КДО

Ответ представителей первой группы предсказуем: «Делать». Им очень трудно  перешагнуть через деньги. Кто относится к этим лицам? Во-первых, геодезические фирмы. Здесь - все ясно. Во-вторых, агентства недвижимости. У них могут быть свои геодезические фирмы, кроме того, чем больше работы (нужной или ненужной – другой вопрос), в том числе выполняемой контрагентами-геодезистами, тем выше цена услуги по оформлению документов и регистрации прав на недвижимость. В-третьих, нотариусы. Сегодня нотариусы для совершения сделок с участками, к большому удовольствию риелторских и юридических фирм, принимают  кадастровые паспорта  только с результатами межевания. Считается, что такой подход уменьшает персональные имущественные риски нотариуса: вероятность  расторжения сделки с участком из-за  межевых споров якобы меньше, если межевание проведено. В-четвертых, сотрудники Роснедвижимости. Зачастую они имеют тесные связи с геодезическими фирмами. В-пятых, работники БТИ, занимающиеся в настоящее время техническим и кадастровым учетом строений. Похоже, им просто лень наносить строение на ситуационном плане участка, полученном по результатам своих  измерений рулетками, и хотелось бы использовать готовые электронные координаты угловых точек участка от геодезистов, которые преимущественно (иногда это делают и БТИ) и производят межевание. Есть и другие добровольные агитаторы за межевание, но, кажется, и перечисленных достаточно, чтобы представить, что через такое сито навязывания межевания проскочить довольно трудно.

Вторая группа лиц, особенно – столкнувшаяся с поборами, очередями и другими «прелестями» межевания, и составившая  суждение о межевании на основе собственного единичного опыта, плохо представляет общую картину, и поэтому не может являться надежным советчиком. Попробуем   разобраться, что говорит «за», и что «против» межевания. Начнем с аргументов «против».

1.Мировой опыт

В ряде европейских стран границы значительной части земельных участков установлены и описаны без межевания. Например, в Великобритании  земельный кадастр ведется более 200 лет, и только 25% участков имеют точные координаты. Нельзя сказать, что это идеальная ситуация и образец для подражания, но и проблем серьезных она не порождает.  Желание втянуть всех разом в «светлое будущее» кадастра с межеванием выглядит нереалистично и приносит больше вреда, чем пользы. Например, за счет существенного затруднения гражданского оборота земельных участков.

2. Закрепляем закрепленное?

Как известно, «дачная амнистия» распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса (2001 г.). Свидетельства о праве собственности на эти участки относятся  в основном к 92-98 г.г. прошлого века, а пользование землей могло начинаться еще раньше. То есть в большинстве случаев касается земельных участков с давно сложившимися границами. Многие правообладатели ошибочно полагают, что если граница участка не обозначена каким-либо способом (забором, столбами и т.п.), то приедут геодезисты и границу «найдут». – В основном - не так. Это обязанность собственника: обозначить и показать геодезистам границы своего участка. Таким образом, в большинстве случаев при межевании производится исполнительная кадастровая съемка, т.е. определение и нанесение на электронную кадастровую карту  координат имеющихся границ. Конечно, установление и описание границы с использованием сегодняшних процедур межевания, выглядит современно. Но, признавать такой способ закрепления границ обязательным на перспективу  нескольких десятилетий, было бы примером «геодезического фетишизма». Почему собственно таблице координат границ, правильность определения которых у собственника участка нет никакой возможности проверить, нужно доверять больше, чем реальному  забору, обозначающему эти границы?  Может, будет разумнее потратить сэкономленные на межевании деньги на забор, если его еще нет?

