала аукциона. По каким же «объективным критериям» будут отбираться «лучшие из лучших» после вскрытия конвертов, если окажется, что предложения одинаковы? И кто эти «отраслевики»? Ассоциации игорного бизнеса знаем. Ассоциаций дешевой обуви и эконом-парикмахерских — не знаем. Что за странное желание «порулить»? Много вопросов. Их мы и задали экспертам КДО daily.

Олег Борисенок, ведущий аналитик «Океанит Консалтинг»: Да уж, действительно очень странное заявление. Больше всего удивляет позиция по поводу того, что чиновник считает неправильным, когда цена аренды увеличивается на аукционе, и бывает даже выше рыночной ставки. Рынок есть рынок, и если арендатор готов платить определенную сумму, значит, у него эти деньги есть. Рыночная цена платится всегда. В том или ином виде, в той или иной пропорции в кассу и «мимо кассы», но всегда и везде.

Дмитрий Таганов, руководитель наалитического центра Корпорации «Инком»: Проведение аукциона, в котором побеждает самая высокая арендная ставка, безусловно, выгодно для городского бюджета. Однако такая форма сдачи помещений в аренду «перекрывает кислород» многим предпринимателям и организациям, занятым в социальной сфере, так как им невозможно соревноваться в платежеспособности с более крупными организациями. Арендная плата для индивидуальных предпринимателей и организаций малого бизнеса — одна из основных статей расходов. Думаю, что проведение конкурса с определенным ценовым диапазоном было бы неплохой помощью предпринимателям, препятствует неадекватному завышению арендных ставок и дает шанс малым и социальным предприятиям развивать свой бизнес.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics: В целом согласен. Перед чиновниками местных администраций, в том числе и московских, стоит или должна стоять задача обеспечения комфортного существования максимального числа граждан. Включая обеспечение развития души, ума и тела. И эта цель с целями бизнеса не всегда согласуется — бизнес сам по себе ориентируется на прибыль, а не на пользу, культуру, мораль, заботу о малоимущих. Особенно актуально это для Москвы, где сосуществуют несколько миров: уровень доходов 10% самых бедных и 10% самых богатых москвичей различается более чем в 30 раз. Поэтому, без регулирования со стороны чиновников никак не обойтись. Их задача состоит в том, чтобы в каждом микрорайоне был недорогой магазин, парикмахерская, ателье, службы быта, детские спортивные секции, библиотеки, столовые, катки и т.д. Дай волю бизнесу — везде, на каждом углу, будут игровые залы, как и было несколько лет назад. Они способны платить очень высокую арендную плату и никакая парикмахерская им не конкурент. Поэтому целевое выделение помещений под арендаторов выбранного профиля имеет социальный смысл, а диапазон арендных ставок устанавливается исходя из характерного для данного бизнеса уровня арендных ставок.

Олег Борисенок: Я вижу здесь противоречие. Чиновники могут определить назначение помещения, но не его цену. Они не должны вмешиваться в процесс ценообразования, тем более на рынке недвижимости. Федеральное правительство тоже работает над программой снижения цены на аренду для малого бизнеса. Руководитель департамента госрегулирования Минэкономразвития Андрей Шаров обещает, что величина ставки на аренду федеральных помещений в течение первого года будет составлять 40 % от номинальной стоимости аренды. Затем в течение двух лет ставка будет ежегодно увеличиваться на 20%. Но право на аренду все-таки будет разыгрываться на аукционах. И только от цены победителя ему будет рассчитываться дисконт. Глава думского комитета по собственности Виктор Плескачевский ясно сказал, что помещения будут обременены. Если в конкретном районе в этом месте не хватает аптеки, значит, там будет аптека. И ничего больше.

Айдар Галеев, руководитель департамента коммерческой недвижимости «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»: Хорошо, а кто будет определять, чего хватает и чего не хватает в данном районе? Не чиновник? Нормативы советских времен безнадежно устарели. Вообще, речь идет о сдаче в аренду недвижимости города Москвы, поэтому это «не странное желание порулить», а попытка установления новых региональных правил ее распределения. Если у города есть пустующее помещение, он сдает его в аренду. В городе принят целый ряд программ: организации магазинов шаговой доступности, сети коммунально-бытовых услуг и т.п., но выполняются они плохо. Город перепробовал разные формы контроля и льгот, но факт остается фактом: социально-ориентированных магазинов и других подобных предприятий в центре города катастрофически не хватает. Наконец, есть арендаторы, например, игровые или увеселительные заведения, которые с точки зрения городских властей нежелательны в данном месте. Хотя по закону имеют право на него претендовать. Обычный частный собственник просто может отказаться сдавать в аренду свое помещение такого рода организациям. Город этого сделать по закону не может. Он должен провести аукцион. Поэтому введение конкурсов, где цена аренды не будет решающим фактором при выборе арендатора, и является способом с одной стороны, отсечь нежелательных арендаторов, с другой, поддержать социально-значимых.

Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Собственник»: Стимулировать рост бытовых услуг надо, это факт. Их недостаточно, потому, что значительная часть занимаемых этими предприятиями помещений в 1990-е ушла в пользование более доходным видам бизнеса. Однако, то предложение, которое мы обсуждаем, это какая-то неявная забота о малом бизнесе, требующая умственных усилий, чтобы ее распознать. Не секрет, что для получения льготной аренды под названием «ремонт чего-то» вполне может сесть недешевый магазинчик с будкой для ремонта где-то в закутке. Недавно видел торговый павильон — на вывеске: «газеты, журналы, сигареты», а на прилавке — «сигареты, сигареты, сигареты». Что же касается отдельных аукционов или конкурсов для предприятий бытовых услуг, то это, пожалуй, хорошая идея, иначе им никакие помещения не достанутся. Вопрос в том, как?

КДО daily: Вот именно, как? Помнится, в свое время «заданным диапазоном» страдали заявки на текущее МТО — материально-техническое обеспечение, скажем так, в добывающей сфере. Старый проверенный способ сделать так, чтобы всем было хорошо. «Равные возможности» заключаются в том, что на первой стадии («первых конвертов») побеждают несколько компаний. А на втором этапе победителем становится тот, кто положит больше во «второй конверт». Попутно отчитываемся в «заботе о малом бизнесе». Похоже, определить коррупционную составляющую можно только одним способом. Если верхняя планка диапазона будет выше реальной стоимости объекта и победитель первого этапа будет всегда один, кроме редчайших случаев, когда предложения в конвертах совпали ниже планки, тогда все чисто. Если же верхняя планка будет ниже реальной цены, значит «дельта» идет в чьи-то заботливые руки.

Илья Шкоп: Проблема в том, что точную цену сейчас не скажет ни один риэлтор, а пальцем в небо тыкать, так любой аукцион можно «задинамить».

Олег Борисенок: Но напрашивается предположение. О том, что московское правительство пытается таким способом удержать цены аренды на выгодном для себя уровне.

Дмитрий Таганов: Успешность нововведения будет зависеть от прозрачности проведения конкурсов. Если не будет отработан четкий и отлаженный механизм, не будет возможности его контроля, то такие конкурсы оставят простор для произвола чиновников. Скажем, под видом предоставления помещений для работы с населением эти самые помещения будут за копейки сдаваться коммерческим организациям, к социальному бизнесу не имеющим никакого отношения.

Айдар Галлеев: Конечно, здесь есть пространство для произвола и коррупции, однако все будет зависеть от того, какие же конкретно правила будут в итоге установлены, и как они будут соблюдаться.

Александр Пыпин: Главное, чтобы параметры оказания услуг стали реально работающими критериями при принятии решения. Аналогичная схема применяется в торговых центрах, где есть гипермаркеты, которые платят на порядок меньше, чем например операторы одежды, но это необходимо, чтобы торговый центр существовал как единый жизнеспособный комплекс. Причем, в качестве гипермаркета, не всегда выбирают того, кто предложит большую арендную плату. Порой побеждает тот, кто дает больший ассортимент, меньшие цены или более стабильно перечисляет арендную плату.

Илья Шкоп: Говорить об одной лишь коррупции не стану, сведущие люди знают, что и на конкурсе, и на аукционе при большом желании победит нужный кандидат. Но наибольшее сомнение вызывает, повторю, то, как будут определять обе ценовые границы и эти самые «объективные» показатели. Уж лучше бы действительно торговались только на повышение или только на понижение. Или даже так: провели конкурс на повышение и выяснили, что первоначальная цена завышена, тогда повторный конкурс проводим на понижение. Так хоть честнее было бы, что ли.

Беседу вел обозреватель КДО Альберт Акопян