3. Индивидуальная определенность

Один из часто повторяемых доводов сторонников межевания всего и вся касается якобы индивидуальной неопределенности земельного участка, границы которого не описаны по процедурам межевания. (Индивидуальная определенность – обязательное свойство недвижимого имущества, необходимое для его описания при сделках). С таким же «успехом» можно утверждать, что номер паспорта гражданина – единственный способ индивидуального определения личности. У земельного участка есть адрес, содержащий, например: область, район, наименование сельского поселения, наименование деревни или некоммерческого партнерства, номер участка. А также: площадь, категория земель, разрешенное целевое использование. Разве данная комбинация характеристик участка не является уникальной на всей территории РФ? При постановке на кадастровый учет, в том числе без межевания, добавляется еще и неповторяющийся во времени и пространстве кадастровый номер участка. Сторонники межевания говорят, что, мол, без описания границ нет определенности объекта, т.к. не ясно, где он фактически находится. Заметим, что без закрепления границ на местности это не ясно ни с межеванием, ни без межевания. И в первом, и во втором случае для выноса границ в натуру требуется воспользоваться дополнительными источниками информации. Например, это будут: планы территории, координаты пунктов опорной межевой сети и т.д. Получается, что кадастровый план с координатами границ не является «документом прямого действия», собственник участка не может самостоятельно воспользоваться таблицей координат участка для установления границ на местности.  Координаты границ в местной геодезической сети для собственника участка – вспомогательные данные по отношению к физическому обозначению границ.  Конечно, составителям кадастровых карт хотелось бы, чтобы собственники земельных участков за свой счет сформировали кадастровую карту всей страны из своих «земельных лоскутков». Но во всех ли случаях очевиден интерес собственников? Могут также возразить, что не все деревни или садоводческие товарищества имеют планы застройки. – Действительно, не все, но многие. В Истринском районе Московской области автору пока не известно ни одной деревни из 250 и ни одного садоводческого товарищества из 600, в которых отсутствовал бы план застройки. Если плана все-таки нет, то с него лучше и  начинать. Причем на первое время будет достаточно изготовить таблички с номерами строений (участков), если на большее нет денег. В результате - публичная индивидуальная определенность земельных участков, за сотню рублей на объект.

К счастью, сторонникам межевания всего подряд еще не пришла в голову мысль о необходимости межевания квартир. Ведь где именно проходит граница квартиры в цифрах - тоже не ясно. Имеем только адрес квартиры, как и в случае с земельным участком без межевания. Нам кажется, что это примерно одинаковый уровень идентификации: адрес квартиры с табличкой на двери и адрес участка с табличкой на заборе. И здесь и там есть другие привязки (план города, дома, стены квартиры, схема землеотвода, схема размещения участков, забор и т.п.), по которым, в случае затруднений можно получить подтверждения, что именно об этом объекте идет речь. Без межевания квартир и  участков. Не имеем статистических подтверждений, но убеждены: до введения межевания земельных участков (2001 г.) не было никаких проблем с их индивидуальной определенностью. Не будет их и впредь, после отмены обязательного межевания.

4. Время и деньги

Постановка на кадастровый учет земельного участка без межевания происходит значительно быстрее и дешевле, чем с межеванием. В Московской области работы по межеванию стоят в среднем 10-15 тысяч рублей и длятся от 6 месяцев до одного года. Причем собственник участка принимает в них участие, например, предоставляет геодезистам выкопировку из генерального плана, акты согласования границ с соседями, объявление в газету о проведении собрания, подает заявление о постановке на учет в Роснедвижимость и др. Кадастровый паспорт без межевания можно оформить за 1-2 месяца почти бесплатно, если не считать затраты на очереди и переезды. Под «дачную амнистию» подпадают около 40 миллионов земельных участков. Не проводя межевание, удается сэкономить порядка 150 миллиардов рублей народных денег, что сопоставимо с объемом финансирования ряда федеральных целевых программ.

5. Недостоверная реклама

Материально обусловленные сторонники межевания выдали за последние годы   на-гора тонны обоснований межевания, содержащих недостоверную информацию и запугивание собственников земли. «Кошмарить» собственников участков они в ближайшее время не прекратят, поэтому собственникам  нужно все хорошо взвешивать, не дать себя запугать и не производить межевание без  нужды (о чем – ниже). Например, по сей день в графе особых отметок кадастрового паспорта участка без межевания Роснедвижимость пишет: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Как минимум, вторым планом в такой записи читается какое-то «нарушение» законодательства. И по смыслу и по закону это не так.  Если есть участок, из определения участка следует, что у него есть и граница. Признавая права на участок, невозможно отрицать наличие границ.  Требования законодательства к границе и требования процедур межевания к границе – это «две большие разницы».    Разве забор или другие способы установления и обозначения границы не соответствуют требованиям земельного законодательства? Например, в приложениях к «розовым» свидетельствам о собственности (с 1994 г.) есть и координаты и планы участков. Федеральный закон № 141-ФЗ от 22.07.2008, внося изменения в закон о кадастре, конкретизировал, что при уточнении границ путем межевания местоположение границ определяется из сведений правоустанавливающих документов, из документов, определяющих местоположение границ при образовании участка, или границ, существующих на местности с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения 15 и более лет. По мнению автора, любой способ прежнего установления границы с участием заинтересованных лиц являлся межеванием, вне зависимости от содержания этого понятия в сегодняшних терминах. Почему результаты ранее выполненных работ по межеванию нужно аннулировать?  120 миллионов собственников участков (с семьями) могли бы жить спокойнее, если бы вместо   таких записей государственных мужей, в кадастровом паспорте было бы указано нейтрально, например, так: «Граница земельного участка установлена без проведения межевания». Представляется справедливым, если распространители недостоверной рекламы о необходимости межевания  будут наказаны материально за счет уменьшения денежного потока, если собственники участков воздержатся от межевания.

6. Вечное кормление

Сегодня потратившись на межевание собственно земельного участка, завтра придется отдавать деньги на другие задумки чиновников в «развитие» темы. Два примера. Некоторые подразделения БТИ, которые с марта 2008 г. изготавливают кадастровые паспорта на строения, стали требовать в обязательном порядке координаты земельного участка в электронном виде по результатам межевания, им так удобнее, чтобы их собственные измерения не противоречили измерениям геодезистов. Хотя из формы кадастрового паспорта на строение четко следует, что участок может не иметь кадастрового номера вообще, не говоря уже про межевание. Даете палец в рот - откусывают руку. Садоводческим товариществам предписано поставить земли общего пользования (дороги, площадки под сторожки и т.п.) на кадастровый учет. Стоит такое межевание земель общего пользования садоводства в Московской области от 300- 500 тыс. руб., занимает около полутора лет. Цель – взимание налога. Как будто нельзя вычесть из общей площади землеотвода (соответствующие акты есть на все товарищества) площадь индивидуальных земельных участков, и определить налоговую базу для расчета налога за земли общего пользования.

7. Цена земли и свобода гражданского оборота

Стоимость вещи определяется  в том числе ее доступностью. Длительность, сложность и дороговизна межевания  существенно затрудняют гражданский оборот земельных участков, сокращает предложение недвижимости на продажу. Без кадастрового паспорта сделки с участками невозможны. Количество подготовленных к продаже участков при обязательном межевании уменьшилось, цена возросла. Продавцы компенсируют в цене также и свои «подвиги» межевания. Собственники участков могут сказать: « Цена выше, ну и хорошо». Только нужно помнить, что рано или поздно продавцам недвижимости придется выступать в качестве ее покупателей.  Искусственные барьеры в свободном обращении участков при наличии межевания  в итоге невыгодны всем.

8. Межевые споры

Одним из мифов является убеждение, что межевание помогает преодолевать межевые споры. Все может быть строго наоборот: межевание усугубляет реальные споры по границам и провоцирует потенциальные споры, у которых нет объективной природы.
Приведем пример. Поставлен на кадастровый учет с межеванием земельный участок. Площадь его увеличена за счет площади  соседнего земельного участка, на котором собственник не появлялся многие годы. Акт согласования границы собственник второго участка не подписывал. Второй собственник также решает провести межевание и обнаруживает неправильно установленную соседом границу. Имеем реальный спор. Вряд ли, его можно решить вне судебной процедуры, т.к. первый собственник «прихватил» землю соседа сознательно и от нее не откажется. Если бы его права не были зарегистрированы по результатам межевания, у него еще оставалась бы возможность принять к исполнению, например, предписание администрации садоводства или поселения, просто переставив забор. Второй пример.  Вы производите межевание участка. С одним из соседей вы не дружите, этот сосед не подпишет акт согласования границы в любом случае, хотя его интересы вы не нарушали. Более того, напишет похожее на мотивированное возражение по границе. Зарегистрировать права собственности на такой участок будет можно только, предъявив документ  о разрешении межевого спора. В худшем случае опять имеем перспективу судебного разбирательства, которая может затянуться на годы. Еще одним распространенным заблуждением является мнение собственников, что кадастровые инженеры будут участвовать в разбирательствах по земельным границам и принимать обязательные для исполнения сторонами решения. Особые надежды, естественно, у пострадавшей стороны. За исключением роли технического эксперта при межевании группы земельных участков, такая работа явно выходит за рамки полномочий кадастрового инженера, цены договора подряда, поэтому выполняться кадастровым инженером не будет.

9. Чужие ошибки

Производя межевание земельного участка, иногда собственникам приходится расплачиваться за чужие ошибки. Межевание – достаточно точная инженерная работа. Представляется, что массово и качественно мы еще не готовы ее выполнять. По опубликованным данным, в некоторых южных регионах РФ количество уже выявленных ошибок в межевании составляет 13 %. Ужасающие цифры. Причем речь идет не об ошибках, выявляемых на стадии постановки на учет, таких, по опять же опубликованным данным, может быть и 40%.  Участки «накладываются» друг на друга и т.п. То есть речь о браке в завершенной работе. Из-за чего это происходит: из-за квалификации исполнителей, из-за того, что участки «обмеряются», не выходя из кабинета, для заказчика работ это не суть важно. Теоретически, заказчика работ все это не касается, геодезисты должны сами разбираться друг с другом. На практике за все отвечает заказчик межевания, все препятствия преодолеваются за его деньги. По нашему опыту, для которого действует закон больших чисел, процент брака в межевании составляет, как минимум 3-5 %. И это на начальном этапе кадастрового учета. Насколько все будет хуже, когда участки будут вписываться в замкнутые или полузамкнутые контура? Второй неприятный момент межевания - накладки по кадастровым картам на лесной фонд, которых на самом деле нет. В двух словах процедура решения вопроса, возникшего, например, из-за разноточностного составления кадастровых карт такая: акт лесничего, решение районного лесхоза, областной лесхоз. Мало приятного. И все это будет делать заказчик работ, не кадастровый инженер, по крайней мере, за первоначально определенную сумму договора.

10. Будущие поселения

Слабый или отсутствующий архитектурный надзор приводит к тому, что участки «наступают» на улицы, проезды и проходы. Особенно плохо дело обстоит в садоводческих товариществах. Земли садоводческих товариществ – хороший резерв на будущее для преобразования их в зону для индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания. Если земельные участки в СНТ не будут массово поставлены на кадастровый учет с межеванием, еще остается шанс иметь   в них  улицы и проезды нормальной ширины (7-9 м).

11. Границы кадастровые и реальные

Не всегда границы земельного участка по забору и по кадастровому плану соответствуют друг другу. Например, отделы Роснедвижимости иногда препятствуют увеличению площади земельного участка при его наследовании. Наследникам приходится просить геодезистов «нарисовать» границы так, чтобы площадь участка не увеличивалась от правоустанавливающего документа. Кадастровые планы сами по себе, реальная картина - сама по себе. Второй момент связан с многочисленными «пересчетами» координат участков при устранении накладок. Выявленная накладка и необходимость «пересчета» - это признак ошибки в измерениях, либо по рассматриваемому участку, либо по участкам, уже стоящим на кадастровом учете. Контрольные замеры независимым исполнителем, как правило, не производятся, поэтому, действительно ли устраняется ошибка при «пересчете» или стало гладко только на бумаге, точно утверждать нельзя. Уточнили границу при межевании, называется.

12. Квалификация геодезистов

Кадастровый инженер в скором времени станет процессуальным лицом. С него и спрос особый, примерно, как с нотариуса. Значительное количество геодезических фирм, появившееся на рынке в последние 2-3 года из-за резкого увеличения спроса на геодезические работы, не соответствует желаемым требованиям. Необязательность межевания и связанное с этим уменьшение работ будет способствовать тому, что на долгое время на рынке останутся лучшие профессионалы, которым можно доверять.

Теперь аргументы в пользу межевания.

1. Прирезки

Один из самых убедительных доводов в пользу межевания - возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления для  участков соответствующего назначения и целевого использования. Обычно это до 6 соток плюс к исходному участку. Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления. Если норма не установлена,  разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади исходного участка. Некоторые продавцы недвижимости так скрупулезно подходят к расчету цены земельного участка, что учитывают даже 20-30 лишних квадратных метров участка, словно речь идет о весовом товаре. По нашему мнению, порог чувствительности в цене  для площади прирезки составляет от 0,5-1 сотки и более.

2. Наследование с разделом

Есть земельные участки, образованные из одного участка при вступлении в права наследования. Границы между этими, самостоятельными по свидетельствам о собственности участками, особенно, если на участках расположен родовой дом, находящийся в долевой собственности, могут быть весьма условными. В случае когда совместное использование таких участков не устраивает собственников или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, без межевания не обойтись.

3. Соседи

Если земельный участок многие годы не используется, и не имеет основательного забора, у соседей возникает соблазн «пересмотреть» границы. Межевание с письменным уведомлением (не через газету) соседей будет сдерживать их неправильные действия в отношении границ участка.

4. Кадастровый план вместо генерального

Районные архитекторы не слишком строго следят за тем, как воплощаются их замыслы в жизнь. В итоге генеральные планы могут не соответствовать фактической застройке. Собственнику земельного участка гораздо проще и дешевле произвести межевание своего участка и тем самым придать его реальной конфигурации легальный статус, чем заниматься корректировкой, за свой счет, генерального плана.

5. Изолированные участки

У  некоторых земельных участков в адресе (месторасположении) указано примерно так: « 700 метров на юго-запад от ориентира жилого дома номер 35 деревни...».Чьим интересам и когда может помешать такой изолированный участок заранее неизвестно, поэтому в этом случае межевание необходимо провести.

6. Чисто поле

Даже в старых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение участка при межевании.

7. Дорогостоящая недвижимость

Если на земельном участке имеется или планируется дорогостоящее строение, межевание целесообразно. Критерием «дорогой» недвижимости можно принять ее цену, при которой межевание составляет от этой цены приблизительно  до 1-3 %. Межевание будет полезно хотя бы с точки зрения того, чтобы убедиться, что никто из соседей, производивших межевание ранее, не «наехал» на ваш участок на кадастровой карте. Специалисты это и определят. Кроме того, как отмечалось выше, структуры БТИ, которые в переходный период занимаются кадастровым учетов строений, могут чинить препятствия в регистрации строений, если координаты границ не определены по результатам межевания.

8. Сложная конфигурация

Иногда  земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Например, в одном садоводческом товариществе исходный прямоугольный участок в результате «наступления» соседей и последующей компенсации за счет земель общего пользования превратился в двенадцатиугольник. Уж лучше это геометрическое безобразие узаконить, как оно есть, чем не обращать внимания на несоответствие фактического и исходного размещения участка.

9. Сделки

Большинство покупателей недвижимости не умеют оценивать риски, связанные с границами участка. Произведенное межевание в глазах таких покупателей может иметь значительный положительный вес и содержать готовность дополнительно оплатить, как минимум, межевание. Соответственно это обстоятельство могут использовать и продавцы в рекламной кампании объекта  недвижимости.

Перечень приведенных аргументов за и против межевания, естественно, не исчерпывающий. Главная наша цель, в противовес афоризму Козьмы Пруткова, показать, что специалист не должен быть подобен флюсу, «... полнота его одностороння». На межевание нужно смотреть объемнее и беспристрастнее. Это поднимет доверие заказчиков кадастровых работ к геодезическому сообществу, органам кадастра и регистрации прав собственности.

Справка:

Межевание (кадастровые работы) – установление, согласование, описание границ земельного участка, выполняемое  геодезическими фирмами (кадастровыми инженерами).

Кадастровый учет – занесение данных по объекту недвижимости в государственный кадастр (реестр) недвижимости. Ведется Роснедвижимостью.

Кадастровый паспорт – документ установленной формы, содержащий данные
по объекту недвижимости, в частности для целей государственной регистрации прав. Для земельных участков может содержать или не содержать данные межевания. Выдается Роснедвижимостью.

Автор: Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город»